地产深度报道|8月沪上新盘集结号吹响！27个项目磨拳擦掌待入市，五大新盘同打擂，怎么选？
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7月上海楼市的热度尚未散去 ， 8月又有一波浪潮即将来袭 。
27个项目摩拳擦掌等待入市 ， 五大项目上演“撞车式”认筹 ， 又给这个盛夏添了把火 。
供应量回升据《地产深度报道》不完全统计 ， 8月上海地区预计将有27个新盘超5200套房源（19个项目公示数据）入市 ， 较7月的16个新盘3284套房源、6月的19个新盘3771套房源、5月的21个新盘超4000套房源 ， 供应量回调明显 ， 创下近4个月来新高 。
数据来源：房天下、网上房地产等平台（制表：左宇）
“一般而言 ， 7月是楼市的淡季 ， 但上海二手房成交了2.8万套 ， 比6月份还高一些 ， 新房方面也在供应减少的情况下成交量上浮 ， 整个市场淡、旺季落差并不明显 。 ”上海中原地产首席分析师卢文曦指出 ， 开发商需要趁市场情绪好的时候加速推盘 ， 以期弥补上半年疫情带来的销售缺口 。
从区位来看 ， 27个新盘分布在上海11个大区 ， 松江和闵行各有5个项目入市 ， 浦东新区和青浦各推出了3个 ， 徐汇、奉贤和金山各有2个 ， 黄浦、普陀、宝山和嘉定各有1个 ， 虹口、杨浦、静安、长宁暂无项目推出 。
从产品类型来看 ， 本月高端豪宅产品供应稀缺 ， 依旧是远郊刚需盘占主导 。
内环项目仅有绿地海珀外滩一个 。 作为沪上楼市鼠年头阵 ， 绿地海珀外滩今年3月首开均价13.8万元/㎡ ， 推出的203套房源 ， 收获323组客户认筹 ， 认筹率达159% 。 而后经过两天的在线选房 ， 203套房源被选走176套 ， 去化率86.7% ， 这一认筹率和去化率 ， 无疑提振了市场信心 。
此次加推116㎡-290㎡户型共67套 ， 但目前第二期房源尚未取证 。
27个待入市项目中有13个已经取证 ， 分别为阳光城青溪水岸、尚汇豪庭三期、金玥湾、佘山玺樾二期、璟雲里、东苑古北尚公馆、旭辉江山都会、虹庐湾、御澜博翠、保利锦上、长风瑞仕璟庭、国贸·凤凰原和中集金地美兰城 。
其中 ， 奉贤金汇板块阳光城青溪水岸、徐汇田林板块的尚汇豪庭三期、金山新城板块的金玥湾、松江新城板块的佘山玺樾二期4个项目已率先开盘 ， 除阳光城青溪水岸未公开摇号外 ， 其余3个项目认筹率分别为209.03%、96.94%、25.2% 。
5盘同期打擂
供应量大不可避免的会出现同一时期内多个项目“撞车”认筹 。 《国际金融报》记者统计发现 ， 仅8月5日-10日期间 ， 沪上就有5大新盘同期认筹 。
按照规定 ， 上海市不支持购房者在认筹时段内（自项目认筹开始至摇号结果公布） ， 至两个及以上项目同时认筹 。
所幸 ， 这次摆在面前的选择题并不难解 ， 5个同期打擂的项目竞品属性并不强 ， 目标客群也存在差异 。
认筹金最高的项目是位于中内环间的长风瑞仕璟庭 ， 项目认筹金50万元 ， 取证均价8.999万元/㎡ ， 在同期新盘中属较高水平 。
长风瑞仕璟庭地处普陀长风板块 ， 区域内供应稀缺 ， 两年间仅有沁和园一个大户型产品入市 ， 收获认筹率不高 ， 此次长风瑞仕璟庭开盘将一次性推出所有房源共380套 ， 户型涵盖85㎡-196㎡2-4房 ， 可选择性较强 。
同期认筹的两个位于闵行区的新盘虹庐湾和保利锦上 ， 分属华漕板块与浦江板块 ， 认筹金同为30万元 ， 但两项目相距超30公里远 。
8月5日-9日期间认筹的虹庐湾位于虹桥纯正国际墅区 ， 周边教育资源丰富 ， 规划设有7所集幼小初为一体的12年制公办教育学校与12所国际学校 。 此次项目推出99㎡3房洋房与127-138㎡叠墅产品 ， 共328套 ， 项目均价6.6万元/㎡ ， 总价570万元起 。
交通方面 ， 目前规划的地铁13号线延长线途径虹桥国际墅区板块的将有4个站点 ， 其中 ， “芳乐路”（暂名）站距离虹庐湾距离不过500米 。
晚一日开启认筹的保利锦上首次入市将推出76㎡-90㎡洋房及90㎡-102㎡小高层 ， 共计358套 ， 项目位于浦江板块 ， 周边配套成熟 ， 容积率1.6属低密度社区 ， 取证均价约为6.1万元/㎡ 。
事实上 ， 从拿地到开盘保利锦上尚未走完一年行程 。 2019年8月14日 ， 保利以25.03亿元总价摘得闵行区浦江6.5万方34-1、34-6地块（浦锦街道周浦塘南-9地块） ， 溢价率仅6% ， 楼板价24842元/㎡ 。 一年时间 ， 项目开盘 ， 取证价达到6.1万元 ， 利润空间不小 。
认筹门槛最低的国贸·凤凰原与御澜博翠分别位于松江新城板块和青浦华新板块 ， 同为远郊的两项目单价均“4”开头 ， 主打刚需产品 ， 房源最小90㎡左右 ， 上车门槛较低 。
为了吸引购房者 ， 御澜博翠提出开盘当日认购可享受房源总价1%的优惠 。
门槛更亲民的还有位于宝山罗店板块的中集金地美兰城 ， 最小户型为77㎡的2室2厅 ， 总价345万元左右 。 虽然打着“北上海首个TOD”项目的旗号 ， 中集金地美兰城今年4月首开认筹表现依然不佳 ， 推出的548套房源仅收获192组认筹 ， 认筹率35.04% 。 远低于上半年新盘市场100.2%的平均认筹率 ， 即便是宝山区50.23%的认筹率 ， 中集金地美兰城也拖了后腿 。
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