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北京学区房|北京学区房现状：东西城拼爹，海淀拼娃

北京学区房|北京学区房现状：东西城拼爹，海淀拼娃
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我是北京房姐 ， 资深楼市投资专家 。 目前已为5000+人提供买房最佳解决方案 。 房姐不像其他自媒体 ， 遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：新人首问：房姐您好 。 现在有2000子弹 ， 用于投资 。 在国贸和朝青片区犹豫 ， 国贸这边看了新城国际、世贸国际、世茂宮园、瑞安君汇、圣世一品；朝青看的星河湾 。 感觉国贸片区居住品质很一般 ， 但是价格高 ， 尤其新城国际 ， 换手率高 ， 价格一直涨 。 星河湾居住品质好 ， 单价比国贸低 ， 但是涨的空间不好评估 。 请房姐指教 ， 到底如何选择？另外 ， 请教房姐 ， 学区房不利于投资的具体原因是什么呢？
回答：1. 国贸商圈固化 ， 这一片总价高、户型一般得房率低、出租的多、小区就一两个楼、大塔楼、物业费不低、早期很多是涉外公寓 ， 投资不是好的选择 。 星河湾近年涨幅不大 ， 价值突显 ， 相比更值得入手 。
2. 学区房受政策+成绩的影响 ， 风险不可控 。 你入手一套好的学区房 ， 一但成绩下滑或政策变动 ， 直接贬值10%以上 ， 一般投资需要回避 。
3. 如果想投资学区房给两个建议：1）选择有潜力成为优质学区的板块 ， 需要运气成分 ， 没有学区下跌风险 。 2）选择学位已被使用降价出售的标的 ， 因为包含套利机会 ， 风险也会小 。
提问：请教房姐 ， 清芷园全南2居和红山世家全南2居 ， 哪一个在教改后更合适 ， 另现在还没有小孩 ， 啥时候买西城合适些 ， 也看中居住品质 ， 预算900左右 我在南四环工作 ， 女朋友在海淀 ， 希望平衡学区与居住
回答：西城除了今年最后末班车赶趟以外 ， 明年的走势还不清楚 。 可以确定的是 ， 划片作为大趋势 ， 买牛校区域内弱校占便宜可能性更大 。 买人口密集区域内普通学区 ， 风险性更低 ， 套利可能性加大 。 如果你没有小孩 ， 目前不需要考虑学区 。 好好买入当前这套标的 ， 900万买入2000万的朝阳核心大四居 ， 5年后升值的资金 ， 就多出几套学区房 。 考虑到你们工作 ， 可以拆分两套 ， 南四环地铁 ， 马家堡草桥等周边可以入手一套次新兼顾自住 。
提问：房姐您好 ， 我在北京中关村有一套90平米自住房 ， 沈阳二环边有一套住房 。 孩子还有4年上大学 ， 目标北京或者上海的学校 。 想在北京或者上海周边入手一套宜居养老房 ， 总价400万以内 。 目前想考虑在延庆或者嘉兴买房 ， 请房姐帮忙指点一下1.两个地方是否值得入手
2.延庆怀柔密云哪里更适合买养老房
3.上海周边目前还有哪里值得投资
非常感谢
回答:1. 我的建议养老还是要靠近城区 ， 近医院和公园比较合适
2.延庆不是在打造养老CBD么 ， 规划上应该要好些 ， 另外密云的弗农小镇可以看看
3. 上海可以看油坊桥板块 ， 去河西中、河西南都非常近 ， 价格合理而且好租 。
提问：房姐你好 ， 新人刚加入 ， 首次提问 ， 盼回复 。
【个人情况说明】：非京籍 ， 有工作居住证 。 为了落户为孩子将来上学（目前2岁） ， 18年在天津北辰买了三居室（今年5月刚交房） ， 属于首套货款 。 现在有所后悔 ， 感觉应该先在北京上车 ， 规划近期赶紧离婚 ， 为明年在北京买房准备 。
【问题请教】
1 ， 目前子弹120 ， 年收入100 ， 明年有首套资时候 ， 子弹220左右；请问买东三环、四环左右的老公房 ， 还是买东五环外如常营附件的二居室合适 ， 还是青年路附近一居？
2 ， 如果常营附近 ， 北京新天地如何？或者还有推荐吗？
3 ， 用子弹220在北京上车次新二居室；还是把天津的卖了 ， 可以有330的子弹在北京有其他选择？
