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北京|北京不限价地块增多 部分纯商品住宅涨价冲动需警惕

各位粉丝：
上周 ， 北京又入市了两宗位于石景山和平谷的不限价纯商品住宅地块 。
今年到目前为止 ， 北京一共成交了34宗商品住宅地块 ， 其中28宗都是不限价的纯商品住宅地块 。 而且 ， 目前在挂牌尚未交易的7宗地块 ， 也全部都是不限价的纯商品住宅地块 。
一时间 ， 一些媒体喊出了北京楼市已经进入了不限价的时代 。 与此同时 ， 一些纯商品住宅项目的开发商 ， 也出现了蠢蠢欲动要涨价的苗头 。 甚至于同一片区 ， 不限价的纯商品住宅想要卖出比限竞房贵两三成甚至更高的价格 。
经过近3年的调控 ， 北京的房地产形势总体平稳 ， 调控效果显著 。 根据国家统计局近日公布的数据 ， 上半年北京新房价格累计涨幅仅0.7%；二手房虽然累计涨幅是4.1% ， 但这主要是由于西城入学政策调整等原因的影响 。
【京房字】专家认为 ， 越是调控成效显著 ， 对于这些苗头问题越应该警觉 ， 及时遏制 ， 才能保持房地产市场的稳定 ， 巩固好调控的成果 。
北京|北京不限价地块增多 部分纯商品住宅涨价冲动需警惕
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1、
北京是在2016年下半年推出了“限房价、竞地价”这种土地出让方式 ， 是在土地出让文件中 ， 不但设置了土地价格的上限 ， 也将其未来商品住房的销售价格设置了上限 。
这一做法的目的就是在稳定地价的同时 ， 将未来两年新建商品房的售价也限定住 。 一方面稳定房价 ， 更重要的是稳定各方面的预期 ， 促进房地产平稳健康 。
随后在2017年到2019年间 ， 北京新供应的商品住宅用地 ， 绝大部分都是采用这种方式出让的 。 这种方式入市的项目被大家简称为“限竞房” 。
所以说 ， 限竞房其实不能完全算是一个住房产品 ， 是一种供地的方式 ， 更是一个调控的手段 。
从“限房价、竞地价”土地出让方式实施的效果看 ， 它对于稳定地价、稳定房价、稳定预期起到了良好的效果 。
今年的土地确实出现了一些新变化 ， “限房价、竞地价”地块迅速减少 ， 出让的住宅地块大都是不限价的纯商品住宅地块 。 这其实是包括“限竞房”在内的综合调控 ， 奠定了比较好的稳定房价、稳定预期的效果 ， 才能有底气供应更多的市场化纯商品房地块 。
简单来说 ， 就是一个片区 ， 之前入市的“限竞房”已经将大家的预期引导在一个合理的价格了 ， 即便纯商品房入市了 ， 也会对其定价产生影响 。 因为有了预期和比较 ， 纯商品房要是买的价格太高 ， 购房者也不会买账 。
2、
不过 ， 随着今年纯商品住房地块供应的快速增加 ， 一些纯商品房的开发商也在蠢蠢欲动 ， 想要让纯商品房卖上更高的价格 ， 有些价格显然增长过快 。
比如石景山区的古城片区 ， 是近两年供地比较集中的区域 。
该片区限竞房长安云锦项目的销售限价定在了58802元/平方米 ， 该限竞房项目一期是去年销售的 ， 二期是今年才开盘销售的 。
而同在该区域 ， 今年前一段时间开盘的纯商品住宅项目 ， 售价就已经达到每平米7万元左右 。
更有甚者 ， 该区域计划近期将开盘的另一个纯商品房住宅项目 ， 预期的销售价格更高 。
要知道 ， 整个上半年北京新房价格的累计涨幅才只有0.7% 。
而且这几个项目相邻的很近 ， 从区位上没有太大的区别 ， 容积率等指标都大体类似 ， 都属于刚需和改善需求的楼盘和户型 ， 纯商品住宅也并非是所谓的“豪宅”项目 。
北京|北京不限价地块增多 部分纯商品住宅涨价冲动需警惕
