江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > 资讯 > >

《财经》|7月楼市回暖背后：各地成交数据分化加剧 土地市场冷热不均( 二 )


在一线城市中 ， 上海表现尤为抢眼 。 1-7月上海出让土地累积成交金额1390亿元 ， 超北京成为一线城市成交总价排名第一的城市 。 不仅7月上海成交楼面均价较上月增加近一倍 ， 而且全国住宅用地楼面价前3甲均在上海 ， 其中两块土地楼面价超过80000元/平方米 。 近两月来 ， 上海宅地溢价率出现大幅上涨 ， 6月、7月分别达到17%、23% 。
对比北京、上海等一线城市收金总额同比增加近七成 ， 7月昆明、长沙等二线城市收金总额同环比缩水 ， 重庆、成都两地土地市场热度有所下降 。
从重庆方面来看 ， 7月重庆宅地供应量环比缩水近六成、成交量较上月下滑逾五成 ， 7月平均溢价率较上月下降了2个百分点至22% 。 成都方面 ， 7月宅地供求两端走低 ， 土地出让金收金总额28亿元 ， 环比下降47% ， 为今年以来最低水平 ， 而且宅地成交楼面均价也走低 ， 环比下滑16% 。
中指研究院认为 ， 由于如上海等城市密集推出纯住宅用地 ， 多数地块周边设施配套较好、保障性地块占比较小 ， 加之房企销售走高 ， 疫情的恐慌逐渐褪去 ， 部分热点城市土地市场呈现出适度走热的迹象 。 但为稳定房地产市场 ， 深圳、南京、宁波、东莞等城市均在7月收紧了调控政策 ， 从供应端发力 ， 减少优质土地入市数量 。 在此影响下 ， 7月土地市场热度已出现回落 ， 土地成交量价回调 ， 溢价率也较6月出现下滑趋势 。
房企业绩两极分化：碧桂园、万科增长 中海、绿地下滑
虽然土地市整体降温 ， 但根据克而瑞重点监测城市中长三角热点城市如宁波、绍兴、湖州、徐州等部分地块吸引了多家企业参拍 ， 最终报价轮数过百 。 据不完全统计 ， 碧桂园、中海、新城7月份在重点监测城市参拍重点地块次数达到25次以上 。
然而 ， 众多房企争抢土地目的有所不同 ， 部分企业由于业绩持续增长仍需补仓 ， 另有企业或是因业绩下滑带来的隐忧所致 。
7月 ， TOP100房企销售操盘金额9386.4亿元 ， 单月业绩同比提升25.7% 。 其中 ， 有超7成企业实现单月业绩同比提升 ， 且增幅多在20%以上 。 如碧桂园、万科单月全口径销售额为760亿元、579.6亿元 ， 分别同比增长28.8%、20.3% 。 而中海、绿地分别为250亿元、162亿元 ， 分别同比下滑14.2%、30.1% 。
不仅如此 ， TOP10房企门槛更高 。 其中 ， 前7月TOP10房企门槛值为1335.7亿元 ， 较上年增长6.3% ， 头部房企竞争更加激 ， 而TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛却出现下滑 。
从不同阵营来看 ， 前7月累计销售额200亿元以上的房企销售额增速均值为正 ， 但200亿元以下的房企增速却为负 。 数据显示 ， 18家千亿级房企销售额增长率均值为5.5% ， 200亿－1000亿房企销售额增速均超2% ， 但100-200亿和100亿以下的房企销售额均值分别为141.7亿元和73.2亿元 ， 同比分别下降6.8%和9.% 。 如此来看 ， 未来房企间的销售额距离或将继续拉大 ， 千亿级房企销售额增速更快 ， 而百亿房企生存压力加大 。
易居企业集团CEO丁祖昱认为 ， 受惠于相对宽松的货币政策环境 ， 预计下半年房地产市场仍具韧性 ， 成交有望保持在较高水平 。 建议房企积极把握当下难得的销售窗口期 ， 加紧推货去化、加大营销力度、抢收业绩 ， 以最大程度弥补上半年由疫情带来的负面影响 。
不过 ， 中指研报也指出 ， 目前房企存量债券总额约4万亿元 ， 其中海外债1.6万亿元 ， 公司债1.3万亿元 。 今年下半年房企偿债规模仍超5000亿元 ， 2021年需偿债券总量达到1.1万亿元 ， 到达偿债峰值 。 偿债高峰期 ， 房企债务到期压力上升 ， 现金流管理较弱的企业风险上升 ， 房企应关注高质量发展 。
“预计2020年下半年 ， 在‘房住不炒’定位下 ， 房地产金融监管很难明显放松 ， 房企应加快销售回款、拓宽融资渠道并控制各项支出 ， 保障企业资金流安全 。 ”中指研究院常务副院长黄瑜指出 。


推荐阅读


上一篇：封面商业|日进斗金！北京最大包租公，乐善好施成首富

下一篇：美国威胁禁用中国APP，日本官房长官表态