学区房|一学区房“鄙视链顶端”经历疯购、创下30万/平米天价后，市场变成这样
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7月31日是北京市西城区学区新政的最后节点 。 节点过后 ， 西城学区房成交进入新阶段 。
近日 ， 中国证券报采访人员对西城多个知名学区二手房楼盘进行调研 ， 发现“7·31”过后 ， 急售学区房的业主出现了一波较为明显的降价动作 ， 降幅在1万元/平米-2万元/平米 。 但是 ， 从挂牌房源看 ， 降价房源数量不多 。 据学区房中介介绍 ， 近期成交的客户多以刚需为主 ， 投资客逐步退去 。
学区房成交遇冷
“近期成交的学区房整体不多 。 能买的基本都赶在落户节点之前买了 。 除非换房客户 ， 之前没有顺利卖掉持有的房子 ， 不得不在‘7·31’之后才入手学区房 。 ”位于西城区金融街宏庙片区某中介人员对中国证券报采访人员表示 ， “但是遇冷不是说没有成交 ， 急售业主总能找到买主 。 但是如果业主卖房意愿不强 ， 没有太多的谈价空间 ， 房子就比较难成交 。 ”
“最近一段时间 ， 大户型的学区房成为成交主力 。 以两居室和三居室为主 ， 价格在1500万元上下的房子成交比较多 。 ”走访过程中 ， 多位中介销售人员对中国证券报采访人员强调 。 “一方面这和前期成交了大量小户型、导致小户型提前被消耗有关 。 剩下的挂牌房源 ， 以两居室和三居室为主 ， 而近期新增的小户型房源整体较少 ， 导致小户型成交量走低 。 另一方面 ， 由于‘7·31’节点刚过 ， 很多以投资为目的的买房客开始观望 ， 相比之下 ， 有居住需求的购房者比例开始增加 ， 也是导致近期西城学区房成交以大户型为主的一大原因 。 ”
中国证券报采访人员走访过程中发现 ， 虽是周末 ， 西城学区房看房客户却较少 。 “毕竟距离新政最后落户节点刚过去一周多时间 ， 除非是急售客户 ， 业主价格变动不大 。 但是从购房者角度看 ， 西城学区房的光环是比之前要少了 。 购房者和业主之间存在认识上的偏差 ， 价格无法达成一致 ， 双方都想再等等 。 ”位于西单片区某中介销售人员对中国证券报采访人员表示 。
“从最近的报价看 ， 急售客户每平米降1万元/平方米至2万元/平方米都比较正常 。 毕竟这一片区小户型成交价接近20万元/平方米 ， 每平米降1万元 ， 总房款也就降了5%左右 。 从报价到成交 ， 这一降幅比较常见 。 ”多位学区房中介对中国证券报采访人员表示 ， “但是 ， 急售房源通常很快就会出售 ， 没有买到的客户看到成交房源价格比较低 ， 以为市场已经降下来了 ， 其实不然 。 很多业主并不着急卖 ， 所以没有太多议价空间 。 ”
有购房者向中国证券报采访人员反映 ， 目前 ， 西城学区房并没有降价 。 “好的房子还是需要抢 ， 如果谈完不交订金 ， 想回去考虑一下 ， 中介会立马卖给下一个意向客户 。 西城一套房子关注的人有几百个之多 ， 房源稍微有一点动向 ， 立马会有大批买主出手 。 ”
西城知名学区房小区房源较少
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来源：链家APP截图
价格存在调整预期
“现在毕竟距离新政正式实施刚过去一周的时间 ， 市场只是出现了一些降价的苗头和降价的预期 ， 实际报价并没有大的变化 。 现在时间还太短 ， 只在成交量上有一定表现 ， 成交价表现不明显 。 但是 ， 预计2-3个月之后 ， 市场会有一定的降价表现 。 ”走访过程中 ， 多位业内人士对中国证券报采访人员表示 。
业内人士指出 ， 今年受疫情影响 ， 二手房成交整体受到一定影响 ， 但是西城学区房新政搅动了北京二手房市场 。 目前来看 ， 非学区普通二手房价格也存在调整预期 。
中国证券报采访人员走访非学区二手房中介过程中发现 ， 多数非学区二手房房源十分充足 ， 每个小区近期都有大量新增挂牌房源 。 这些房源中介销售人员指出 ， 目前 ， 北京挂牌二手房源量处于小高峰 。 一方面和北京疫情期间成交量整体较小有关 ， 成交量不足导致前期积压了较多的挂牌房源；另一方面 ， 近期有不少换房客户趁市场平稳积极换房 ， 换房客户增多 ， 导致新增房源出现了较大幅度增长 。
“但是 ， 二手房的价格一方面看近期成交价 ， 另一方面还要看业主的售房心态 ， 以及购房客户的付款方式和付款周期 。 ”多位二手房中介对中国证券报采访人员表示 ， “有的业主因为要换房 ， 看好了房子需要准备首付款 ， 因此对于全款客户或者付款周期短的客户 ， 会有降价空间 。 如果付款周期长、首付比例低的高贷款客户 ， 就没有议价空间 。 换房客户出动 ， 一定程度上也表明 ， 目前市场价格比较平稳 。 ”
【学区房|一学区房“鄙视链顶端”经历疯购、创下30万/平米天价后，市场变成这样】疫情影响逐步减弱
值得注意的是 ， 从机构统计的成交数据看 ， 近期北京地区二手房成交量正逐步走出疫情影响 。
中原地产数据显示 ， 北京地区5月份实际成交二手房2.1万套 ， 6月因为疫情影响 ， 二手房成交量锐减到不到1.4万套 ， 7月二手房市场复苏 ， 大约成交1.6万套 ， 疫情影响逐步减弱 。
对此 ， 中原地产首席分析师张大伟指出 ， 从8月首周数据以及未来成交趋势看 ， 北京8月二手房成交量有望在1.6万套以上 。
针对西城学区房市场未来走势 ， 诸葛找房数据研究中心王小嫱对中国证券报采访人员表示 ， 学区房并没有完全脱离居住属性 ， 学区房一般都位于城区 ， 地理位置好 ， 本身价值就高 。 4月30日 ， 西城区学区新政发布后 ， 很多家长出手抢购西城学区房 。 随着这一波抢购潮过去 ， 西城学区房市场或面临降温 。
编辑：常佳瑞
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