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购房者不能不知道的住宅专项维修资金，往往是肥了别人，廋了自己

当我们拿着积攒多年的积蓄买了房 ， 去办理不动产权证的时候却被告知还需要缴纳住宅专项维修资金 ， 那住宅专项维修资金是什么东西？是不是必须要交？我们交的住宅专项维修资金又由谁来保管呢？
购房者不能不知道的住宅专项维修资金，往往是肥了别人，廋了自己
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住宅专项维修资金的前身叫房屋维修基金 ， 后改为商品房公共维修基金 ， 2007年 ， 建设部和财政部发了文 ， 最终确定为住宅专项维修资金 ， 其主要的作用是用于你所购买的房屋保修期满后 ， 房屋的主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程 。
房屋的主体结构 ， 主要包括房屋的基础、承重墙、柱、梁、屋顶等；公共部位包括走廊通道、户外墙面、楼梯间等；公共设施设备包括由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、消防设施、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施、电梯、配电线缆及设备、路灯等 。
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住宅专项维修资金属于全体业主共同所有 ， 在我们与开发商签订购房合同时 ， 开发商会一次性收取住宅专项维修资金 ， 如果不交的话 ， 就办理不了产权证 ， 最终办理不了抵押手续 。 开发商代为收取后 ， 需要将该笔资金转交给房地产行政主管机关代管 ， 待业主委员会成立之后 ， 房地产行政主管机关会将住宅专项维修资金划转到业委会 ， 由业委会行使管理权利 。
住宅专项维修资金听上去似乎是个好东西 ， 在实际操作过程中却是问题多多 ， 特别是委托开发商征收住宅专项维修资金的规定 ， 这种制度的设计者本身是想借着开发商收取购房款的便利机会顺便帮忙收取专项资金 ， 这种制度实施后 ， 很多开发商把代收的住宅专项维修资金挪用和截留 ， 根本不上交给房管局 ， 最终导致业主上交的巨额资金一夜蒸发 。 2008年2月1日开始实施的《住宅专项维修资金管理办法》 ， 根本没有取到很好的监管作用 。 打开新闻媒体 ， 随处可见 ， 业主委员会向开发商追讨住宅专项维修资金的新闻 。
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除了被开发商截留挪用外 ， 业主要想动用住宅专项维修资金也十分困难 ， 一般情况下要想动用住宅专项维修资金 ， 先由物业公司、相关业主、业主委员会提出申请 ， 并作出维修工程预算和维修资金使用方案 ， 进行公示 ， 公示结束后 ， 召开业主会议并进行表决 ， 经过2/3业主签字同意后才能使用 ， 这样不但影响到需要维修项目的进展 ， 也拖延了业主提取住宅专项维修资金的时间 。
《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前 ， 需要使用住宅专项维修资金的 ， 按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的 ， 由相关业主提出使用建议；(普通案例2篇)
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料 ， 向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中 ， 动用公有住房住宅专项维修资金的 ， 向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后 ， 向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位
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为了保障住宅专项维修资金不被截留或者使用方便 ， 很多地区出台了具体的实施方案 ， 比如云南省昆明市西山区在2018先后出台了《城中村改造项目住宅专项维修资金追缴实施方案》《五华区住宅专项维修资金使用管理实施细则》 ， 对仍然没有转交的20个项目共计9000多万元的住宅专项维修资金进行追讨 。
2018年云南省昆明市政协会议遴选出10件重点提案中 ， 第一件就是“加强对住宅专项维修资金监管” ， 建议政府部门加大对开发商已代收但未向住建部门转交住宅专项维修资金的催缴力度 ， 之后昆明市住建部门对一些转交不力的开发商采取约谈的方式进行催缴 ， 但是取得效果却十分有限 ， 最后的评价也只是说有所缓解 ， 根据统计 ， 西山区180多个楼盘只有105个交了专项维修资金 。
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住宅专项维修资金的使用频率更是低了不能再低 ， 以昆明市为例 ， 盘龙区的使用率大概为0.3%左右 ， 西山区的使用率大概为4.6% ， 五华区的使用率大概为2% 。 大量的资金堆积在账户上 ， 又因为管理不透明导致部分违法犯罪分子将手伸向这笔资金 ， 在中国裁判文书网上可以查到 ， 很多人因此受到刑事处罚 ， 这些违法犯罪分子虽然受到了法律的制裁 ， 但是广大业主的权利也受到了严重的侵害 ， 最终导致业主的权利严重受损 。 住宅专项维修资金制度设计的初衷是保障业主们的住宅质量能获得及时维护 ， 但在实际操作中 ， 却隐患重重 ， 不但不能使业主的居住权益免受损失 ， 反而增加了业主的财务风险 。
对于住宅专项维修资金在哪里查询 ， 目前的余额是多少 ， 网上查找信息后 ， 有的网友说可以通过维修基金管理系统查询 ， 有的说可以到当地的房产主管行政部门查询 ， 还有的地方可以到公积金办事中心查询 ， 令我失望的我所在的小区 ， 现在已经十年多过去了 ， 开发商还没有把属于我的住宅专项维修资金转交给房管部门 。
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《住宅专项维修资金管理办法》第三十一条 ， 专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度 ， 接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询 。
【购房者不能不知道的住宅专项维修资金，往往是肥了别人，廋了自己】业主发现自己的住宅专项维修资金被截留或者挪用后 ， 目前最有利的方式就是通过诉讼的方式解决 ， 然而维权的经济成本和时间成本也给业主们带来了困扰 ， 本来是维护业主权益的制度 ， 现在却令业主痛苦不堪 ， 又如何体现这种制度的优越性呢？


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