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经观财经眼|两千亿之后，旭辉地产跑不动了？

经观财经眼|两千亿之后，旭辉地产跑不动了？

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经观财经眼|两千亿之后，旭辉地产跑不动了？


文/杨晓畅
经观财经眼专栏作者
房子虽说是咱中国老百姓购物清单里的第一大件 ， 以及投资清单里的常备选项 ， 但是这些年房企之间的竞争 ， 着实是相当激烈的！
没办法 ， 房企实在太多了！现如今 ， 1000亿销售规模才算勉强跨过了安全边界 。 毕竟 ， 排名30开外的房企 ， 几乎不入银行的法眼了 。
头部的竞争也是白热化 ， 这个从职场流出的段子可以窥见一二：“生不进恒大、死不进万科、生死不进碧桂园”！TOP3 ， 也是要拿命拼才出得了业绩 。
今天 ， 笔者对腰部的一家房企感了兴趣：旭辉地产 ， 2017年以黑马姿势冲上1000亿门槛 ， 2019年再接再厉冲上2000亿规模 ， 克尔瑞排名第15位！
【经观财经眼|两千亿之后，旭辉地产跑不动了？】
那么 ， 它到底成色如何？
01
旭辉今年失速了 ， 并且有“降价促销”的嫌疑！
看一家地产公司 ， 无疑会先从销售规模和增速下手 。 附带看下 ， 房企排名 。
旭辉地产近5年发展堪称神速！2015至2019年全口径销售额分别为：312.5亿（克而瑞排行榜第25位） ， 653.2亿（18位、同比增长109%） ， 1040亿（15位、增长59.22%） ， 1625.2亿（15位、增长56.27%） ， 2090.1亿（15位、增长28.61%） 。
今年销售目标2300亿元 ， 同比增长约15% 。
然而 ， 截至7月末 ， 旭辉仅完成1027.2亿 ， 与去年同期的1034.6亿相比 ， 增速微微下滑了 。 同时 ， 克而瑞排名下滑得厉害些 ， 从过往三年保持的15位 ， 落到了第17位 。
虽说今年收罕见疫情影响 ， 房企的销售在开年头几个月承压 。
但是 ， 相比同在腰部上下的中国金茂（2019排名18位）、阳光城（13位）、金科（17位） ， 可以看出 ， 旭辉的相对竞争力也落后了 。

制图：经观财经眼
另外 ， 笔者在雪球上找到一位同好者做的、截至今年4月的权益销售对比数据 ， 旭辉更是以同比下滑29.4% ， 排在末尾 。

数据来源：雪球 ， 南风行
此外 ， 据公司公告显示 ， 今年截至7月 ， 合同销售均价约人民币16000元/平方米 ， 相比去年同期的17300元/平方米 ， 同比下降7.51% 。

降价更大的是7月 ， 虽说当月合同销售额同比大幅增长51.13% ， 但合同销售均价从去年7月的17000元/平方米 ， 降到了14400元/平方米 ， 下降幅度高达15.29% 。 看上去 ， 降价促销及冲业绩的意味挺重 。
虽说 ， 销售均价的变化 ， 部分原因也受到房企推出的房源所在位置和价格有关 ， 但价格降幅这么大 ， 实属罕见的 。
要知道 ， 旭辉近三年销售均价都在14400元以上 ， 2017至2019年分别为：16530元、15900元、16700元 。
02
盈利能力数据上还过得去 ， 但是暗藏财务处理技巧！
据公司财报显示 ， 旭辉2017至2019年毛利率分别为27.09%、25.04%、25.11% ， 低于行业一般30%的水准 ， 且有所下降 。
公司近三年净利率分别为19.32%、16.8%和16.5% ， 比起万科、保利甚至都好一点 。

制图：经观财经眼
至于这个怎么看 ， 学过点财务知识的都知道 ， 财务处理尺度而已 。

举个例子 ， 旭辉2018土增税支出37亿 ， 而2019年土增税才26亿 。 按道理 ， 土增税的增减比例和当年销售增减基本一致的（2019年销售额同比2018年增长28.61%） 。
要知道 ， 土增税在财务处理上是预提的 。 少拨一点 ， 利率润也更高点 。
其实大家都知道 ， 这两年地产行业赚钱不容易 。 以至于 ， 整体上来说 ， 地产股业绩不及预期的比较多 ， 因为前几年拿了高价地 ， 这两年又遇上政府限价 。
旭辉还有一个让人诟病的地方：销售均价低于结算均价 。
具体来说 ， 2016至2019年 ， 旭辉销售均价分别是18000元/平米、16500元/平米、15800元/平米和16600元/平米 。 而2017至2019年 ， 公司结算均价只有14000元/平米左右 ， 甚至2019年只有12900元/平米 ， 价格一直没有上来 ， 公司的盈利也自然受到影响 。


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