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贝壳研究院|贝壳研究院：7月北京二手房成交量同比增长35.2％

中国网地产讯近日 ， 贝壳研究院发布《7月北京二手房市场月报》 。 报告显示 ， 7月北京二手房成交量环比增长6.6% ， 同比增长35.2% 。 本月成交量的增长主要是6月中疫情复发部分需求后延至7月所致 。 前7月成交同比降幅继续收窄 ， 疫情对市场影响逐渐被填补 。
【贝壳研究院|贝壳研究院：7月北京二手房成交量同比增长35.2％】二手房成交均价连续两月环比回落 ， 7月均价环比继续下跌3.1% ， 跌幅环比扩大 。 均价的下行主要受西城多校划片政策落地影响 ， 一方面片区内物业价值下行；另一方面高单价优质学区房源前置释放 ， 月度成交结构变化拉低均价 。
一、疫情复发成交后延 ， 7月成交环比增长
7月北京二手房成交量在第二轮疫情过后止跌回升 。 贝壳研究院数据显示 ， 7月北京链家二手房实时成交量环比增长6.6%、同比增长35.2% 。 1-7月累计成交量同比下降7.2% ， 较上半年累计降幅收窄近6个百分点 ， 前期疫情对市场影响逐渐被填补 。
7月北京二手房实际成交的增长主要是6月中疫情复发部分需求后延所致 。 由于受到复发疫情的冲击 ， 北京走出了与其他城市不同的复苏节奏 。 6月中旬北京疫情复发 ， 6月第三周成交量环比下降4成 。 此后随疫情受到稳步控制 ， 市场需求开启修复性回升 ， 成交连续五周环比增加 。 7月后半月需求的释放渐入平台期 ， 周度成交环比涨幅收窄5%以内 。
图：6月-7月北京链家二手房周度成交量及环比走势
贝壳研究院|贝壳研究院：7月北京二手房成交量同比增长35.2％
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二次疫情后刚需率先释放 。 7月整体带看量环比增长34% ， 450万以下房源带看量环比增长率高于750万以上房源近4个百分点 。 成交方面 ， 450万以下房源成交占比较6月提升3个百分点 。 分城区来看 ， 外围的大兴、昌平、门头沟、通州、房山等区成交量环比增幅居于各城区前列 ， 其中大兴区环比增幅以30.8%居于首位 。 而中心的朝阳、东西城等区成交环比持平或回落 。
图：2019年12月以来北京链家分总价段二手房成交结构变化
贝壳研究院|贝壳研究院：7月北京二手房成交量同比增长35.2％
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二、均价连续两月环比回落 ， 结构性波动逐渐烫平
7月北京二手房成交均价环比继续下跌3.1% ， 跌幅扩大 。 7月除西城区均价表现出较大跌幅外 ， 各城区价格波动普遍平稳 ， 月度环比在正负2个百分点以内 。
均价连续下跌主要是对前期西城学区政策带动的均价涨幅的消化 。 具体有两方面的原因 ， 一是价值的下行 ， 西城多校划片政策即将落地 ， 片区内物业的学区价值有所弱化 ， 均价下跌 ， 7月西城均价环比跌幅居各城区前列；二是多校划片激发的高单价优质学区房源需求在5-6月释放基本完成 ， 7月低单价物业成交占比上升 ， 结构性拉低均价 。 7月西城区二手住宅成交占比仅5.5% ， 为2020年以来月度最低 ， 较5月下降5.5个百分点 。 同比看 ， 疫情影响下市场预期偏弱 ， 7月均价同比仍下跌3.9% 。
图：2018年以来北京链家二手房月度成交均价及同比走势
贝壳研究院|贝壳研究院：7月北京二手房成交量同比增长35.2％
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图：7月各城区北京链家二手房成交均价环比
贝壳研究院|贝壳研究院：7月北京二手房成交量同比增长35.2％
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三、预计8月成交量自然回落、价格难上涨
从市场情绪来看 ， 目前北京二手房市场买卖双方市场情绪较为平稳 。 7月北京二手房房源成交周期环比拉长2天至127天 ， 比去年同期延长近1个月 。 客源成交周期环比缩短4天至98天 ， 比去年同期延长近半个月 。 买卖双方成交周期仍高位保持 。
图：2019年以来北京链家二手房房源、客源成交周期（天）走势
贝壳研究院|贝壳研究院：7月北京二手房成交量同比增长35.2％
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从业主预期来看 ， 近两月业主调价中涨价次数占比持续回落 ， 7月环比下降1.2个百分点至13.8% ， 业主预期偏弱 。
图：北京链家二手房业主调价中涨价、降价次数占比变动
贝壳研究院|贝壳研究院：7月北京二手房成交量同比增长35.2％
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综上 ， 7月下半月需求增长进入平台期 ， 预计8月北京二手房成交量小幅下降 。 1-8月二手房累计成交量同比降幅继续收窄 ， 整体市场有望在三季度末实现年度累计成交同比回正 。 价格方面 ， 市场预期不强的情形下 ， 均价上涨动力不足 ， 预计8月全市均价大概率将呈下跌趋势 。


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