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有中介出招破解，“假离婚买房”堵死了？

假离婚买房不灵了 。 一周多时间 ， 深圳、南京祭出限购杀手锏 ， 并不让人意外 。
【有中介出招破解，“假离婚买房”堵死了？】今年 ， 深圳新房市场频现“日光”“秒光” ， 当全国楼市仍在低迷状态时 ， 深圳楼市的火热让不少人进场豪赌 。 同样 ， 南京部分新盘开盘销售也出现了“万人摇”的现象 。
诸葛找房数据显示 ， 今年上半年深圳二手住宅成交高达43586套 ， 累计同比增长达39.9% ， 增速大于北京、上海等一线城市 。 而作为热点城市 ， 南京楼市上半年成交量价齐涨 ， 成交均价为28554元/平方米 ， 同比上涨4.21% 。
有中介出招破解，“假离婚买房”堵死了？
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“看来离婚买房人不少啊 ， （新政）既控制了特意离婚买房的那帮人 ， 又控制了离婚率 。 ”有网友调侃 ， 不管黑猫白猫 ， 能堵住离婚购房的漏洞就是好猫 。 “父母为了买房假离婚 ， 如今离婚十几年了 。 ”
新京报贝壳财经采访人员了解到 ， 此前已有多个城市发布限制“假离婚买房”的政策 。 有中介坦言：“深圳7·15新政出台后 ， 基本堵死了离婚后快速买房的漏洞 ， 追溯3年内所有离婚记录目前没法‘投机取巧’地规避 。 ”
现状
离婚“捷径”：跨过二套房首付高门槛
为了二套变首套 ， 杨艳（化名）和老公离婚了 。
2014年 ， 他们在北京已购入一套住房 ， 但随着孩子成长急需个人空间以及上小学等需求 ， 杨艳一家打算再买一套房 。
“我名下有贷款逾期记录 ， 而且二套房首付比例挺高 ， 所以就和老公离婚了 ， 让他自己买 。 “杨艳认为 ， 这样操作出于无奈 ， 但最近买完房子后很快也就复婚了 。
杨艳一家的经历只是缩影 ， 假离婚早已成了低代价购置二套房的捷径 。 一位熟悉深圳房地产市场的中介人员王岩告诉采访人员：“我这边好几个客户是这种情况 ， 已经离婚了 ， 但是还没来得及买房 ， 深圳新政出来之后 ， 就没法操作了 。 ”
采访人员了解到 ， “假离婚买房”一般是双方离婚后 ， 由名下无房无贷的一方以个人名义再次购房 ， 此举可以按照首套房的首付比例买房 ， 绕过二套房首付比例较高的限购规定 。
目前 ， 不少热门城市首套房及二套房的首付比例差别较大 ， 以北京为例 ， 按照规定 ， 首套住房首付款比例不低于35% ， 二套住房首付款比例则不低于60% 。 也就是说 ， 一套500万的普通自住房 ， 首套房和二套房的首付相差高达125万元 。
“有的小两口之前在家乡买了一套房 ， 有贷款记录 ， 在符合北京购房条件之后又想在北京买房 ， 首付不够时 ， 就会考虑离婚买房 。 ”北京一地产中介人员方亚（化名）说 。
随着房价的“水涨船高” ， 为了保证刚需“上车”或提高炒房门槛 ， 多个城市均差异化首套房首付及二套房首付 。 一般而言 ， 二套房首付均高于首套房 ， 为全款的5成-7成 。
除了上述提及的北京 ， 深圳也有这种情况 ， 按规定 ， 购房人家庭名下在深圳拥有1套住房的 ， 购买普通住房的贷款首付款比例不低于70% ， 购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80% 。
此外 ， 采访人员了解到 ， 不仅有离婚买房 ， 还有离婚卖房 。 方亚说：“很多夫妻离婚都是为了让房子能够满足‘满五唯一’ ， 这样在交易的时候可以省点税费 ， 更好卖 。 ”
围堵
追溯2-3年内离婚记录 ， “假离婚买房”堵死了？
随着监管出台房地产新规 ， “假离婚买房”的政策空间正被收紧 ， 近期 ， 深圳、南京接连出台政策 ， 加码堵住漏洞 。
7月15日 ， 深圳最严“限购令”下达 。 深圳市住建局等多部门联合发布通知 ， 大幅调整了限购措施 ， 比如规定深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年 ， 且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明 ， 方可购买商品住房 。
针对“离婚买房”这一现象 ， 通知称夫妻离异的 ， 任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。
而此前的相关规定为 ， 购房人离婚2年内申请住房贷款 ， 贷款首付款比例不低于七成 ， 但离婚前无房无贷仍按三成执行 ， 仅有1套房按五成执行 。 对比来看 ， “假离婚买房”的监管更为严格 。
贝壳财经采访人员注意到 ， 政策出台之后 ， 有中介迅速给出了破解办法：“找个没房的人结婚、再离婚 ， 这样即便离婚了 ， 若按离异前家庭总套数计算 ， 仍算第一套 。 ”
然而 ， 这种方式在监管的“围追堵截”下似乎并不灵光 。 深圳市住建局在《房地产调控政策相关问题解答》中明确表示 ， 购房之日前3年内有一次以上离婚记录的 ， 其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算 ， 即追溯3年内所有离婚记录 。
对于这一规定 ， 王岩（化名）对采访人员坦言：“深圳7·15新政出台后 ， 基本堵死了离婚后快速买房的漏洞 ， 3年这个期限目前没法‘投机取巧’地规避 。 ”
