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西城区|“7 31大限”将至，北京西城二手房成交降温，部分房源降价

在今年4月30日北京西城区发布“多校划片”的新政后 ， 一些家长赶在“7 31大限”之前 ， 抢搭“末班车” ， 由此导致西城二手房成交量大幅上涨 。 北京楼市也迎来“小阳春” 。
不过 ， “7 31大限”将至 ， 新京报采访人员连日走访北京西城多个片区后发现 ， 西城一些地区的二手房开始“退烧” ， 挂牌房源增多 ， 扎堆看房减少 ， 价格也进入下行空间 。
德胜、金融街二手房量价在5月均达峰值
近年来 ， 入学政策开始变得灵活 ， 向着多校划片转变 。 今年4月30日 ， 北京市西城区教委发布2020年义务教育阶段入学工作的实施意见 ， 其中规定自今年7月31日后 ， 西城区取得房本、从本市其他区迁入户口 ， 将全部以“多校划片”方式入学 ， 且六年内只提供一个学位 。 业界称之为“7 31大限” 。
今年5月、6月份 ， 西城区挂牌出售的房源很多 ， 不少卖房人赶在新政实施之前 ， 锁定高价位把房子出售 。 同时 ， 一些购房人为了确保孩子能进入心仪学校而“紧急”买房 ， 由此带动今年5月、6月份北京二手房成交量攀升 。
“西城区德胜、金融街片区 ， 量价在5月均达到峰值 。 丰汇园小区甚至出现了5月1日一天的挂牌量几乎超过去年全年成交量的情况 。 ”21世纪不动产华北区域市场总监陈太怡称 。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出 ， 不同于全市上半年成交同比回落 ， 金融街及德胜片区上半年二手房实际成交同比表现为增加 ， 增幅分别为13%及7% 。 尤其是政策刚发布后的5月 ， 这两个片区二手房成交环比及同比增幅均在2倍以上 。
裕中东里7月二手房量价齐跌 ， 价格下跌10%
不过 ， 随着“7 31大限”即将来临 ， 按照签约到网签的半个月时间来计算 ， 目前成交已赶不上“末班车” 。 那么 ， 现在北京西城区二手房市场 ， 情况如何呢？
近日 ， 新京报采访人员发现 ， 目前德胜门片区黄寺大街周边二手房价格并没有出现较大波动 ， 二手房均价在11万元-13.5万元/平方米之间 ， 小户型房源均价稍高些 ， 阳光丽景的成交价在14万元/平方米以上 。 “目前一居室这种小户型价格相比5月份降了些 ， 此外是特别着急出售的卖房人会调整房价 。 除此之外 ， 二手房价格并没有太大变化 。 ”链家一门店经纪人表示 。
此外 ， 该经纪人进一步介绍 ， 这一区域大多是公房和央产房 ， 基本是原单位的福利分房 ， 商品房较少 ， 仅包括阳光丽景、中骏天宸等少数项目 ， 以自住人群居多 ， 部分业主有改善需求 ， “但如果出售的房子太便宜 ， 业主没有那么多现金补上 ， 就无法换房 ， 也就导致业主选择观望 。 ”
虽然二手房价格较为平稳 ， 但是上述经纪人亦坦言 ， 相较之前 ， 目前客户量、房源量少了一些 ， “5月份和6月初基本上该买的人都买了 。 现在要买 ， 其实也赶不上最后的时间节点了 。 ”
不过 ， 同在德胜门片区的裕中东里周边 ， 二手房价格有了明显松动 ， “政策一出台 ， 裕中东里的房价就下降了 ， 买的人也减少了很多 。 ”当地一家中介门店的经纪人称 。
西城区|“7 31大限”将至，北京西城二手房成交降温，部分房源降价
文章插图

