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定了!明年起老房子统统“这样”处理，国家4字表态，3类人有福了

上周末 ， 和许久未见的前同事们一起聚了聚 ， 席间大家谈到了房子的问题 。 其中一位同事感慨道：身边有一个朋友 ， 仅一次拆迁就获得了800万补偿款 ， 现在一家三代都不用愁了 。 另外一位同事则说道：自己一个亲戚拿到拆迁款后 ， 买了两套房子和四个车位 ， 如今已经离职在家享受生活了 。 的确 ， 他们的说法并没夸张 。 过去这些年 ， 拆迁已经成为了一夜暴富的代名词 ， 不少人通过拆迁实现了人生的逆袭 ， 让很多朝九晚五、辛辛苦苦工作的年轻人都羡慕不已 。
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不过 ， 未来5年时间 ， 以上这种情况或将逐步发生转变
新规下 ， 明年开始 ， 老房子或将统统“这样”处理 ， 接下来 ， 我们先从两份文件开始看起：
1、从2019年开始 ， 国家多次表态要加强城镇老旧小区改造 ， 到了今年5月份 ， 全国大会首次明确提出2020年要新开工改造城镇老旧小区3.9万个 ， 支持加装电梯 ， 发展用餐、保洁等多样社区服务 。 今年7月20日 ， 国家发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 ， 值得注意的是 ， 与以往关于旧改的表态不同 ， 这一次国家明确给出4个字 ， 表示要“全面推进” ， 而且给出了详细的时间表 ， 这意味着旧改已经全面提上日程 。 具体来看：
全面推进城镇老旧小区改造工作 ， 满足人民群众美好生活需要 ， 推动惠民生扩内需 ， 推进城市更新和开发建设方式转型 ， 促进经济高质量发展 。 2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个 ， 涉及居民近700万户；到2022年 ， 基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末 ， 结合各地实际 ， 力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务 。
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2、国家首次明确要“全面推进”旧改 ， 就不得不提及另外一份文件 。 根据国家2014年3月发布的《国家新型城镇化规划》 ， 明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务 。 此外 ， 国家棚改攻坚十三五规划也明确要求：
到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造 ， 推进城市绿色发展 ， 提高建筑标准和工程质量 ， 高度重视做好建筑节能 。
【定了!明年起老房子统统“这样”处理，国家4字表态，3类人有福了】由此可见 ， 2020年将是全国棚改的收官之年 ， 随着棚改热潮的褪去 ， 这意味着从明年开始大面积出现拆迁户的情况将会基本消失了 。 其实 ， 据财政部的相关数据显示 ， 早在2019年 ， 全国各地的棚改计划量就已出现了腰斩 ， 山东、河南、贵州、湖南等一些棚改大省 ， 棚改计划量同比跌幅甚至超过了70% 。
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棚改逐步退出 ， 旧改全面登场 ， 这一次国家释放的信号非常明确 ， 而且未来5年 ， 城市建设的重要任务之一就是旧改 。 当然 ， 不能否认的一点是 ， 旧改全面推进 ， 并不意味着棚改将会彻底退出 ， 伴随城镇化的推进 ， 由于城市规划、危房改造等原因 ， 个别城市、个别区域还是会出现拆迁 ， 但这已经不是主流趋势了 ， 而且大概率会以实物安置为主 ， 而非货币化安置 。 对此 ， 住建黄艳副部长也明确表示 ， 在未来的改造中 ， 将会尽量避免一拆了之、大拆大建 。 由此可见 ， 大拆大建的时代过去了 ， 小修小补的阶段正在到来 。
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旧改“全面推进” ， 很重要的一个原因是住宅越来越拆不起了 。
过去十多年 ， 伴随城镇化的快速推进 ， 再加上房地产去库存的需要 ， 棚改一直如火如荼地开展着 。 不过 ， 拆迁的对象大部分都是城中村的老房子或者危房 ， 这类房子主要以低矮的平房或者农村砖瓦房为主 ， 居住密度比较低 ， 拆迁成本整体也不高 ， 所以开发商盖个二三十层的住宅 ， 就能获利不少 。
但是 ， 现在情形已开始改变 。 一是最近这几年 ， 伴随房价不断上涨 ， 土地价格、拆迁成本等也开始水涨船高 。 二是现在的老旧小区多位于主城区 ， 要么居住密度较大 ， 要么楼层相对较高 ， 拆迁就要支付大笔高额补偿款 ， 对开发商来说 ， 如果不想亏钱 ， 除去高额补偿以外 ， 起码要盖50层以上才有钱可赚 。 三是根据官方数据显示 ， 全国各地符合“建成年代较早、失养失修失管”等条件的城镇老旧小区大约17万个 ， 如此巨大的数量 ， 完全靠拆迁显然不现实了 。
笔者认为 ， 随着现在的住宅层数越来越高 ， 未来拆迁户完全消失也并非没有可能 。 总之 ， 旧改代替棚改是必然趋势 ， 而且好处也显而易见 。
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未来5年 ， 伴随旧改“全面推进” ， 三类人或将从中受益
第一类是老旧小区居民 。 根据文件显示 ， 旧改主要是以水电线路改造、光纤入户、改建停车场、加装电梯、加建卫生设施和教育设施为主 ， 这将有效提升老旧小区居民的生活环境 。 当然 ， 在改善居民生活环境的同时 ， 伴随老旧小区品质的提升 ， 也将为老破小带来升值的空间 。 根据中国新闻网报道 ， 沈阳某小区拥有20年房龄 ， 通过进行电梯安装等改造后 ， 房价每平涨了2000元 。
第二类是刚需购房者 。 众所周知 ， 大部分老旧小区占据着城市的核心位置 ， 不仅地段好 ， 各类配套设施也比较完善 ， 但是由于房龄较高 ， 居住体验不理想 ， 总价往往相对比较低 。 一旦旧改全面推进 ， 对于刚需而言 ， 选择老破小作为过渡房不失为一个好的途径 。 除此之外 ， 老旧小区改造也会推迟原有业主的置换需求 ， 一定程度上就会减轻新房市场的购房需求 ， 从而降低房价上涨压力 ， 对刚需同样也是一个好消息 。
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?第三类是相关行业的从业人员 。 根据新政可知 ， 旧改的主要内容可分为基础类、完善类、提升类三类 ， 不仅仅包括水、电、路、气等基础配套设施的改造 ， 而且还包括发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务 ， 从而整体提升小区品质 。 对此 ， 住建部原副部长仇保兴表示 ， 旧改投资总额可高达4万亿元 ， 假设改造期5年 ， 每年新增投资约8000亿元以上 ， 显然这将大大促进消费 ， 尤其是带动生活性服务行业的发展 。 由此可见 ， 旧改全面推进后 ， 将会进一步带动建筑建材业、通信业、养老业、健身设备业等行业的发展 ， 相关从业人员自然也会从中受益 。


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