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【北京|北京不限价地块增多 部分纯商品住宅涨价冲动需警惕】更重要的是 ， 这会对市场预期带来很不良的影响 。
古城地区的二手房价格目前基本在4.5万元/平米到5.5万元/平米之间 ， 之前限竞房的价格预期引导效果很好 。 如今不限价的新房项目价格的蹿升 ， 将严重影响之前限竞房好不容易建立起的片区房价预期 ， 给未来区域房价稳定带来不利影响 。
再比如海淀西北旺地区 ， 去年开盘销售的限竞房西山锦绣府 ， 限定的销售均价为58622元/平米 。 而西北旺地区计划近期入市销售的一个不限价纯商品住房项目 ， 业内预计其售价将比限竞房高出数万元 。
再放大一些看 ， 如果一些开发商涨价冲动不遏制的话 ， 蔓延到全市 ， 则将对北京整体的房地产市场产生不良效应 。
3、
专家建议 ， 下一步适当增加“限竞房”地块的供应很有必要 。
之前我们也说过 ， “限竞房”的核心其实是“限房价、竞地价”的土地出让方式 ， 它更是一个调控的政策 ， 之前“限竞房”土地供应的减少不意味着它推出了历史舞台 。
而且 ， 政府也从未表态过“限竞房”会退出 。 它始终是政府手中的“牌” ， 有需要的时候 ， 就可以把这张牌或其他的牌打出 。
而且 ， 这也符合中央“多主体供应 多渠道保障”的要求 。 本身北京产权类的住房的供应体系中 ， 共有产权房、限竞房、纯商品房有着各自的定位和面向人群 ， 形成了一个完整的阶梯式的供应结构 。
而如今在共有产权房减少了供应的现状下 ， 限竞房又大幅减少供应 ， 会对中等收入家庭以及夹心层购房需求缺乏支持 ， 这类家庭无力去购买昂贵的纯商品住宅 。
而且 ， 不限价商品住房供应迅速增加 ， 也会让开发商产生强烈的涨价预期 。
因此 ， 如果“限竞房”地块和纯商品住宅地块各顶“半边天” ， 一方面发挥“限竞房”稳定房价 ， 引导合理预期的作用 ， 另一方面通过纯商品住宅发挥市场引导资源配置的作用 。
7月24日 ， 国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈表示 ， 房地产长效机制实施以来 ， 取得明显成效 ， 值得充分肯定 。 同时 ， 要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题 ， 时刻绷紧房地产调控这根弦 ， 坚定不移推进落实好长效机制 。
专家表示 ， 最近 ， 一些前期房地产市场出现波动的一线城市陆续推出了新的调控政策 。 虽然北京目前房地产市场总体平稳 ， 调控政策也会继续保持稳定 。 但不排除下一步加大“限竞房”地块的供应 ， 稳定市场预期的可能性 。
当然 ， “限竞房”本身也并非十全十美 ， 比如一些购房者投诉的品质和质量问题 ， 由于限定了价格 ， 一些开发商逐利的本性导致降低项目品质 。
专家建议 ， 针对这些问题 ， 可以对“限房价、竞地价”的土地出让方式进行完善 ， 例如土拍时要求所有开发商必须带着建设方案才能竞拍土地 ， 而且必须实打实的按照建设方案来建设 ， 确保将来项目的品质和质量 。
另一方面 ， 对于一些开发商的涨价冲动 ， 特别是不合理、对区域预期会产生不利影响的涨价冲动 ， 应进行引导和约谈 。
7月30日的政治局会议提出 ， 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。 所以也奉劝这些开发商们 ， 当前的房地产市场 ， 稳定是大趋势 ， 保持稳定才是正道 ， 收起涨价的冲动吧 。


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