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上半年楼市见闻：被“挤兑”的人居品质需求与三四线假象

乐居财经李奕和发自广州
2020年上半年 ， 人们见证了无数个历史性的时刻：全球病毒大流行；美股自1997年以来仅有的5次熔断 ， 3月份的10天内出现了4次；原油价格跌至负值 。
以往被资本市场奉为金科玉律的投资常理 ， 几乎都在2020年失去了作用 。 人们原有的思维边界和认知局限被打破、重构 。 这种影响也出现在了房地产市场中 ， 一些看似不合常理的购房需求在消费群体中涌现 ， 并迅速形成一种行业现象 。
最明显的一个现象是 ， 受新冠疫情影响 ， 线下售楼处关闭叠加复工复产延迟导致的购买力减弱 ， 房地产销售经历了噩梦般的上半年 。 但一些数据却显示 ， 在行情低迷、购买力被认为下降的情况下 ， 市场反而出现了人居升级的品质新刚需 。
大平层走俏 ， 背后是人居品质升级新刚需
一项针对疫情后住房问卷的调查结果显示 ， 经历过此次疫情之后 ， 有超70%的受访者有改善居住环境的意向；超8成受访者希望通过减少社区“公共设备”接触频次防范被感染风险；近9成受访者希望物业有责任 ， 配备专属管家能满足个性化需求 ， 尤其是非常时期对家人的照顾 。
在这个基础之上 ， 购房者对居住环境的健康性、空间功能性 ， 以及为减少人员流动和接触而产生的对物业增值服务和智能化的需求都有了显著的增加 。 克而瑞的研究报告也指出 ， 由于长时间被“禁足”家中 ， 往后的住宅设计将更加注重舒适性；绿色健康因素会更多地融入其中；智能科技赋能 ， 持续推动住宅发展 。
上半年楼市见闻：被“挤兑”的人居品质需求与三四线假象
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这场突如其来的疫情 ， 加速了消费者对于品质人居的升级迭代 ， 对健康、通透、舒适住宅有了更深刻的认识 。 那些空间更宽敞 ， 室内功能分区和规划更合理 ， 面积、总价也更高的大平层 ， 在今年上半年的市场一度走俏成热销产品 ， 进而成为一些企业在疫情影响下成功夺取市场话语权的法宝 。
疫情导致消费者对房子功能性需求提升 ， 大户型产品需求逐步释放 。 一项相关机构统计的数据显示 ， 2020年1-5月 ， 主要30个城市住宅项目销售套数占比中 ， 面积段在120平方米及以上占比均有不同程度的上升 ， 而面积段在120平方米以下的住宅销售套数占比均有所下降 。
具体而言 ， 30个城市住宅销售套数占比中 ， 200平方米以上面积段的占比由2019年的2%上升至2.2%；144-200平方米面积段的占比由7%上升至8.1%；120-144平方米面积段的占比由22.2%上升到22.6% 。 而90-120平方米面积段占比由57.5%下降至56.9%；90平方米以下占比则由11.2%下降至10.1% 。
以在行业中专门打造品质大宅为主要产品的星河湾为例 ， 该公司在广州、上海、太原、沈阳、西安、汕尾、青岛多个城市的大面积豪宅项目均收获了可喜的成绩 。 当中 ， 广州星河湾半岛更在今年上半年成为广州市场一千万以上的销售面积冠军；太原星河湾领冠城市300平方米住宅销售；沈阳星河湾蝉联当地200平方米大平层销售面积、金额双冠；此外 ， 星河湾上海闵行、浦东项目、星河湾西安、汕尾、青岛项目在今年上半年销售中 ， 200-400平方米大平层产品均成为当地热销项目 ， 在低迷的市场环境中搅动了一潭春水 。
上半年楼市见闻：被“挤兑”的人居品质需求与三四线假象
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上半年楼市见闻：被“挤兑”的
另一些高端、豪宅产品的热销也在市场频现 。 例如今年3月7日 ， 深圳104套总价区间在2000万-5000万的太子湾云玺房源 ， 在开盘当日便宣告售罄 。 这都一定程度上说明 ， 新冠疫情的到来 ， 使购房者对健康、品质人居的需求被唤醒 ， 行业产品的迭代进一步加速 。
数据会说话：三四线城市人居品质需求被唤醒？
一直以来 ， 三四线城市都被认为是没有豪宅需求的市场 ， 其对于产品的改善需求被认为远弱于一二线城市 。 但一些数据 ， 却表现出了与此观点相反的一面 。 实际上 ， 三四线城市也蕴藏着巨大的购买力 。
