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国是直通车|新一轮房地产调控来了！这次和以往不一样

国是直通车|新一轮房地产调控来了！这次和以往不一样
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△2020年7月31日 ， 河北石家庄 ， 市民在一家刚开发不久的楼盘咨询房屋信息 。 中新社采访人员 翟羽佳 摄
短短一个多月间 ， 十余城市密集收紧楼市调控 。 新一轮房地产调控潮正在涌动 。
近日 ， 海口市发布房地产新政 ， 三项内容引关注：
1、新建商品房买卖严禁滞后网签；
2、打击捂盘惜售：取得预售证后 ， 房地产开发企业10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格 。
3、防范人为制造恐慌：房地产开发企业不得采取捂盘惜售、化整为零、饥饿营销、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围等 。
其中最值得关注的是严禁滞后网签的规定 。 一般房屋买卖交易双方签订合同后 ， 需到房地产相关部门进行备案 ， 这就是“网签” 。 “滞后网签”就是购房合同签了 ， 购房款也交了 ， 但没有按规定时间去网签备案 。 这就涉及到对限购政策的规避 。
海南虽然实施全域限购 ， 但近两年的一系列人才优惠政策已经大大削减了限购效力 。 如：去年3月份 ， 海南的一份新政规定 ， 部分符合条件的人才无需在海南落户 ， 可以直接购房 。 除此之外 ， 想要在海口买房需要通过人才引进落户海口 ， 或要有当地的2-5年的社保或纳税证明 。
受到自贸港建设等政策利好的推动 ， 今年以来 ， 海南楼市热度不减 。 分析认为 ， 个别尚不具备购房资格的人可能会采用“提前购房 ， 等两年后有了购房资格 ， 再去网签”的方式“曲线购房” ， 而“严禁滞后网签”的规定就堵住了这一漏洞 。
海口的楼市政策调整只是本轮房地产政策“转向”的一个缩影 。
据中原地产研究中心统计 ， 7月份以来 ， 已有东莞、杭州、宁波、深圳、南京、内蒙古、安徽阜阳等十余个地方出台楼市收紧政策 。 其中 ， 东莞在一个月内连发两轮楼市收紧政策 。
这轮调控 ， 有点不一样
梳理目前已出台的调控政策可以看出 ， 这轮调控有三大特点：
其一 ， 未现调控全面升级迹象 。
此轮调控除深圳等个别城市外 ， 调控力度相对平和 ， 并未出台如提高商贷首付比例、限贷升级、或者交易税费调整等调控“大招” 。
多地新政大多是在已有基础上进行小幅加码 。 比如宁波限购区域扩容 ， 由原来的老三区扩大至市五区；东莞首次将二手房纳入限购范围 。
有的仅针对公积金政策进行微调 。 如安徽阜阳规定 ， 停止向购买第三套住房及以上者发放公积金贷款；公积金贷款购买二套房 ， 首付比例不低于50% ， 利率不低于同期首套房利率的1.1倍等 。
为何政策力度不强？这与调控出台的背景直接相关 。 目前 ， 房地产市场并未出现普涨或者全面升温的态势 ， 只是在部分热点地区出现局部过热 。
中原地产首席分析师张大伟指出 ， 过去的房地产调控基本都是市场和房价已出现全面升温之后出台的 ， 而本轮调控可以说是首次打破这种局面 。 1-7月份 ， 全国房地产销售数据同比依然处于负增长区间 ， 不少地方楼市仍处于疫后恢复阶段 ， 并不需要严控 。
其二 ， 调控政策以“打补丁”“补漏洞”为主 。
以问题为导向的思路在此轮调控当中体现得更加明显 。 各地大多针对已有政策的漏洞 ， 出台相应措施 。
例如：深圳、南京均提出相应措施封堵“假离婚” 。 深圳规定 ， 夫妻离异3年内购房 ， 其拥有住房套数按离异前家庭住房总套数计算；南京也提出 ， 夫妻离异2年内购房 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。
再比如针对人才政策削弱限购效力问题 ， 深圳市提出 ， 须在本市落户满3年 ， 并连续缴纳3年及以上个税或社保才能购房 ， 这在全国尚属首次 。
杭州的政策同样也以堵漏为主 。 今年上半年 ， 杭州出现了5个“万人摇号”的新房项目 。 供不应求的市场情绪强化 。
