中介嗨了？商务公寓紧急叫停，卖一套少一套？真实情况是...
”卖一套少一套“会不会让购房者们慌了神？
文章图片
半个月前 ， ”715“调控新政出台的第二天 ， 就有购房刚需者问：”房票没了 ， 是不是该去买公寓？“
不限购不限贷 ， 面积小总价低上车容易 ， 尤其是去年年底取消了“只租不售”的政策 ， 公寓市场存在一定的投资属性是很多资金有限、尤其是无房票的购房者转向商务公寓的重要因素 。
当很多购房者还在纠结是否转战商务公寓的时候 ， 半个月后 ， 7月的最后一天 ， 深圳调控新政突然继续加码 ， 打上补丁 ， 宣布停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；减少商业用地比例 ， 增加居住及配套用地比例 。
“这个政策 ， 对商务公寓是利好还是利空？“、”商务公寓还能不能买？“、”深圳目前不受影响的商务公寓有多少？”……各种疑问在群内刷屏 。
”715“断了炒住宅者的梦 ， ”731“又要断了炒公寓者的梦 。
库存还有多少？
根据新政 ， 目前深圳在售、在建和正在审批的商务公寓项目 ， 都不受影响 。 据深圳中原研究中心7月份数据 ， 深圳在售50个公寓项目 。
【中介嗨了？商务公寓紧急叫停，卖一套少一套？真实情况是...】如下：
文章图片
此前 ， 深圳市住建局公示今年计划入市项目 ， 其中提到将有18732套商务公寓入市 。
如下：
文章图片
按照深圳住建局此前透露 ， 下半年计划入市的商务公寓项目体量为107.6万平方米 ， 业内估计仍将有约10万套左右的商务公寓处于已建、在建和正在审批的阶段 。
此前 ， 深圳居住用地有限 ， 居住需求量大 ， 导致开发商在商办用地上配建公寓 ， 成为住宅市场的补充 。 根据《深圳市城市规划标准与准则》 ， 商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宅服务 ， 不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑 ， 其用地分类属于商业用地 。 商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用 ， 但近年来 ， 商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向 ， 已偏离“服务商务人士短期住宿”的目的 。
随着深圳进入限购时代 ， 不限购的公寓演化为投资品 ， 其价格跟着住宅水涨船高 ， 但根据市场调查 ， 深圳二手公寓交易冷清 ， 炒作公寓赚钱不易 。
2017年 ， 为维护房地产市场秩序 ， 上海等城市已停止审批公寓式办公项目 ， 深圳叫停公寓项目晚了两年 。
有业内人士表示 ， 目前市场上商务公寓库存量大 ， 卖几年也卖不完 ， 突发新政对其销售影响有限 。 因其住宅属性和投资属性的欠缺 ， 市场依旧会是冰火两重天 ， 卖得好的依旧好卖 ， 卖不好的也不会因为这个政策而火爆 。
中介忙碌购房者观望
7月31日当晚 ， 各大在售公寓现场和外场地产中介就已经嗨了 ， 朋友圈里催单下定、电话推销轰炸 ， 准备周末大干一场 。
采访人员当晚就收到三四个公寓推销电话 ， 朋友圈里更是“绝版公寓”、“买一套少一套”、“公寓利好袭来”霸屏 。 在他们看来 ， 深圳叫停商务公寓是一个重磅利好 ， 就连深汕合作区的商务公寓 ， 也纷纷刷“深圳飞地”资产的价值 。
文章图片
文章图片
公寓稀缺了 ， 且买且珍惜 ， 低总价高回报投资首选……是公寓开发商和地产中介们一直以来唱好公寓的主要话术 ， 借着突发新政 ， 大打“利好”牌 ， 情有可原 。 可采访人员发现 ， 深圳的购房者并非想象中那么”燃“ ， 跟着着急的是少数 ， 大多人则保留看法 ， 持观望态度 。
沙井一网红楼盘销售人员告诉采访人员 ， “715”新政出台后的首个周末 ， 售楼处咨询的人员明显增多 ， 他一天接待了10几批客户 ， 有人直接卖走10套公寓 。 然而“731”突发政策后的这个周末 ， 不知是否因为下雨天气影响 ， 现场来客并没有明显增多 ， 一切如常 。 问他项目是否会涨价 ， 对方告知：”不敢 。 “
采访人员从其他地产中介中了解到 ， 目前大多公寓产品还是如常 ， 高佣金和大折扣 ， 再加上”绝版“新政 ， 目前公寓市场反应如常 ， 大多开发商目前也没有调价意向 。
