贝壳“屠龙”：“中介之王”左晖的彪悍人生
彪悍的人生不需要解释 ， 左晖的彪悍成就了贝壳 。
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文/黎帅
7月24日 ， 贝壳集团正式向美国证券交易委员会提交IPO申请文件 ， 拟赴纽交所挂牌上市 ， 股票代码为BEKE 。
承销商为高盛、摩根士丹利、华兴资本和摩根大通 。 此次IPO ， 贝壳集团计划募集最多10亿美元资金（该数字未来可能变化） ， 暂未透露发行价格区间、发行量等信息 。
招股书显示 ， 该公司募集到的资金将主要用于大数据 ， 人工智能和虚拟现实的技术研发和新房屋交易服务等 。
招股书显示 ， 贝壳集团旗下拥有贝壳、链家两大平台 ， 拥有45.6万中介员工 ， 在全国拥有4.2万家门店 ， 入驻103个城市 。
2019年 ， 贝壳集团的房产及租赁交易总额（GTV）达到2.1万亿元 ， 营收达到460亿元 ， 同比增长60.6% 。
就交易额和交易量来看 ， 贝壳集团是国内最大的居住服务平台 ， 是国内居住服务平台第一股 。
贝壳集团董事长兼CEO左晖在招股书中表示：在公司成立的18年中 ， 我们通过重塑和构建行业基础架构和标准来改变行业 ， 为贝壳全新的创新商业模式的崛起铺平了道路 。 左晖称 ， 贝壳集团正在通过房屋数据标准化、服务提供商专业化、交易流程标准化三项革新来改造行业 ， 解决根深蒂固的行业难题 。 “时间越长越困难 ， 我们变得越兴奋 。 ”左晖在信中表示 ， 随着IPO即将来临 ， 希望与投资者分享坚信为正确的做法取得的长期成功 。 “我们会投入更多的精力来开发和投资我们的长期能力 ， 即使这些投资可能需要一些时间才能获得财务回报 。 ”
招股书显示 ， 贝壳集团目前仍处于亏损状态 ， 2017年、2018年、2019年三年的净亏损分别为5.38亿元、4.27亿元、21.8亿元 ， 2020年第一季度净亏损为12.31亿元 。
1对赌协议：5年内完成IPO
贝壳找房的核心资产“链家”于2001年9月成立 ， 迄今已经有二十年的历史 。
天眼查显示 ， 贝壳找房分别在2019年7月、2020年3月完成D轮、D+轮融资 ， 投资机构包括软银愿景基金、高瓴资本、腾讯控股、红杉资本中国等 ， 在完成D+轮融资后 ， 贝壳找房估值达到140亿美元 。
链家目前则已经完成了9轮融资 ， 投资人有华兴资本、新希望集团、万科集团、融创中国等 。
据经济观察报报道 ， 2016年4月 ， 链家在B轮融资时 ， 左晖与投资人签订对赌协议：链家需要在5年内完成IPO 。 2019年 ， 链家的投资方股权通过镜像平移到贝壳 。
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贝壳集团财务数据
此次上市 ， 贝壳找房打包了贝壳找房平台本身、链家、德佑、贝壳金服、装修等资产 ， 基本涵盖“左晖系”企业 ， 只有长租公寓品牌自如和资管公司愿景明德未被打包 。
招股书中披露的VIE架构表显示 ， 贝壳境内的分子公司归为三类：第一类是装在贝壳找房旗下的平台、技术型资产；第二类是以链家垂直门店业务为主的中介服务资产；第三类是宜居泰和名下以贝壳金服、链链金融、理房通为主的金融资产 。
公司股份构成方面 ， 招股书显示 ， 贝壳找房高管团队合计持有51%的股份 ， 其中 ， 贝壳找房董事长左晖为贝壳找房第一大股东 ， 持有28.9%的股份 ， 享有46.8%投票权 。
贝壳找房高管团队合计持有51%的股份 。
在机构类股东里 ， 腾讯、软银、高瓴分别是持股比例前三的投资人 ， 分别持股12.3%、10.2%、5.3% 。