克而瑞研究中心副总经理杨克伟表示 ， 实际执行中 ， 杭州的人才优先购房制度大大提高了人才渠道的摇号中签率 。 例如 ， 远洋西溪公馆的整体中标率约为1% ， 而人才购房的中标率高达52%；此外 ， 许多项目的人才摇号中签率高达100% 。
为防止投资炒作 ， 杭州新政对此打上“补丁”：人才优先购房 ， 将有5年限售期 ， 一个家庭一次只能参加一个项目的摇号等 。
张大伟认为 ， 本轮楼市调控的主要特征是针对购买多套房的“打三假” ， 包括“假落户”“假离婚”“假人才” ， 为现有政策打上“补丁” 。
其三 ， 未来一段时间 ， 调控政策或“因城施策 ， 松紧并行” 。
在楼市过热地区收紧政策的同时 ， 依然有不少地方通过人才政策、购房补贴等降低购房门槛 ， 鼓励住房消费 ， 保障刚需等群体的住房需求 。 未来一段时间 ， 各地调控政策或出现“松紧并行”的情形 。
据中原地产研究中心统计 ， 截至7月份 ， 已经有超过130个城市发布了各种吸引人才的政策 ， 其中不乏购房补贴和落户宽松政策 。 一些城市已开始执行“零门槛”的落户政策 。
克而瑞研究中心分析认为 ， 下半年货币政策整体保持宽松基调 ， 但房地产信贷和融资政策难以开闸 ， 首付贷、房抵贷等仍是重点监管对象 ， 政策仍将严防资金过度流向房地产市场 。 在此背景下 ， 各地方因城施策 ， 房地产政策可能出现“松紧结合”的情形 。
“房住不炒”不因疫情而改变
地方政策密集加码背后 ， 是近期几场高规格会议上传递出的新信号 。
7月24日召开的房地产工作座谈会指出 ， 牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 。 同时指出 ， 要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题 ， 时刻绷紧房地产调控这根弦 。
7月30日召开的中央政治局会议再次强调坚持“房住不炒”的定位 。
此前 ， 包括央行、财政部等多个部委也多次强调“房住不炒” 。
对此 ， 贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示 ， 疫情没有也不会改变“房住不炒”的政策基调 。 上半年 ， 虽经济遭受疫情的严重冲击 ， 但房地产市场调控政策依然保持连续性和稳定性 ， 一些城市出台的松绑政策被叫停 。 在极少数房价出现较快上涨时 ， 进一步加大调控力度 ， 遏制借机炒房的行为 ， 保持市场健康运行 。
许小乐认为 ， 未来一段时间各地调控的主动性会更强 ， 而且在宏观政策出台之前 ， 将考虑提前做好房地产调控布局 ， 以提升调控科学性 。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出 ， 近年来 ， 不少一二线城市包括深圳的限购政策都接近虚设 ， 人们可以通过人才引进、落户等多种途径规避限购 。 这些城市 ， 房价稳定主要靠限贷政策维持 。
但是 ， 为了对冲疫情影响促进经济复苏 ， 上半年宏观政策综合运用了降准、降息、再贷款等手段 ， 以促使市场流动性合理充裕、避免企业资金链断裂 。 在宽松的货币环境下 ， 股市和楼市成为资金流向的重要选项 。 限贷政策效力受到影响 。
邹琳华认为 ， 这次多城密集升级限购 ， 可以进一步稳定市场 。
从更宏观的角度来看 ， 房住不炒可能成为宏观调控跨周期调节机制的内容之一 。
【国是直通车|新一轮房地产调控来了！这次和以往不一样】7月30日召开的中央政治局会议提出“跨周期” ， 要求“完善宏观调控跨周期设计和调节 ， 实现稳增长和防风险长期均衡” 。
恒大集团首席经济学家兼恒大研究院院长任泽平指出 ， 此前宏观调控强调“逆周期调节” ， 旨在熨平短期经济波动 ， 而“跨周期调节”则需兼顾短期和中长期 ， 兼顾稳增长和防风险 ， 不能因稳增长而过度放松导致风险积聚 ， 也不能因防风险而过早收紧导致经济回落 。 他撰文称 ， 房地产长效机制正是现有“跨周期调节机制”之一 。
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