仅一周时间后 ， 南京也对离婚买房漏洞进行封堵 。 7月23日凌晨 ， 南京出台通知明确规定“夫妻离异的 ， 任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。 ”
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析称 ， 本次新政对假离婚购房的行为进行了限制和规范 ， 避免了一些家庭通过假离婚方式来借道购房 ， 至此“假离婚买房”的道路被“堵死” ， 一定程度上抑制了借机投机炒房的现象 ， 对于平衡市场供需结构有重要的意义 。
贝壳财经采访人员梳理发现 ， 此前已有多个城市发布了限制“假离婚买房”的政策 。 其中 ， 北京市住建委在2017年发布的政策中规定 ， 据有关方面反映 ， 近期 ， 购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加 ， 这既影响了调控政策效果 ， 也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题 ， 增加商业银行住房信贷风险 ， 因此 ， 对于离婚一年以内的房贷申请人 ， 各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的 ， 按二套住房公积金贷款政策执行 。
2018年 ， 成都发布新政称 ， 夫妻双方离异后 ， 任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 ， 父母投靠成年子女入户的 ， 不得作为单独家庭购房 。
降温
深圳楼盘“日光”、南京量价齐涨 ， 7月多地楼市密集调控
事实上 ， 进入7月以来 ， 已有杭州、宁波、东莞等热点城市出台房地产“收紧”政策 。 深圳、南京楼市的加速狂奔 ， 限购政策升级市场早有预料 。
近年来 ， 深圳各种利好接踵而来 ， 包括粤港澳大湾区、先行示范区 ， 由此 ， 深圳楼市进入明显上升阶段 。 疫情后 ， 深圳楼市率先回暖 ， 涌现出多个“网红新盘” 。 据媒体报道 ， 今年3月 ， 万科星城线上开盘 ， 4栋288套特惠房源全部售罄 ， 随后3月、4月太子湾·湾玺几次开盘 ， 几乎都是当天售罄 。 6月 ， 金融街华发融御华府项目推出394套房源 ， 引来8998批客户认筹 ， 中签率仅4.37％ 。
上半年 ， 深圳二手房地产市场疫后飞速恢复 ， 增速指标领先其他城市 ， 诸葛找房数据显示 ， 今年上半年深圳二手住宅成交高达43586套 ， 累计同比增长达39.9% ， 增速大于北京（-5.8%）、上海（-8.4%）等一线城市 。
成交量大涨的背后 ， 深圳房价也十分坚挺 ， 安居客APP数据显示 ， 深圳二手房7月挂牌均价为55863元/平米 ， 环比涨0.23% ， 同比提升3.23% 。 7月16日 ， 国家统计局发布数据显示 ， 6月份 ， 70个大中城市中 ， 有61城新建商品住宅价格环比上涨 ， 环比5月的57城增加4个城市 ， 其中银川涨幅1.9%领跑；在二手房方面 ， 有50城房价出现环比上涨 ， 环比5月的41城又增加9个城市 ， 其中深圳领涨 ， 环比涨幅为1.9% 。
而近期 ， 南京一些热门新盘更是出现了“万人摇”的大场面 ， 比如位于南京江北核心区南京长江隧道出口附近的江畔都会上城 ， 共计223套精装房源 ， 最终由11890组购房者参与摇号 。
作为热点城市 ， 南京楼市上半年成交量价齐涨 ， 中指院数据显示 ， 上半年南京商品住宅供应达367.01万平方米 ， 同比上升9.58% ， 成交达354.61万平方米 ， 同比上升11.78% 。 同时 ， 成交均价为28554元/平方米 ， 同比也上涨4.21% 。
其实 ， 从上述各城市发布的政策来看 ， 并不能完全堵住“假离婚买房”的行为 ， 即便是最严厉的深圳 ， 若净身出户一方愿意等离婚后3年后再购房 ， 也可以操作“假离婚购房” ， 但拉长时间之后 ， 无疑大大增加夫妻双方的风险 ， 特别是财产分割方面的风险 。
北京盈科(上海)律师事务所房产金融法律事务部主任郭韧对贝壳财经采访人员表示 ， “假离婚买房”最大的风险就是变成真离婚 ， 一般来说 ， 大部分假离婚都是一方净身出户 ， 然后由这一方去买房 ， 但一旦“弄假成真” ， 一方面 ， 未净身出户方可能会占有原来属于夫妻双方的共同财产 ， 另一方面 ， 净身出户方也有可能把原属于夫妻双方的共同财产拿去买房后 ， 不愿意复婚 ， 这些情况对双方的财产分割都极为不利 。
“另外 ， 目前多个热门城市已逐步堵住‘假离婚买房’的政策漏洞 ， 最后有可能会出现离了婚还买不了房的情况 ， 得不偿失 。 ”郭韧称 。
贝壳财经采访人员在裁判文书网检索发现 ， 因“假结婚买房”最终“成真”而导致的纠纷不少 ， 有的受害人甚至“人财两空” 。
去年的一份裁定书中称 ， 林某于2007年与洪某登记结婚 ， 后于2013年在“假离婚买房”的诱导下双方办理了离婚手续 ， 直至2019年 ， 林某才获知洪某可能已与他人结婚 。
后经调查发现 ， 洪某存在婚外情 ， 并为婚外情对象出资购买了一套房产 ， 对此 ， 林某认为 ， 夫妻在婚姻关系存续期间所取得的财产 ， 归夫妻共同所有 ， 任何一方无权单独处置夫妻共同财产 ， 洪某擅自以夫妻共同财产出资为他人购买房产的行为 ， 侵害夫妻共同财产权利的共有权 ， 故向人民法院提请诉讼 ， 最终 ， 法院以林某无法证明洪某在婚姻关系存续期间存在单独处置夫妻共同财产损害其合法权益的行为 ， 不予受理 。


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