4 ， 待4年后 ， 孩子上小学前 ， 可再次攒够300子弹；在天津买个好学区孩子上小学 ， 还是把300子弹用在北京 ， 待孩子初中后再去天津（也就是投资北京和天津哪个合适一些？）
【北京学区房|北京学区房现状：东西城拼爹，海淀拼娃】5 ， 如果离婚的话 ， 之前的房子是我个人的征信还贷 ， 房子是否能全部给到媳妇 ， 为以后自己在北京首套准备？
6 ， 为何您提到（二套贷款鸡肋 ， 房贷最重要）这句话 ， 没太理解 ， 望指点 。 因为涉及到是否离婚 。
以上 ， 感谢指点 ， 再次感谢 。
回答：1. 这几个位置涨幅差不多 ， 你考虑品质自住就选常营板块
2. 苹果派、柏林爱乐、北京新天地这几个都可以看
3. 如果天津并不使用就出掉 ， 子弹对上车盘很重要
4. 北京无论是城市基本面 ， 上涨预期 ， 人群购买力都比天津强的多 ， 投资第一选择是北京
5. 你有过贷款记录就不是首贷了
6. 这是从投资角度 ， 房贷低利率高杠杆大资金是普通人少有的武器 ， 房价上涨通道 ， 增值速度是超过你想象的 。 如果是无杠杆的情况 ， 买房投资的收益会变得很普通 。 你也可能说如果下跌怎么办？任何投资都会面临风险 ， 这就是选筹的重要性 ， 并不是乱买 ， 选对城市 ， 选对标的是前提 。
提问：房姐您好！一直在看您的帖子 ， 我在外地有房贷所以在北京算首房二贷 ， 老婆和我在望京、沙河工作（未来可能会变动） ， 家庭年收入现金60 。 到年底计划凑到280～300现金 ， 在看500以内房子 ， 计划第一套以投资为主 ， 5年后再换改善自住 。
1.目前主要看了回龙观、天通苑和望京 ， 认为500万内望京潜力更大 ， 不知是否正确？
2.望京南湖东园二区6楼顶层56平2室1厅（其中一房为露台改建）410万；5楼67平2室1厅450万；澳洲康都67平一居490万 ， 您觉得哪个更好？或者有其它推荐？
3.中介带看了旧宫限竟房洺悦湾89平三居467万（普宅） ， 要最近两天决定是否入手 ， 如果把它和望京500万内对比 ， 您推荐哪个？限竞房拿到房产证后能否抵押贷还是要等到契税5年后才行？
4.除了以上您是否有更推荐的区域和小区？
回答：1. 位置上肯定望京更好 。 不过500在回龙观可以入三居的改善盘了 ， 但在望京只能看上车盘 ， 这是最大的区别 。 上车盘是必然溢价的 ， 因为能和你竞争的人更多 ， 需要为地段付费 。
2. 望京南湖东园二区房龄偏老带学区溢价 ， 澳洲康都更好点
3. 旧宫没什么产业支撑 ， 需要改造才能释放潜力 ， 限竞房必须等房本满5年才可以抵押， 而且还要转商才行
4. 望京、回龙观、朝青 比较合适 ， 考虑新房不如看 公园悦府或者华润的万象悦府
提问：房姐好！我重新梳理了一下问题 ， 希望您能帮忙指点 。 因为我这边有点着急 ， 望理解~
1、我在新街口上班 ， 我爱人在金融街上班 。 现在想买二套房 ， 预算的话总价在700万以内 ， 我们有两种打算：
（1）离上班地点近（一小时以内 ， 以我爱人为主）的话 ， 希望小三居 ， 学区较好（起码学风好 ， 考211以上的概率大一些） 。
（2）离上班地点远的话 ， 希望大三居 ， 居住环境好点 ， 有保值增值的潜力 ， 值得投资 。
有哪些比较合适的小区？麻烦房姐分别帮我们推荐几个~
2、目前我们看了霍营的次新三居 ， 有紫金新干线、国风美唐和公园悦府这三个小区 。 从价格来看 ， 感觉这边的次新房均价比北苑家园等朝阳房子还贵 。 从流通性来看 ， 这边的成交量一直不高 。 所以想问问房姐这几个小区值不值得入手？您更推荐哪个小区？
3、此外我们还看了西城陶白片区的学区房 ， 小三居目前没看到合适的房源 。 想请房姐帮忙分析一下 ， 西城有没有我们可以够得上的老破小三居？再就是 ， 现在受731影响 ， 入手西城学区房是不是个好时机？
十分期待房姐的回复 ， 谢谢房姐~
