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身陷百亿债务“激流”，泰禾集团抓错“救命稻草”

身陷百亿债务“激流”，泰禾集团抓错“救命稻草”
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身陷百亿债务“激流” ， 泰禾集团抓错“救命稻草” 。
泰禾违约遭曝股价跳水 ， 蹊跷消息尾盘极限拉升 。 7月6日晚间 ， 泰禾集团被曝一笔15亿债券当天违约 。 受此消息影响 ， 泰禾集团股价隔天调头冲下 ， 此前三连板的行情就此打住 。
可就在当天14:45 ， 泰禾股价走出一波蹊跷拉升 ， 导致当天竟收涨3% 。
股市涨跌不是玄学 ， 事出反常必有原因 。 我们注意到 ， 当天接近收盘 ， 一则短短3行字的消息或为主因：
上图可见 ， 其中“知情人士、进展顺利、不确定性”等字眼 ， 表明该电报是典型的“渣男”型消息——信誓旦旦 ， 没头没尾 ， 从不负责 。
果然真情不留人 ， 套路得人心 。 泰禾集团 ， 是疯狂扩张然后倒在资金问题上的典型房企 。 一季报显示 ， 截至2020年3月31日 ， 泰禾集团负债合计1900.46亿元 ， 其中一年内到期的非流动负债607.40亿元 ， 外加迄今仍有235.58亿的借款到期未还 ， 而其手中资金仅有55.53亿元 。
严重资不抵债 ， 恐怕时日无多 。 今年4月低 ， 泰禾集团向外释放“战投”信号 ， 旨在通过出让股权的方式换得喘息时间 。
据统计 ， 包括华侨城、世茂集团 ， 厦门国贸、保利地产等等10余家房企 ， 都与泰禾传出过“战投绯闻” ， 那么这次传闻中万科接盘 ， 又有几分真假？
据第一财经采访人员采访 ， 万科董秘对此表示：“不清楚 ， 不了解相关情况 。 ”
这样的回答 ， 态度未免有些暧昧 ， 但单纯反推得出此事为真 ， 未免有些太过草率 。
事实上 ， 如果从公司基本面展开分析 ， 这道题并不太难 。
地产前途 ， 道阻且长 。 万科的制度、动机以及现状 ， 决定其虽然手握千亿资金 ， 但战略入股泰禾的可能性 ， 无限趋近于零 。
制度红线
万科是“老大哥” ， 不是“傻大个” ， 不会贸然行动 。
4年一次的大事 ， 万科办的很“安详” 。 2020年6月30日 ， 万科董事会换届选举平稳落地 ， 与上届权利格局一致 ， 与此同时 ， 大股东深圳地铁表示：
“万科是市场化很高 ， 很成熟的企业 。 深圳地铁按照市场规则 ， 不干预 ， 非常支持万科的团队 ， 大家尽可放心 。 ”
权力更迭无小事 ， 所谓无风也起三尺浪 ， 那万科凭什么能将其办成“小事”？
万科的职业经理人制度 ， 这里不得不提 。 早在1989年 ， 万科就完成了公司的股份化改造 ， 又在1991年登录深交所 ， 股权相对分散 。 公司“掌柜”千千万 ， 这使万科较早开始明确股东、管理层甚至董事会的权力边界 。
身陷百亿债务“激流”，泰禾集团抓错“救命稻草”
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经过将近30年的探索 ， 万科在制度上的优势十分明显 ， 以至于后来中国许多企业制定管理制度时 ， 是直接照搬万科的做法 。
2001年 ， 深圳某高官落马 ， 多数深圳起家的地产商落荒而逃 ， 而时任万科董事长的王石 ， 却敢气定神闲的在公开场合露面 。
以此 ， 制度保证下的万科运转高效已是后话 ， 其牢固的权责掣肘机制 ， 才是重中之重 。
简单来说 ， 制度下的万科 ， 没有一言堂 。 任何一个会为公司带来明显经营风险的决定 ， 不论提出者职级大小 ， 都会在公司内部面临层层阻力 ， 最后胎死腹中 。
那么回到本段开头 ， 大股东深圳地铁对万科团队的信任 ， 实际上不是针对某一个人 ， 或某一组人的信任 ， 而是对万科权责掣肘机制的信任：
不去管你 ， 料你也不会越界 。
“战投”泰禾 ， 帮忙还债？别开玩笑了 。 根据财报 ， 泰禾集团一年内将还负债607.40亿 ， 而自身资金仅有55.53亿元 ， 差额近11倍 。
对任何一家企业来说 ， 入股泰禾意味着 ， 短期内增加肉眼可见的经营负担 。 在拥有完善掣肘制度的万科内部 ， 这种决议遇见的阻力可想而知 。
以上 ， 从风险角度分析了万科“战投”泰禾的可能性 ， 但我们知道 ， 风险与收益并存 ， 那么从收益角度来看 ， 万科的动机将会是什么？
动机屏障