2017年至2019年三年 ， 贝壳找房的营业收入分别为255亿元、286亿元、460亿元 。 贝壳找房的年营收增速超过了60％ ， 但贝壳找房仍然在亏损 ， 数据显示 ， 贝壳找房在2017年、2018年、2019年净亏损分别为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元；2020年第一季度净亏损为12.31亿元 。
贝壳找房三大主营业务为存量房交易、新房交易和其他新兴业务 ， 2019年这三大业务带来的营收分别是246亿元、203亿元和12亿元 。
根据招股书显示 ， 贝壳集团的成本占比最大的为佣金及内部补偿费用 ， 指的是向协助完成交易的其他机构及渠道支付的佣金 ， 以及向中介及销售人员支付的交易提成 。
2017年-2019年 ， 贝壳集团的收入成本为207.2亿、217.8亿、247.1亿元 。 其中 ， 房产销售的佣金一项支出 ， 在2017-2019三年分别为156.6、157.7、194.4亿元 。 贝壳集团在招股书中称 ， 平台仍处于“建设期” ， 预计未来会继续产生大量成本和支出以进一步扩展的业务 ， 这可能使其短期内无法实现盈利 。
2ACN赋能：贝壳里孕育的珍珠
贝壳集团在招股书中引用CIC报告：贝壳平台上促成超过220万笔房屋交易 ， 使其成为中国最大的房屋交易和服务平台 。
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贝壳集团股价构成
历时19年 ， 贝壳集团发展分成四个阶段：
2001年-2009年:链家成长为北京最大的房地产经纪品牌；2010年-2014年:链家线上平台Lianjia.com推出 ， 链家进行线上和线下业务的整合；2015年-2018年:链家在全国范围内扩展到了29个城市；2018年4月-至今:贝壳平台启动并扩展 ， 覆盖广泛的住宅房地产生态系统 ， 并向平台参与者提供信息服务和解决方案；
数据显示 ， 截至2020年6月30日 ， 贝壳平台已进驻全国103个城市 ， 连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店；
2018年 ， 贝壳集团GTV（交易额）达到11531亿元人民币 ， 2019年则提高至21280亿元人民币 ， 同比增长84.5% ， 一年时间增长近万亿 。 以GTV计算 ， 贝壳找房是所有行业中的第二大商业平台 ， GTV仅次于淘宝 。
贝壳集团董事长左晖在招股书中表示：我们将住宅房地产行业的整个产业链分为四个领域：建筑、交易、生活和配套服务（如金融服务） 。
“我们相信 ， 通过开发一种独特的模式 ， 将线下经纪网络的承诺服务和对消费者深刻的在线数据洞察相结合 ， 我们有潜力沿着行业价值链创造新的价值 。 ”左晖说 。
据左晖介绍 ， 随着信息技术、互联网和大数据的发展 ， 贝壳网将建立一个更加复杂和高效的经纪人合作网络 。 通过分析经纪人的个人特征 ， 将他们的能力和独特的关系与适当的社区相匹配 ， 为经纪人在交易中创造更多的角色 ， 从而使多个他们能够在单个交易中有效地合作 。
贝壳将ACN（AgentCooperationNetwork ， 经纪人合作网络）作为平台底层操作系统 ， 构建了“数据与技术驱动的线上运营网络”和“以社区为中心的线下门店网络”两张网 。
通过对数据、交易流程和服务品质的数字化、标准化改造 ， 搭建行业基础设施 ， 促进交易效率和服务体验的提升 。
根据CIC灼识咨询的报告 ， 就GTV以及2019年二手房和新房销售以及房屋租赁的交易数量而言 ， 中国拥有全球最大的住房市场 。
