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港龙中国地产（6968.HK）IPO背后：百强房企进阶之路上的“中而美样本”

7月15日 ， 香港证券交易所一声锣响 ， 不仅标志着港龙中国地产成功上市 ， 也让公司成为近半年来内地首家赴港上市的房企 。
2007年 ， 适逢香港回归十周年 ， 在香港企业家纷纷前往内地投资的浪潮下 ， 港龙中国地产初创团队从香港落地常州 ， 开启了内地地产业务的布局 。
从香港到常州 ， 经过13年的打拼 ， 港龙中国地产从无到有 ， 终于在国内房地产行业中站稳脚跟 。 即便在2014年 ， 中国房地产遭遇到了历史上最严重的寒流期 ， 各房企面临行业着洗牌的压力 ， 港龙中国地产却逆势保持着稳健的成长性 ， 这或许要得益于公司管理层早期在香港从事纺织贸易时积淀下来的丰富管理经验和拼搏精神 。 如今 ， 港龙中国地产更是跻身中国房企百强——按2019年已售的合约建筑面积计 ， 港龙中国地产于中国住宅物业市场的物业开发商中排行第83名 ， 同时公司还被中国房地产TOP10研究组评为2020值得资本市场关注的房地产公司 。
“今天是集团发展历程中一个重要里程碑 ， 更是一个新的起点 。 本着美好生活筑城者的愿景 ， 港龙中国地产将一如既地往以诚信、务实的作风 ， 继续用匠心打造产品 ， 并且不断提升服务品质 ， 精益求精 。 ”港龙中国董事会主席吕永怀在发表上市致辞时表示 ， 上市后的港龙中国地产一定会在资本市场获得更大的发展助力 ， 从而为投资者及股东带来更多、更稳定的回报 。
其实 ， 想要知道一家公司将去往何处 ， 我们务必要知道它从何处来 。 因此 ， 在分析上市后港龙中国地产的未来前景时 ， 我们或许需要先回答的问题是 ， 港龙中国地产是如何一步一步从名不见经传跻身国内房企百强？以及 ， 在港龙中国地产的进阶之路上 ， 我们又可以得到一个怎样的“中而美”的房企样本？
一
从香港到常州 ， 港龙中国地产踏准黄金时代的风口
站在当前时点上回顾过去 ， 港龙中国地产完全赶上了中国房地产行业的黄金时代的风口 。 当然 ， 公司在创立初期也完全具备了一个高效房企在运营方面应有的实力 。
资料显示 ， 港龙中国地产创立当年即在常州拿下两块优质土地 ， 次年推出首个住宅项目港龙华庭和首个商业项目港龙尚层 。 其中 ， 港龙华庭位于钟楼新城的核心地带 ， 紧邻钟楼区政府、青枫公园、宝龙城市广场 ， 以及建设中的地铁二号线 ， 可谓占据区域交通、行政、商业、公园等核心配套资源 。 从这开始 ， 港龙中国地产逐步积累起扎实的地产开发经验 ， 在行业中成功地站稳了脚跟 。
如果说上述项目还只是港龙中国地产在常州的小试牛刀 ， 从2009年开始 ， 港龙中国地产便开始在常州挥师东进 ， 直指戚区板块 ， 开启了常州的第二轮深耕 。
对于戚区板块的战略布局体也现出港龙地产独到的前瞻眼光——就在港龙中国地产布局常州戚区的6年后 ， 2015年 ， 常州经历了新一轮城市行政区划调整：金坛撤市设区纳入常州主城的同时 ， 戚墅堰区撤销 ， 成立常州经济经开发区 ， 并在原潞城、丁堰、戚墅堰三街道的基础上 ， 将遥观、横林、横山桥三镇纳入经开区管辖 ， 新的经开区的成立也宣告了常州建设“东大门”迈出了实质性的一步 。
由此 ， 建设常州东部新城的目标成为常州城市化发展的重要一环 ， 而且在当时常州房地产市场并不景气的时点上 ， 港龙中国地产依然实现逆势上扬 。 而除了战略上的先见之明 ， 从港龙中国地产在常州的多轮深耕中也不难看出 ， 公司勇于布局择址成熟的城市中心区域 ， 或极具发展前景的潜力板块 ， 尤其是对于常州城东的布局 ， 完全踏准了城市规划发展的节奏 。 随着交通、教育、商业等优质配套设施开始加速落地 ， 经开区进一步拉近了与主城区的距离 ， 不仅带动了经开区的区域价值 ， 也实现了港龙中国地产自身的项目增值 。
二
从江苏到全国 ， 港龙中国地产的进阶之路
如果把视角跳出常州 ， 站在全国范围内的更广阔的视角下 ， 我们会发现 ， 如今港龙中国地产的布局版图早已不仅仅局限于常州一隅 。 近年来 ， 通过招拍挂以及与其他品牌房企合作开发的模式 ， 港龙中国地产已经进开启全国化布局 ， 将公司在常州的成功经验复制推广 。
2017年可以看作港龙中国地产全国化布局的元年 ， 当年港龙中国地产走出江苏 ， 将业务版图布局到浙江湖州、上海、安徽等城市；2018年进入上海以及河南、贵州两省的多座主要城市；2019年 ， 港龙中国地产将公司总部迁至上海 ， 进一步实施业务战略 。