7月 ， 裕中东里二手房价格降幅达10%以上 。
新京报采访人员了解到 ， 目前裕中东里两居室均价在12万元/平方米以上 ， 一居室均价在15万元-17万元/平方米之间 。 21世纪不动产德胜店店东李焕凯告诉采访人员 ， “整个德胜片区 ， 今年5月成交达到了峰值 。 就裕中东里而言 ， 7月成交量环比6月和5月 ， 下跌60%-70% 。 在成交量下跌的同时 ， 裕中东里价格也呈现出剧烈震荡 ， 此前总价830万-840万元左右的房子 ， 现在已降至720万-730万元 ， 降价幅度在10%以上 。 ”
究其原因 ， 李焕凯表示 ， “由于新政实施已进入倒计时阶段 ， 要赶政策‘末班车’的人 ， 在6月基本已完成了签约 ， 此外 ， 今年三帆附小入学出现了2016年落户、在第一顺位但被调剂的情况 。 多种因素叠加导致7月份购房人观望情绪浓厚 ， 一些客户在观望中等待多校划片的实施细则 ， 同时也等待房价的进一步调整 。 ”
7月金融街成交量仅为5月的两成 ， 广安门价格稳定
裕中东里降温现象在西城区并非个例 ， 金融街片区也不例外 。 “成交量方面 ， 整个金融街片区5月二手房成交量达到峰值 ， 6月环比下降50%左右 。 截至目前 ， 7月二手房成交量环比再次下降50%左右 ， 经过两个月的持续下跌 ， 7月成交量仅为5月的20%左右 。 ”21世纪不动产月坛南街店经理常素梅告诉采访人员 ， 以丰汇园为例 ， 7月份 ， 该小区的价格相比5月份下降了10%左右 。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出 ， 金融街片区6月成交环比“腰斩” ， 预计7月金融街片区成交低位走平 。 均价方面 ， 在5月受供需矛盾趋紧影响明显上涨 ， 在6月回落基本消化前期涨幅 ， 7月保持平稳微跌态势 。
广安门片区方面 ， 新京报采访人员了解到 ， 今年因疫情影响 ， 二手房整体成交量偏低 。 在4月30日西城“多校划片”后 ， 购房人在5月份呈现加速入市的特征 。 麦田房产统计数据显示 ， 广安门区域5月份二手房网签量较4月份上升了77% ， 麦田实际交易量和4月份相比几乎翻番 。
而接下来的6月、7月份 ， 麦田房产统计数据显示 ， 广安门区域二手房网签量出现明显走低 。 “一方面与6月份北京疫情升级有关 ， 另一方面市场在逐步恢复正常状态 。 ”麦田房产相关人士称 。
不过 ， 广安门片区掐点入市需求相对较少 ， 表现为5月需求环比增幅不及西城整体 。 据贝壳研究院统计数据显示 ， 此次新政出台后 ， 广安门片区5月二手房成交量环比增长76% ， 环比增幅低于西城区整体的122% 。
价格方面 ， 广安门片区内二手房成交体量较小 ， 均价波动较大 ， 但总体平稳 。 贝壳研究院统计数据显示 ， 5月广安门片区二手房价格环比上涨4% ， 6月下跌7% ， 7月上涨3% ， 与4月基本持平 。
就麦田挂牌价格来看 ， 近4个月区域价格走势保持平稳 。 以荣丰2008为例 ， 其楼盘市场走势和区域走势基本保持一致 ， 挂牌均价在12.6万元/平方米上下小幅波动 。
“单价方面没有太大变化 ， 因为小户型基本看总价 ， 5月份25平方米小户型总价约360万元 ， 现在是350万元左右 ， 带税的房子价格则为300万元左右 。 ”荣丰2008周边的一位经纪人告诉采访人员 。
业内：预计西城二手房成交量继续回落
值得一提的是 ， 随着疫情防控出现积极变化 ， 被压制的需求逐渐释放出来 。 来自贝壳研究院数据显示 ， 7月前19天 ， 北京二手房市场实际成交与6月同期基本持平 ， 均价同比仍下跌3.7% 。
聚焦于西城区 ， 二手房成交走势更多受“多校划片”政策影响而走出与北京全市不一样的曲线 。 受到新政的影响 ， 西城购房需求在5月中上旬持续释放 ， 下旬市场开启深度回落 ， 并延续至今 ， 成交逐渐低位企稳 。
从成交占比看 ， 7月前19天 ， 西城区实际二手房成交量占全市比重由5月份11%的高点持续降至6% ， 为2019年以来月度最低值；同期 ， 成交均价较5月高点下跌8% ， 基本回到政策前平均水平 。 “长期来看 ， 西城区总体而言 ， 多校划片政策出台 ， 只带来价格的短期波动 。 ”许小乐表示 。
合硕机构首席分析师郭毅指出 ， 西城二手房降温不是临近“7 31大限”才开始 ， 因为从认购到最终成交完成网签 ， 起码有1个月-1.5个月的时间周期 ， 因此 ， 西城二手房转冷 ， 实则从6月中旬就开始显现 。
郭毅指出 ， 西城实施“多校划片”后 ， 部分教育资源不均衡的的区域 ， 二手房价值会受到较大影响 。 不过 ， 整体教育资源均好性较强的区域 ， 房产价值会相对坚挺 。
“西城区自5月以来的成交 ， 呈现出受政策影响激增、随政策实施临近而降温的现象 。 随着‘7 31大限’临近 ， 客户在交易周期和入学现实情况的裹挟下 ， 陷入观望 ， 由此导致7月的降温 。 ”陈太怡称 。
由于购买西城区房源的业主多为换房 ， 成交周期较长 ， 展望接下来的走势 ， 许小乐认为 ， 入市需求基本在5-6月释放完毕 ， 预计7月全月 ， 西城区二手房成交量环比将继续回落 。
新京报采访人员 张晓兰 摄影 张晓兰
【西城区|“7 31大限”将至，北京西城二手房成交降温，部分房源降价】编辑 武新 校对 李项玲


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