很抱歉 ， 泰禾对万科“无用” 。
“战投”是添砖加瓦 ， 不是怜悯施舍 。 所谓战略投资 ， 区别于单纯的财务投资 ， 是两家公司的资源互补 ， 强强联合 。
从土地方面来看 ， 据年报数据 ， 泰禾2019年的土地储备面积1303.98万㎡ ， 主要集中在长三角、福建、珠三角、京津冀、华中区域 ， 共布局全国22个城市 。
而万科2019年土储面积为10256.1万㎡ ， 主要分布在南方、上海、北方、中西部四个区域 ， 其中单单南方区域 ， 就包括广州、深圳、厦门等15个城市 。
【身陷百亿债务“激流”，泰禾集团抓错“救命稻草”】可以说 ， 有泰禾的城市一定有万科 ， 而有万科的城市未必有泰禾 ， 两者土储十倍之差 ， 根本不处于同一量级 。
如果两者硬要牵手 ， 那只能是大手牵小手 ， 做做慈善 。
此外 ， 泰禾与万科在术业专精方面十分尴尬 。 泰禾引以为傲的“院子系”产品 ， 主打中高端人群 ， 确实为国内豪宅的著名IP 。
而万科的业务自2004年之后 ， 就已经明确以城市中档住宅为主 ， 另外讽刺的是 ， 万科并不是没有高端住宅产品 ， 其旗下“翡翠系”豪宅 ， 同样是高净值人群追捧的对象 。
那么 ， 还是量级问题 ， 泰禾所有拿得出手的产品优势 ， 放在万科面前都是“食之无味”的鸡肋 。
话说回来 ， 泰禾真正有价值的地方在于品牌 ， 在于“泰禾院子”这个金字招牌 ， 在消费者心目中的地位 ， 单从这一点来说 ， 这确实是某些中小房企急需的“战略助力” ， 但绝不会是万科 。
根据胡润研究院发布的“2019胡润品牌榜” ， 茅台第一 ， 中华第二 ， 天猫第三 ， 万科位列第33 。
而泰禾集团则榜上无名……
可见 ， 单说在房地产界 ， 万科这两个字 ， 不知比泰禾强出多少倍 。
从“战投”动机上来讲 ， 万科近年来的大手笔收并购 ， 无一不是在加强自己的业务延伸：
2017年7月 ， 万科联合高瓴资本等机构 ， 耗资790亿收购物流巨头普洛斯 ， 加码物流业务 。 2018年1月 ， 万科耗资84亿 ， 收购凯德集团20家购物中心 ， 加码商业地产 。 2018年11月 ， 万科耗资15.82亿 ， 收购海航旗下中央海航酒店广场项目 ， 加码酒店业务 。 ……
以上 ， 万科出手精准 ， 动机明确 ， 不知这次传闻中接盘泰禾 ， 究竟是看上它哪一点了 。
现状困局
虽千亿资金在手 ， 但处境不是最佳 ， 没有余力做“业内慈善” 。
房企年报季 ， 万科做了一次“出头鸟” 。 2020年3月17日 ， 万科发布2019年报 ， 其中营收3678.9亿 ， 同比增长23.6%；归母净利润388.7亿 ， 同比增长15.1% ， 销售金额6308.4亿 ， 同比增加仅3.9%；
当时业绩一出来 ， 圈子里炸锅：“万科年报不及预期” ， 理由是销售与净利增速已跌到近几年最低水平 ， 年报当天 ， 万科A股收盘价26.30元 ， 跌了6.44% 。
“预期”是个很神奇的东西 ， 它不要理由 ， 它只要结果 。
当时我们也做过解读 ， 说实话整个2019年 ， 融资收紧 ， 几乎所有房企都不好过 ， 万科首先公布年报 ， 实际上就是捅破了这层窗户纸 。
后来的事情我们都知道了 ， 大部分地产股都萎靡了很长一段时间 ， 直到最近才借风头雄赳赳气昂昂 。
万科式“存粮过冬” 。 当时在年报中 ， 我们发现了一个很有意思的数据 ， 万科的市场营销人员一年涨了3.9倍：
什么意思？这里可以简单理解为万科在“前线打仗”的人突然变多了 。 实际上 ， 这种操作就是万科在对冲自己对未来的“悲观”判断——房地产的历史使命 ， 已经结束 。
那么 ， 仗越来越不好打 ， 就只能不断填人 ， 维持局面 。
通过养猪 ， 追忆似水年华 。 今年5月17日 ， 万科开始面向社会招聘生猪养殖优秀人才 ， 从其中“聚落化猪场总经理”一职工作内容中我们知道 ， 万科的野心 ， 是首批25万头出栏生猪 ， 规模不算大 ， 但也不少 。
实际上我们发现 ， 许多房企 ， 甚至互联网公司都在养猪 ， 为什么？
因为养猪这门生意 ， 让他们回忆起了“踏中风口”的美好时代 ， 养猪既是刚需 ， 市场又大 ， 还时不时一阵风吹起来上天 ， 简直完美 。 所谓 ， 守着自己一亩三分地 ， 是没有前途的 ， 踏中一个又一个风口 ， 才能真正赚钱 。


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