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春春说地产|专家估测：房价20年后是当前水平4至7倍，3城领涨，20城升值性强( 二 )



在土地方面 ， 以2018年为例 ， 根据财政部门公开的数据显示 ， 全国土地出让收入6.5万亿元 ， 而地方一般公共预算收入约9.8万元 ， 可以算出 ， 前者占到后者同期的66.5% ， 土地财政在地方财税收入中具有举足轻重作用 。 其实 ， 这并非我们的特色 ， 在主要发达国家正式步入发达国家之前 ， 基本也遵循依靠土地收入积累城市建设资金的过程 。 事实上也是如此 ， 除深圳因土地少原因外 ， 其他土地出让金额多的城市 ， 往往也是城市变化最大、GDP增长最快的城市 ， 呈现一个正向排列 。 所以 ， 按照土地成本占据商品房售价6-7成 ， 甚至更高的定律 ， 土地到底能达到什么价位虽无法量化 ， 但持续走高的动力会一直存在 。
在金融方面 ， 其实就是货币政策 。 假如社会总货币量1万亿元 ， 一颗糖2毛钱 ， 当货币总量10万亿元时 ， 一颗糖可能就要1.5-2元了 。 2000年以后 ， 货币供应M2每年均保持“两位数”速度增长 ， 一直持续到2016年 ， 这也是全国各地房价上涨最快的阶段 ， 到2017年后 ， M2增速降到两位数以下 ， 2018年和2019年都是如此 ， 只有到2020年因特殊情况重回两位数增速 。 正如易纲所说 ， 只是阶段性的 ， 后面又会恢复正常 。 这个正常是多少呢？按照经济专家黄奇帆所说 ， 未来10几年 ， M2增速大概就等于GDP增速+物价指数 。 从这个角度来说 ， 未来一二十年里 ， 货币增速会跟经济增速一样 ， 同步趋缓 ， 但绝对值仍然可观 。

可以看出 ， 决定未来房价趋势的3大因素中 ， 金融因素是唯一能量化的 ， 未来20年 ， 如果按照平均GDP增速5%以及物价指数2%算 ， M2年均增速大概就在7%左右 ， 如果房价与M2保持一致 ， 正好与老杨所估测一致 ， 年均有7%的增长 。 当然 ， 这些预测分析都基于现有的数据以及正常的发展状态 ， 并未考虑战争或重大国际突发事件等意外因素 。
在房君看来 ， 预测毕竟是预测 ， 从来也不会作为买房人的主要决策因素 ， 主要还是根据自己的需求和经济能力 ， 而且城市之间也千差万别 ， 不能一概而论 ， 但有一个共性是：那些产业基础好、创新能力强城市 ， 对人口吸引力也大 ， 楼市易涨难跌 ， 与之对应的是 ， 人口净流出的收缩型城市 ， 则容易出现房屋过剩 ， 房价不涨或少涨其实就相当于下跌了 。 对此 ， 你认同专家的说法吗？欢迎留言交流 。


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