还是以星河湾为例 ， 其上半年在一些非一线、热点二线城市的大平层豪宅项目销售一度超过一二线城市项目 。 据了解 ， 今年3月31日 ， 太原星河湾在首月复工复产中 ， 就喜获单日销售4000万的业绩；4月30日的单日销售更超5000万 ， 该项目在4月单月的销售突破2.5亿 。
汕尾星河湾也走出了同样的市场行情 。 项目在今年开年仅18天就完成了1.5亿的业绩 。 随着市场的逐渐恢复 ， 5月单月 ， 项目完成了3.6亿业绩 。 而即使受疫情影响 ， 汕尾星河湾在上半年仍一举拿下了8亿的业绩 ， 成为上半年粤东片区单盘成交总金额销售冠军 ， 并蝉联粤东200平方米以上大平层销售面积、金额、套数三连冠 。
有业内人士对此分析表示 ， 从星河湾项目的市场表现来看 ， 实际上三四线城市并非没有豪宅需求 ， 只不过在以往的印象中 ， 三四线城市经济实力要比一二线弱 ， 房企通常在这些城市打造的产品也仅以中低端为主 。 长时间下来 ， 就造成了三四线城市改善类、高端类项目接受度要比一二线差的固有印象 。
而当市场上出现了符合当地高品质人居需求的产品 ， 当然就会出现热销现象 。 特别是今年初以来的新冠疫情 ， 使得购房者对于产品品质的需求也更强烈了 。
【上半年楼市见闻：被“挤兑”的人居品质需求与三四线假象】上半年楼市见闻：被“挤兑”的人居品质需求与三四线假象
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太原市GDP增长走势图 ， 来源：聚汇数据
一些数据也或许说明了其中的问题 。 2019年 ， 太原实现GDP总量4028.51亿 ， 首破4000亿 ， 增长6.6% 。 2015年以来 ， 太原市GDP增长均超过全国GDP增长水平 ， 历年保持了超过6.5%的增长 。 2018年 ， 其增长一度达到9.2% ， 创下连续15个季度的最高点 。
反观汕尾市 ， 2018年全市实现地区生产总值920.32亿 ， 同比增长8.0% ， 增速与珠海并列全省第一 。 2019年 ， 该城市GPD总量1080.3亿 ， 增速6.7% ， 与一线城市的深圳保持一致 。
一个有趣的现象是 ， 聚汇数据的统计显示 ， 汕尾市平均工资与平均房价自2017年以来 ， 几乎保持一致的增长 ， 而在2016年 ， 该城市平均工资还一度超过平均房价 。
上半年楼市见闻：被“挤兑”的人居品质需求与三四线假象
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汕尾房价年走势图 ， 来源：聚汇数据
另外从消费水平来看 ， 摩根士丹利曾在一份针对中国小城市的消费水平调查报告中指出 ， 2016年 ， 中国三四五线小城市的消费水平为4.4万亿美元 ， 而到了2030年 ， 这一数字将增长为9.7万亿美元 。 报告预估到2030年前 ， 小城市的个人消费水平会以每年8.7%的速度增长 。 届时 ， 这些小城市将贡献三分之二的经济增长 。
聚划算去年3月发布的《品质惠经济白皮书》也指出 ， 三四线城市整体消费增速是一二线城市的2-7倍 。 这体现了三四线城市巨大的市场增长空间 ， 以及蕴藏的巨大购买力 。
那么 ， 三四线城市消费者对于改善、高端住房产品到底有没有需求？
2019年8月 ， 恒大研究院披露的数据显示 ， 我国当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为25.6、32.9、34.3平方米 。 由于价格等因素影响 ， 三四线城市客群适应的住房空间、面积 ， 相对比一二线城市都要更大 。
去年7月 ， 中国铁建地产贵州公司党委书记、执行董事侯思军在接受媒体采访时也表示 ， 在贵州、云南等很多城市 ， 真正没有房子可住的“刚需”人群并不多 ， 更多人开始追求住房品质的提升 。
后疫情时代 ， 人居品质新赛道形成
2020上半年 ， 即使随着3、4月份国内新冠疫情得到有效控制 ， 以及线上渠道的开拓和各种优惠活动的大力带动 ， 房地产企业二季度的销售有了某种程度的回暖 。 但总的来说 ， 企业在上半年的业绩还是受到了很大的影响 。
克而瑞的报告显示 ， 疫情影响下2020年上半年全国商品房销售经历了由停摆至重启的过程 。 1-2月由于疫情爆发后房地产市场全面停摆 ， 销售面积与金额累计同比降40%和36% 。 而受疫情影响 ， 今年上半年房地产业投资、销售、拿地等重要指标增幅一度创下20年历史低位 。


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