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腾退|各地花样百出的“土地腾退”

目前 ， 以“腾退”方式实施变相征收或收回土地的现象与日剧增 ， 尤其在城市规划区扩张中存在大量以“腾退”方式进行收回承包地或实施集体土地上房屋拆迁行为 ， 政府职能部门对此类现象视而不见 ， 甚至有的地方主管部门躲在幕后 ， 充当“腾退”行为的暗地推手规避合法的收回土地或征收土地的审批程序 。
很明显 ， 以“腾退”的方式进行协议征地或拆迁 ， 该行为不符合法律法规 ， 并不是现行法律规定的所允许的合法方式 ， 这种方式 ， 也是目前很多被征收人关心的问题 ， 今天北京万典律师带大家来了解一下这类相关问题 。
【腾退|各地花样百出的“土地腾退”】一、土地腾退的概念和表现形式
土地腾退 ， 并没有准确的法律概念 ， 其指的是在集体土地或国有土地上 ， 土地承包人或房屋所有权人与征收方签订书面协议 ， 由征收方收回土地（包含承包地和宅基地或国有土地）的行为 。 在实践中 ， 腾退土地并没有严格的法律程序和规范 ， 因而在各地的实施过程中 ， 经常表现出不同的形式 ， 花样百出 ， 主要包括以下几种：
1.房地产开发商与村委会签订旧村改造框架协议 ， 联合实施腾退 。 即村委会在前期与开发商联手以房屋拆迁的名义进行房屋拆迁腾退土地或进行土地复垦等 ， 在土地腾退完成之后或者拆迁过程中向有关部门申请土地征收审批 。 此种先征地后搬迁、未批先征等行为 ， 严重违反法定程序 。
2.由拆迁公司以合法形式（货币收购等）掩饰非法目的之形式实施腾退 。 在此过程中开发商以建设绿化隔离带的名义进行土地收储和房屋拆迁 ， 在拆迁完成之后开启房地产开发项目 。
3.当地地方政府作为幕后无形推手 ， 委托村委会实施集体土地腾退 。 政府利用腾退将土地收储 ， 从而完成城中村或旧村的改造升级 ， 此种方式是最近几年才出现的新的腾退土地方式 ， 有的地方开发商或多或少参与其中 。
4.有的地方 ， 采取“一刀切”、株连式、停水停电等野蛮逼迫的方式实施土地腾退 。 滥用权力现象突出 ， 甚至当地公安等司法机关参与其中 ， 致使腾退土地问题复杂和矛盾尖锐化 ， 引起当地群众的强烈不满 ， 上级政府和主管部门应引起高度重视 ， 及时化解矛盾 ， 维护社会和谐稳定 。
二、变相腾退土地 ， 违反法律规定
根据《土地管理法》第四十四条的相关规定可知 ， 涉及农用地转为建设用地的建设占用土地 ， 应当办理农用地转用审批手续 。 涉及农用地转为建设用地的 ， 必须由省、自治区、直辖市人民政府批准 。 《城市房地产管理法》第20条规定 ， 根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿 。 根据《物权法》第148条的规定 ， 收回国有土地使用权的补偿 ， 分为两部分 ， 一是该土地上的房屋及其他不动产给予补偿 ， 二是退还相应的出让金 。 《国有土地上房屋征收评估办法》对“被征收房屋价值”进行了解释 ， 第11条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下 ， 由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额 ， 但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响 。 ”
在实践中 ， 村民委员会往往以自己的名义组织实施腾退土地和房屋拆迁行为 。 上述腾退和拆迁行为的实施 ， 并不符合法律规定 。 根据《村民组织委员法》的规定 ， 村民会议可以制定和修改村民自治章程、村规民约 ， 并报乡镇人民政府备案 。 村民自治章程、村规民约以及村民会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触 ， 不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容 。 因而 ， 村民会议并不能决定宅基地和房屋的腾退 ， 同时 ， 镇政府和区政府也无权实施此类腾退土地和房屋拆迁行为 。
腾退|各地花样百出的“土地腾退”
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三、遭遇腾退土地和房屋拆迁行为 ， 应及时委托专业的律师介入处理
被腾退人可要求组织方公开腾退土地和房屋拆迁行为的相关审批文件材料 ， 收集实施者在实施腾退过程中的违法点 ， 掌握相关证据 ， 及时提起行政复议、行政诉讼来维护自身的合法权益 。 同时 ， 针对违法拆迁和征收行为 ， 被腾退人可以委托专业的律师向自然资源部门申请查处违法腾退土地和房屋拆迁行为 。


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