CIC灼识咨询的报告指出 ， 预计到2024年 ， 中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元增长到19.1万亿元 ， 经纪服务的普及率将从2019年的47.1%增长到62.2% 。
3屠龙传奇：“中介之王”左晖
2020年2月的胡润富豪榜上 ， 49岁的左晖身价为180亿元 ， 随着贝壳找房上市 ， 左晖的身价将水涨船高 。
左晖起点和大多数被撵得满城跑的北漂一样 ， 甚至更为底层 ， 1992年大学毕业后 ， 他来到北京做过技术工人、客服、销售 ， 因为和两个大学同学“25岁出来单干”的约定而创业 ， 每人出资5万做财产保险代理 。 5年后 ， 他们获得了500万元的回报 ， 赚了第一桶金 。
左晖人快到30 ， 却没有自己的家 。 在租房的12年里 ， 他搬了10次家 ， 被黑中介骗得一塌糊涂 ， 这成了他进入房产中介行业的契机 。
在左晖后来的采访回忆中 ， 这些黑中介都是带来混乱的“恶龙” ， 他自己则是重新书写行业规则屠龙勇士 ， 这是一个好故事 ， 经媒体传播广为流传 。
2001年9月 ， 怀着“屠龙”愿望的链家成立 ， 第一家店开在了甜水园 ， 到当年年底 ， 链家有了两个门店、37个人 。
最初 ， 链家跟同行一样 ， 靠吃差价盈利 。 2004年 ， 链家提出“不吃差价 ， 吃中介费” ， 并一年把中介费上调两次 。 同行则打出口号：不收中介费 。
两者的区别是 ， 中介费是明的 ， 差价是暗的 。 房产中介是典型的柠檬市场 ， 左晖改变了这一状况 。
这是一个艰难的调整过程 ， 但后来同行业的纷纷暴雷 ， 证明了左晖眼光独特 。
2005年 ， 北京爆发“佰家”事件 ， 数十名房主以佰家中介涉嫌诈骗为由集体向警方报案 ， “中国百强经纪公司”佰家就此停摆 。 同年 ， 国家第一次调控房价上涨 。 2007年老板刘益良涉黑被逮捕 ， 中大恒基短时间关闭40多家门店；紧接着顺驰和中天置业爆发财务危机 ， 创辉地产也接连关闭300多家门店 。
房产中介一片哀嚎 ， 大幅裁员 ， 链家却逆势扩张到300家门店 ， 链家开始弯道超车 ， 大幅提升市场份额 。
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贝壳集团运营数据
2010年 ， 链家在北京市场占有率提升到33% ， 稳居第一宝座 ， 在孩子出生时 ， 左晖开玩笑说自己是“北京最大的中介头子 。 ”
2014年 ， 互联网公司染指房产中介行业趋势全面爆发 ， 互联网出身的爱屋吉屋打着“干掉门店、颠覆行业”口号横空出世 ， 半年拿下上海30%左右的房屋租赁市场 。
10月 ， 搜房网全面转型房产交易平台 ， 改名房天下 ， 遭到链家为首的全行业抵制 。
2015年3月 ， 58同城以2.67亿美元收购安居客 ， 一跃成为线上中介庞然大物 。 之后 ， 58系上涨端口费 ， 这让链家等十分恼火 ， 姚劲波、左晖这对昔日好友隔空骂战 。
2017年 ， 链家试点贝壳模式 。 不同于58同城、安居客收取端口费 ， 贝壳是对每次交易佣金进行抽成 。 而在交易上 ， 贝壳找房两大利器是楼盘字典真房源信息系统和ACN(AgentCooperateNetwork)模式 。 左晖再度扭转战局 。
被动了奶酪的姚劲波指责左晖“想搞死全行业” ， 随后“反贝壳联盟”在58同城的召集下成立了 。
【贝壳“屠龙”：“中介之王”左晖的彪悍人生】贝壳赴美上市 ， 58同城则从美国退市 ， 退市之后旗下安居客正计划国内分拆上市 ， 房产中介行业的战争远未结束 ， 而是正在升级 。
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