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潇湘晨报|房子涨价后，卖方说自己有精神病，购房合同无效，该咋办？

买房 ， 向来是人生大事 ， 尤其在二手房交易中 ， 因为涉及的环节众多、手续繁杂 ， 更应该慎之又慎 。 江苏苏州昆山的寇先生在2015年购买了一套二手房 ， 但之后不仅房子没过户到自己名下 ， 甚至还被告到了法庭 ， 这究竟是怎么一回事？近日 ， “江苏高院”官方公众号通报了一起买房引起的纠纷案 。
基本案情
2015年12月 ， 寇先生通过中介公司与张先生签署了一份《房屋买卖合同》 ， 约定以66万元的价格购买张先生所有的位于昆山周市镇的某小区1号楼603室及所属车库 ， 合同还就付款、交房、过户等均进行了约定 。 寇先生在2015年12月对房屋进行了装修 ， 自2016年5月入住至今 ， 原本想着可以顺利拿到房产证 ， 可接下来发生的事让寇先生陷入了麻烦 。
原来 ， 出售的房屋系由张先生于2011年5月通过拆迁补偿所得 ，并在2015年3月拿到了房屋 。 在张先生的房屋能够办理产证时 ， 寇先生多次找到他 ， 要求其协助过户 ， 但均遭到拒绝并明确要求加价 。 随着寇先生的孩子即将需要入学 ， 无奈之下 ， 只能在2017年6月在中介公司又与张先生签订了一份《附件》 ， 明确在原有房价的基础上增加10万元 。 但这之后 ， 张先生仍拒绝配合 ， 并且再次要求加钱 ， 还在2017年将房屋登记在了自己和配偶戴女士名下 。 更加离奇的是 ， 2018年5月 ， 寇先生被张先生的女儿张红（化名）起诉到了昆山法院 ， 要求确认双方之间的购房合同无效 ， 理由竟是张先生长期以来患有精神疾病 ， 属于无民事行为能力人 ， 作为他的监护人 ， 张红对于售房一事并不知情 。
在法庭上 ， 张红提供了两份残疾人证 ， 证明张先生及其配偶戴女士均为精神伤残二级 ， 自己为两人的法定监护人 ， 从残疾人证书载明的内容可以看出两人的民事能力存在着严重的问题 ， 因此对于张先生与寇先生签订的购房合同不予认可 。 寇先生则表示 ， 从整个交易过程中可以看出张先生对房屋处置均有正常认知 ， 从其多次要求加价并签订附件 ， 更能看出其对房屋市场价格的精准认定 ， 也进一步表明他对相关行为有明确和充分的认识 ， 是其真实意思表示 。 同时 ， 精神病与民事行为能力之间没有必然的关联性 ， 现有证据均无法明确在签订买卖合同时不具有民事行为能力 。 当时中介公司工作人员也在现场 ， 并没有发现张先生出现任何有无民事行为能力或者限制民事行为能力的情况 ， 一切都是正常的 。 中介工作人员也证实 ， 房东女儿即其监护人张红对卖房是知情的 ， 当时曾就卖房事宜与其电话沟通 。
法院审理后认为：
首先 ， 本案中房屋买卖合同中对房价的约定符合当时的市场行情 ， 且之后双方根据房价迅速上涨行情作出了总价上涨的约定 ， 张先生在该合同签订及履行中的表现均与常人无异 ， 结合法院从拆迁公司调取的拆迁协议及订房单 ， 上述材料中的签字均为张先生本人单独所签 ， 并无其监护人张红的签字 ， 表明其本人并非一直处于无行为能力状态；
其次 ， 张先生否认监护人张红对该房屋买卖事宜知晓 ， 但张红作为监护人对于涉及原告重大利益的事项应当尽到其应有的监护义务 ， 拆迁房屋取得后如何处分监护人应当知晓并参与 ， 但房屋买卖合同的签订到张红认可的知晓时间 ， 已逾两年 ， 这么长的时间内监护人对于房屋情况不过问、不知晓 ， 不符合常理 。
最后 ， 结合张先生具有驾驶资格、可自行驾车前往签约等事实 ， 寇先生有理由相信张先生签订合同时并非无民事行为能力人 。 原告现有证据不足以证明其签订合同时为无民事行为能力人 ， 以其无民事行为能力为由主张该房屋买卖合同及附件无效的主张 ， 法院最终不予支持 。
法官说法
【潇湘晨报|房子涨价后，卖方说自己有精神病，购房合同无效，该咋办？】本案中 ， 张先生虽患有精神疾病 ， 综合多方证据及因素 ， 但并不能等同于在交易期间行为能力受限 ， 相对人寇先生按照合同约定履行了相关义务 ， 其合法权益就应得到法律的保障 。 诚实守信是市场交易中的基本原则之一 ， 在此也提醒广大购房人 ， 在购买房屋时做好谨慎核查 ， 一旦遭遇违约及时寻求法律帮助 。


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