在布局逻辑上 ， 港龙中国地产以城市群逻辑进行区域布局 ， 深耕长三角 。 招股书显示 ， 港龙中国在22个城市共有64个项目 ， 除了有2个项目位于盘州和洛阳外 ， 其余62个项目均位于长三角区域 。 其中常州、常熟和南通的项目个数分别为10个、10个及6个 ， 江苏和浙江两省的土储占比高达92.5% 。
港龙中国地产（6968.HK）IPO背后：百强房企进阶之路上的“中而美样本”
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（资料来源：招股书）
对一家房企来说 ， 考量成长性最重要的指标就是土储能力 ， 而这取决于土储数量的多寡以及土储质量的高低 。 对于港龙中国地产来说 ， 公司在过往两年拿地速度明显加快 ， 于2018-2019年收购16幅地块 ， 为公司未来业绩增长奠定基础 。 此外 ， 港龙中国地产还于近期成立了西南区域公司 ， 计划全面开拓并寻求中国其他核心经济增长区域的开发机会 。
值得一提的是 ， 港龙中国地产在今年也进行了大量“补仓” ， 于江苏的南京、常州溧阳以及安徽持续拿地 ， 全国化扩张态势得到进一步加码 。 尤其是港龙中国地产以芜湖为启动点进入安徽 ， 并在今年数次落子芜湖 ， 接连拿下数块优质核心土地 ， 进一步完成了深耕长三角的战略聚焦 。
三
以合作开发模式打造“中而美”的房企样本
继1月16日汇景控股挂牌之后 ， 刚上市不久的港龙中国地产成为港股市场2020年上市的第二家房地产企业 。 在港龙中国地产的背后 ， 祥生地产、大唐地产、实地地产、三巽控股、上坤地产等多家房企还在排队 ， 更有房企的招股书直接被拒 。
相比之下 ， 港龙中国地产的顺利上市还是体现出市场对于公司未来发展的期许 ， 以及对公司目前发展模式的认可 。 尤其是港龙中国地产目前奉行的合作开发模式 ， 不仅支撑起公司业绩的高速发展 ， 也使公司走出一条与其他中小房企完全不同的差异化道路 。
2017-2019年 ， 港龙中国物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.60亿元、19.78亿元 ， 复合年增长率为高达113.5%；同期 ， 实现净利润分别为3280万元、3.32亿元及4.70亿元 ， 复合年增长率高达278.6% 。
业绩的高速发展益于港龙中国地产独特的发展路径 ， 这种独特模式则始于2015年 。 彼时 ， 港龙中国地产与碧桂园共同开发了碧桂园·领誉项目 ， 而受此次合作开发的启发 ， 公司把与头部房企合作开发的模式提升为发展战略 ， 不仅是碧桂园 ， 万科、融创、中南、正荣、弘阳等房企都在公司的合作名单中 。 港龙中国地产的共同开发项目数量也由2016年的6个增加至2020年3月的49个 。
在上市之后 ， 港龙中国地产更是加快了合作开发的发展步伐 。 根据最新消息 ， 港龙中国地产近期与上市房企力高集团和黑牡丹置业签署了战略合作协议 ， 公司将与合作方加强全国范围内房地产项目的合作开发 ， 并在各自优势条线上取长补短 ， 共享资源、业务和团队 ， 依托各自在土地开发、产业投资、创新业态主题标杆性项目等丰富的平台资源 ， 建立长期稳定的战略合作关系 。
近年来 ， 港龙中国地产先后加入新虹桥采购联盟、在沪闽商地产采购联盟 ， 持续与一二线知名开发商合作开发楼盘 。 对于港龙中国地产而言 ， 合作开发的模式不仅可以使公司与头部房企招采保持一致 ， 还可以参与更多的物业开发项目并实现风险分散 。
从外部环境来看 ， 随着资管新规的出台 ， 国家进一步加强对险资、信托的监管力度 ， 银行的信贷政策也在细化房企指标 ， 房企均面临着融资渠道进一步收窄的现实 。 目前 ， 房企融资的难易程度与房企的销售规模、市场排位密切相关 ， 而房企是上市公司还是非上市公司 ， 也会影响到房企融资 。
在这样的背景下 ， 港龙中国地产成功上市无疑将在融资端给公司带来更多优势 ， 上市后公司的运作将变得更加透明和规范 ， 在大幅拓宽融资渠道的同时 ， 也将有望进一步降低融资成本 ， 促进财务结构的持续改善 。
【港龙中国地产（6968.HK）IPO背后：百强房企进阶之路上的“中而美样本”】附：港龙中国地产大事记
港龙中国地产（6968.HK）IPO背后：百强房企进阶之路上的“中而美样本”
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