回答：1. 国风美唐和公园悦府（清华附小） ， 紫金新干线（学区是12年一贯制人大附） 这三个自住角度还不错 ， 两个学校都是去年才开始招生的 ， 质量都不好说 。 昌平 建议看下融泽嘉园跟金域华府三居 都是育翔、161的昌平分校 ， 学校比上面两个要好 。
2. 西城的老破小三居室怎么也得800w以上 ， 731对优质学区是利空 ， 会有回落 。 想在西城买 ， 建议低总价上车学票+租房模式 ， 积累子弹后期买自住标的 ， 这样风险小 ， 能兼顾上学和自住需求 。
新人首问 ， 房姐您好！我和爱人都没有北京户口 ， 今年刚满5年北京购房资格 ， 首房首贷 ， 有一套商办房在父母名下 。 看了很久 ， 考虑未来孩子出生在北京上学 ， 父母又希望买新房 ， 所以主要关注亦庄 。
目前关注河西区的金隅学府二期139平户型、雅居乐京华雅郡的134平户型 ， 以及京东总部边上的招商臻珑府135平户型 ， 想听听您的意见（上学、以及哪里更保值）谢谢老板！
回答：亦庄扎堆一批限竞房 ， 招商·臻珑府 缺点是离公共交通有一段距离 ， 周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响 ， 定价较低对于上车盘可以考虑 ， 学校有建华实验亦庄学校
金隅学府 容积率有点大 ， 楼栋太密集 ， 居住体验上一般 。 学校有人大附中
雅居乐京华雅郡 周边配套 ， 绿化环境一般 光秃秃的都是楼 ， 价格偏贵 学校有人大附中
性价比上推荐臻珑府>金隅学府/京华雅郡
提问：请问回龙观风雅园二区的复式18年初买入 ， 交了很多税费 ， 看中了公园和加装电梯 ， 后感觉增值能力不强 ， 又总是纠结北京人家 ， 后悔没买 ， 请比较下这两个盘的增值潜力 ， 看有没有必要换 ， 谢谢！
回答：风雅园是当年第一批经适房 ， 除非全款买 ， 不然税费高 ， 6层板楼无电梯 高层不方便 ， 这边的复式价格优势不大 。
北京人家 密度低 ， 绿化高 ， 公摊也比较小 ， 居住还不错 ， 就是交通出行不方便 。
北京人家要比风雅园好一点 。 但你刚买入2年 ， 置换成本考虑进去 ， 现在换有点亏 ， 除非有找到不错的标的可以考虑 ， 否则不建议换
提问：新人咨询：回龙观一套 ， 售价大概450 ， 昌平高教园大概400 ， 手里子弹100 ， 月入2w+ ， 我北京户口 ， 没工作 ， 老公外地户口 ， 有俩娃 。 1、目前想入手一套投资 ， 哪里更适合 ， 该如何操作2、目前资产如何配置会更优
回答：如果回龙观这一套没有贷款 ， 可以抵押出来将资金增加到300左右 ， 入一套朝阳的老公房房龄一定要在90年以后方便以后好出手 ， 或者投资丰台的角门 ， 马家堡板块2000年后的房子 ， 大兴和亦庄板块也可以作为备选 。
家庭配置上回龙观可以保留 。 高教园找机会卖掉 ， 位置有点偏增值效果较差 ， 以后的规划来说也是边缘区域发展空间也不大 。 如果之后有改善需求可以在回龙观或者望京板块选筹 。
提问：房姐好 ， 现有条件：通州有一套小二居 ， 是自主商品房 ， 不能卖不能抵押 。 有北京工作居住证 ， 可以买二套 ， 夫妻在国贸工作 ， 年收入100个左右 ， 孩子在一所普通学校上学二年级 ， 大概4年后想积分落户 。 目前需求：目前手里有400个 ， 无贷款 ， 想在核桃园或者向军南里买一套学区房 ， 想给孩子办理转学 ， 以后上个好初中 。 请问：1 ， 朝阳区学区有好的推荐码？2 ， 核桃园北里或者向军南里的房子 ， 适合买一居或是二居 ， 方便以后转手 。
回答：您好 ， 亚运村可以看看慧忠里 ， 对口朝外本部 ， 九年一贯制；还可以看看安慧北里安园啥的 ， 对口陈经纶嘉铭 望京可以看看南湖东园二区 ， 小学一般对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区 ， 但初中是望京陈经纶 朝青没啥学区 还可以看看核桃园北里这片 ， 小学是白家庄小学 ， 初中是陈经纶本部 ， 也还可以 ， 你看的两个盘没有问题 ， 有合适的即可入 。
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