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五环|五环里再入不限价地块 丰台大瓦窑能卖8万/㎡吗？

都说房企日子不好过 ， 但拍地的时候却是真不差钱 。
7月11日丰台卢沟桥大瓦窑两宗地出让 ， 吸引了16家房企参与竞拍 ， 中海、华润+电建、华发、远洋+城建更是意图包圆 。
有接近华润内部的人士称 ， 华润对于两宗地志在必得 。
但口号喊得响 ， 抵不过钱袋子鼓囊囊 。
最终大瓦窑DWY-L39等地块（大瓦窑馨城项目）由首创 ， 以总价29.6亿元拿下 ， 溢价率18.3% ， 楼面价约为4.8万/㎡ 。
大瓦窑DWY-L33等地块（大瓦窑新村项目一期）由远洋+城建联合体 ， 以48亿元夺得 ， 溢价率26.5% ， 楼面价约为5.2万/㎡ 。
要恭喜远洋 。 上一次在北京土拍市场上成功消费还是2018年1月 ， 两宗限竞房禧瑞春秋、天瑞宸章之后 ， 时隔两年半 ， 再次拿地 。
从远洋对外宣传数据来看 ， 今年上半年其北京开发事业部各项目业绩完成率都在100%以上 ， 也才能够在与招商+恒基的40轮大战中 ， 最终获胜 。
还想多说两句 。
关于地王---地王是在全北京范畴内的单价或总价NO.1 ， 是用真金白银砸出来的 。 别像“神户型”“网红项目”一样 ， 滥用到毫无含金量；
关于8万+---严肃君认为 ， 现阶段仅靠地铁支撑价值的大瓦窑 ， 能否冲上8万的售价关口 ， 非常存疑 。 毕竟 ， 单价8万能进入豪宅阵营了 。
01
临铁决定下限
大瓦窑地块的地段优势 ， 是写在明面上的 。
城六区+五环里+真临铁+近高速 。
前两者决定了地块就近能享有多少资源 ， 后两者则决定了外围配套的可达性和便利度 。
价格和价值就这么被框定下来了 。
但实际看看 ， 这怕是个假五环 。
因为两地块步行可达范围内 ， 配套几乎为零 ， 全靠假日风景和周边回迁房小区的底商 。
唯一拿得出手的是丰台二中、丰台二中附属小学 ， 算是丰台区域相对不错的中小学 。
五环|五环里再入不限价地块 丰台大瓦窑能卖8万/㎡吗？
文章插图

好在还有地铁和高速 ， 可以借光内城配套 。
两地块距离地铁14号线西段大瓦窑站不到500米 ， 4站到西局 。 等2021年底中段开通后 ， 6站丽泽商务区 ， 10站北京南站 。
目前自驾经京港澳高速到丽泽soho ， 也只需要15分钟 。
再叠加可以换乘的9号线、4号线、10号线、5号线等多条地铁线路 ， 以及沿线多个产业园区 ， 大瓦窑可覆盖的客户群体远不止于丰台 。
这也是房企们真金白银买明天的最大底气 。
02
周边决定上限
大瓦窑地块所处片区多回迁房 ， 价格5万/平左右 ， 房龄超10年的二手房价格为6.5万/㎡+ 。
地王拉高片区价值 ， 但回迁拉低商品房价格的现象也不少见 。
对比周边不限价商品房的话 ， 西北侧5公里正在销售的长安九里 ， 13-26高层改善 ， 成交均价为70320元/㎡ ， 五环外临铁盘刚超7万；
东南6公里有中海甲叁號院 ， 10-26高层产品 ， 目前消息是 ， 这个四环里临铁改善项目单价11万+；
五环|五环里再入不限价地块 丰台大瓦窑能卖8万/㎡吗？
文章插图

那四环外 ， 五环里的大瓦窑呢？
严肃君推测 ， 未来售价肯定能上7万 ， 但再高恐怕有点儿难 。
毕竟大瓦窑片区后续还有待出让地块 ， 调门起太高 ， 后面容易不好唱 。
当然此时此刻 ， 再回想去年的国风长安、橡树澜湾 ， 是不是真香？
03
五环里或再现普宅
大瓦窑地块本身 ， 也让人很纠结 。
一方面优势明显 。
不限价 ， 无需配建政策性住房 ， 地块方方正正 。
另一方面无偿还建太多 。
除了自带的教育用地还建幼儿园 ， 绿隔产业用地还建产业用房外 ， 西侧DWY-L33住宅用地内部还有1500㎡残疾人康复托养所 ， 东侧DWY-L39地块则是150㎡社区卫生监督所、800㎡托老所以及 200㎡老年活动站 。
对于开发商来说 ， 还建带来的额外成本支出相对还好 ， 如何将还建对于社区完整度和纯粹性的影响降到最低 ， 更重要 。
具体到产品 ， 参考两地块容积率2.8 ， 限高80米来看 ， 未来会是20多层的高层 。
严肃君推测 ， 大瓦窑地块未来大概率会走高单价小面积低总价策略 ， 甚至贴普宅线468万走一波小两居？
互动时刻
跟一周前房山稻田地块相比 ， 今天的房企举牌都相对比较克制 ， 毕竟天花板看得见 ， 地价越高 ， 发挥的空间就越小 。
葛老爷子那句话说的好：“不能拼命啊 ， 拼命还怎么挣钱？”
你怎么看这两块地？欢迎在评论区留言 。
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