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深悦会|港龙地产，惨到我想哭！( 三 )


2018年、2019年 ， 应付非控股权益款项的利息开支为3655.0万元、2.30亿元 。
上文写了港龙的3项额外信托融资安排 ， 年利率为12%至14% 。 我其实更想说都是 ， 截至2020年一季度末 ， 港龙拥有信托融资安排16.11亿元 ， 占总借贷的31.1% 。
信托占比不低 ， 而信托的实际成本 ， 大家应该都懂 。
其他相关担保我就不多说 。
总的来说 ， 2019年 ， 港龙的银行及其他借款加权平均实际利率为8.8% ， 高于行业平均水平 。
认购不足、破发 ， 这对后续融资 ， 甚至对其他同级别房企恐怕都有影响 。
当然 ， 越是如此 ， 港龙及这类房企 ， 越需要便宜的钱 。
对了 ， 招股书列了数十条风险 。 这里精挑细选了几条：
可能没有足够的资金为未来的土地收购及房地产开发提供资金 ， 且有关资金资源可能无法按商业上合理的条款获取或根本无法获取；
于截至2018年及2019年12月31日止年度录得负经营现金流 ， 或未能就土地收购及未来物业发展按商业上合理条款取得足够资金 ， 或甚至完全不能取得资金；
未必能够成功实现业务增长 ， 而往绩纪录期间的经营业绩未必能反映未来表现；
背负大量债务且未来可能产生额外负债 。
已经且预期将继续产生与银行借款有关的高额利息开支 。
无法保证我们于未来将一直能取得所需的银行融资 。
……
每一条都事关生死“命脉” 。
房地产稍有差池 ， 越来越像玩火 。
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生命是一场雷同且漫长的修行
学习是一场枯燥且充满了希望的渡劫
无论如何 ，
深悦君将14年地产从业积攒的所有私货
用一个有趣的江湖视角
一点一点讲给你听 。
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