有购房者也表示 ， 如果手里实在有很多闲钱又没房票 ， 可以考虑购买中心地段的公寓 ， 但地段不佳的则要谨慎考虑 。 对于这次的政策会不会导致公寓价格上涨 ， 大多较为理性的购房者认为影响有限 ， 毕竟公寓的住宅替代功能这方面的需求有限 。 而投资方面 ， 对比住宅来说 ， 也是欠缺很多 。
稀缺未必一定涨
稀缺不一定能涨 ， 有价值的稀缺才能涨 。
购买商务公寓的 ， 很大一部分人是资金不够的刚需 ， 想着买一个公寓先投资着 ， 反正不影响自己的房票和贷票 ， 以后卖了再换住宅 。 可是有没有想过公寓如果卖不掉或者根本不涨 ， 而住宅在涨 ， 你是否还能换的起住宅？
去年销售火爆的龙华网红公寓龙光玖钻 ， 当时39平的复式两房总价280万起、71平的复式三房总价368万起、132平的平层四房总价680万起 。 采访人员查阅贝壳二手房网最新信息来看 ， 目前该楼盘的39平的两房户型挂牌售价仅240-270万而已 。 此前 ， 这个户型 ， 中介推荐每月租金可达8000元每月的不足40平的单身公寓 ， 贝壳二手房网显示租金也只租到4500-5500元每月 ， 和销售说的8000元每月存在一定的差距 。
对比深圳今年以来住宅二手房的涨幅 ， 这个地理位置优越、周边交通配套的完善的商务公寓投资涨幅并不理想 。
文章图片
文章图片
有业内人士表示 ， 在深圳 ， 判断一个房子是否值钱 ， 得看房产的5大核心价值：居住、学位、投资、圈层、金融 。 综合价值越高 ， 房子越有价值 。 从这五个方面 ， 就能明白为什么商务公寓持续低迷的原因：
1、居住价值：住宅公摊面积大概在17％～22％之间 ， 而商务公寓的公摊面积在30％左右 ， 同面积的商务公寓 ， 套内实用面积较住宅少很多 。 因为属于商用住房 ， 商务公寓的水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的 ， 生活成本不低 。
2、学位价值：现在深圳的学位等级分等级制 ， 公寓必须是家庭唯一住房才拥有申请学位资格 ， 大多商务公寓并无学位 ， 即便有 ， 顶多属C类 。 而深圳优质学区学校往往录取人数小于A类家庭总数 ， 即B类及以下的家庭没有入学资格 。 没有学位这一功能 ， 又大大削弱了公寓的价值属性 ， 且让日后脱手的潜在买家数量减少 。
3、投资价值：公寓一般都用于出租获取收益 ， 在购买公寓时 ， 可以先算笔账 ， 就是租金收入和成本付出之间的时间效益比 ， 比如租金3000月每月 ， 一年3.6万 ， 购买公寓120万 ， 大概需要33年才能收回成本 ， 这样的投资回报并不高 。 此外 ， 商务公寓的二手交易税费高 ， 3%契税 ， 主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税 ， 交易成本大 。 现在 ， 许多税费需要买房承担 ， 这对买方购买意愿造成较大打击 ， 特别是面积小、地段差的低价刚需盘 ， 买家会对不低的税费敏感 ， 导致脱手困难 。
4、圈层价值：一般住宅为两梯三户或者四户 ， 人员较少 ， 不会对出行造成困扰 ， 私密也比较好 。 而公寓通常为两梯十户 ， 甚至更多 ， 人员不仅多且杂乱 ， 安全性和私密性都无法得到很好地保障 。 住公寓的人大多流动性大 。 显然 ， 商务公寓没有圈层可言 。
5、金融价值：与首套住宅首付30%、30年期限贷款对比 ， 公寓往往只能做到50% ， 10-20年期限 ， 资金利用率大幅下降 。 住宅抵押最高可贷七成 ， 而公寓最高只有六成 ， 看 ， 银行已经告诉我们了 ， 同为房产资产 ， 住宅要比公寓更加优质 。
文章图片
“
Chinafundnews
推荐阅读
- 王者荣耀：软辅不想被嫌弃？除了不能3级辅助装以外，还有这四点
- 里卡多·高拉特|高拉特秒变全能战士！华夏幸福有他会赢球了，泰达要玩死阿奇姆彭
- “光盘打卡”小程序火了 激励年轻人节约粮食
- 反伤刺甲将调整，然后新出了一件魔抗装备，这两都完美适合赵云！
- 多所在京大学录取线来了 各校设置多条投档线
- 挺过上半年疫情冲击，中国电竞行业为啥更红火了？
- 本月中旬，真爱值得等待，等来了爱情，将彼此珍惜的四大星座
- 星车记|买车内饰也要好好斟酌，汽车座椅3个要点，不注意开久就后悔了
- 车讲|高速路政入手神器，50公里收纳80斤铁钉，跑高速轮胎有救了
- 梅拉尼娅·特朗普|想拉个小手怎么这么难？美国总统特朗普又被第一夫人拒绝了