住在绍兴号|镜湖又一限价地亮相！绍兴土地新政之后，土地市场会熄火吗？
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在凤林西路以南4号地块之后 ， 镜湖又一宗限价地被摆上拍卖台 。 大越路东侧5号地块 ， 将在8月21日开拍 ， 起拍楼面价10310元/㎡ ， 最高楼面价13908元/㎡！绍兴土地新政颁布之后 ， 有人觉得这是一盆冰水 ， 能迅速冷却目前土地市场的热潮 。 但事实到底如何？1st
我们先来回顾一下 ， 绍兴的土地新政 。
7月8日 ， 绍兴正式对拟出让涉宅地块 ， 实施“限地价 竞配建”政策 。
简单概括 ， 主要是4点：
第一 ， 设定住宅用地价格年涨幅 。 越城、柯桥、上虞不得超过4.5% ， 镜湖新区不得超过10% ， 诸暨、嵊州、新昌不得超过5% 。
第二 ， 设定地块最高价 。 原则上最高价不得超过起始价的135% ， 地块溢价率不超过35% 。
第三 ， 竞价到顶转竞配建 。 报价达到最高价时 ， 转入竞报配建人才（公租、养老）等住房面积 ， 竞报配建面积多者为胜 。
第四 ， 地块起始总价20亿以上 ， 每次增幅不低于800万；起始总价10亿以上 ， 每次增幅不低于500万 。
这其中最重要的一点 ， 就是限定了地块最高价 ， 不得超过起始价的135% 。
这就意味着 ， 政府只要控制住起始价 ， 也就控制住了地块的最终成交价 ， 可以有效避免地王的涌现 。
但实际情况呢？
以这次的大越路东侧5号地块为例 ， 溢价率是刚好卡在34.89% ， 但是起拍价涨得惊人！
不仅远超同板块的其他两宗地块 ， 甚至接近大越路东侧4号地块的成交楼面价！
这般高的起始楼面价 ， 看起来不像是限高 ， 倒更像抬底 。
这还不是孤例 。
此前推出的凤林西路以南4号地块 ， 起始楼面价高达15970元/㎡ ， 已经超越所有同板块之前成交地块 。
而且最高楼面价21551元/㎡ ， 甚至有望超越此前官渡4号地块17560元/㎡的镜湖地王记录 。
土地新政出炉之后 ， 不乏看空绍兴的声音 。 政府一推就是高价地的意图 ， 很可能是为了稳定楼市情绪 。
由此看来 ， 绍兴土地市场想要急刹车并不现实 ， 只可能会慢慢降温 ， 最终维持到一个稳定的涨幅 。
2nd
这个稳定的涨幅是多少？
这就涉及到另一条政策：“镜湖新区住宅用地价格年涨幅不得超过10%” 。
事实上 ， 经过2019年大量推地 ， 镜湖总体楼面价是下降的 。 哪怕截至目前 ， 2020年镜湖总体成交楼面价 ， 也仍然不及往年 。
按照去年11555元/㎡的总体成交楼面价 ， 今年就算涨满10% ， 镜湖总体楼面价也不过12710.5元/㎡ 。
事实上 ， 除了限定楼面价 ， 政府还有很多手段来控制涨幅 。
比如在推地地块的选择上 ， 可以核心区推一块高价地 ， 再在非核心区推一块低价地 ， 平均涨幅就稳住了 。
所以可以预见 ， 在凤林西路以南4号地块和大越路东侧5号地块之后 ， 镜湖大概率会推出几块非核心区地块 ， 来稳定涨幅 。
3rd
比起土地价格 ， 可能老百姓更多关注的 ， 是土地新政会抑制房价吗？
其实这个绍兴的“新政” ， 已经是其他城市很多年前的“老手段”了 。
早在2012年 ， 杭州即出台规则“宅地竞价溢价率达到49%后即转为竞投保障性住房面积”
在随后的土地出让会上 ， 中海分别以19217元/㎡、19378元/㎡、15901元/㎡的楼面价 ， 配建保障房9.8万㎡ ， 拿下三堡沿江三宗宅地 。 并没有出现土地市场“熄火”的情况 。
而且2013年 ， 杭州主城区就创下最近5年的楼面价新高 ， 楼市更是一路看涨 。
之后 ， 在2017年 ， 杭州又宣布实行“限地价 竞自持”的土地新政 。
但结果我们也看到了 ， 杭州总体的房价 ， 从22000元/㎡涨到了近3万 ， 这还是被杭州远郊的房价平均之下的结果 。
像钱江新城、钱江世纪城、城东新城等核心热门板块 ， 能疯涨1-2万！
真正让杭州楼市退了退烧的政策是什么呢？
“双限” ， 即限房价、限地价 。
2019年6月29日 ， 杭州市区集中挂牌9宗地 ， 这9宗地未来的毛坯最高均价、最高单价以及装修最高标准价格都被标明 ， 成为杭州首批“双限”地块 。
未来楼盘售价被提前锁定 ， 杭州楼市才算被真正稳住 。
但绍兴毕竟不是杭州 ， 因此也没有必要一上来就用“双限”的牛刀 。
【住在绍兴号|镜湖又一限价地亮相！绍兴土地新政之后，土地市场会熄火吗？】用土地新政先稳住地价 ， 观察市场反应之后再决定是否加码 ， 可谓是明智的选择 。
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