深圳拟规定:＂钉子户＂可由政府实施个别征收
每经编辑 赵庆
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据深圳人大网21日消息 ， 深圳市人大常委会网站日前发布关于《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》 ， 拟明确当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的 ， 市、区政府可对未签约部分房屋实施个别征收 。 对征收决定不服的 ， 可以向人民法院提起行政诉讼 。
以下为原文：
只要一户不同意 ， 旧改项目就“难产” 。 这道难题一直困扰着深圳的城市更新项目 。 《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》昨天在市人大常委会网站上公开征求意见 ， 提出了破解难题的新思路——当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的 ， 市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收 。
以特区立法破解城市更新“拆迁拉锯战”
在新增居住用地极为有限的情况下 ， 城市更新项目已成为深圳商品房供应的重要来源 。 数据统计 ， 2012年以来 ， 我市城市更新供应用地连续多年超过200公顷 。
早在2009年 ， 深圳出台《深圳市城市更新办法》 ， 在全国率先提出“城市更新”概念 ， 明确了“政府引导、市场运作”等原则 ， 正因如此 ， 一直以来深圳的城市更新市场化程度居全国之首 。 然而 ， 与全国其他地方一样 ， “拆迁难”成为制约更新改造项目顺利推进的重大瓶颈 。 当前 ， 我市的城市更新项目 ， 绝大部分处于停滞状态 ， 旷日持久的“拉锯战”令政府、开发商和业主等多方陷入“多输”困局 。
此次立法酝酿多年 ， 旨在运用特区立法权进行创新和变通 ， 破解城市更新拆迁难题 。
旧住宅区满20年方可申报更新
根据《征求意见稿》 ， 合法旧工业区和商业办公区建筑物建成年限15年以上 ， 住宅区建筑物建成年限20年以上 ， 且满足下列条件之一可以申报更新：（一）需落实规划的重大城市基础设施、公共服务设施；（二）年久失修或经维修后仍无法满足使用要求 ， 存在严重安全隐患；（三）使用功能不齐全 ， 配套设施不完善 ， 经评估后亟须拆除重建的 。 对于建成年限不足的旧工业区、商业办公区、旧住宅区 ， 经鉴定危房等级为D级的 ， 经区政府批准后可以纳入拆除重建类城市更新单元计划 。
申报城市更新单元计划时 ， 旧住宅区所在地块 ， 应当经专有部分占建筑物总面积95%以上且占总人数95%以上的业主同意 。 自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的 ， 3年内禁止纳入城市更新单元计划 。
补偿标准不低于套内面积1：1
补偿标准是城市更新中大家十分关注的问题 。 当前 ， 我市旧改中的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商 ， 并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定 。 为了合理引导市场预期 ， 《征求意见稿》规定了法定最低搬迁补偿标准 ， 采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式 ， 由权利主体自愿选择 。
【深圳拟规定:"钉子户"可由政府实施个别征收】其中 ， 旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的 ， 按照套内面积不少于1∶1的比例进行补偿 ， 产权置换面积因误差导致不足的 ， 由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在3%以内的 ， 物业权利人可以不再支付超面积部分的房价；采用异地产权置换的 ， 安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；采用货币补偿的 ， 货币补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定 。 公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的 ， 按照套内面积1∶1或者建筑面积1∶1.2的比例进行补偿 。
开发商不得进驻旧住宅区征集旧改意愿
实践中 ， 一个甚至几个开发商私自进入小区 ， 开展旧改愿意征集 ， 扰乱市场秩序等行为时有发生 。 《征求意见稿》就此专门规定 ， 旧住宅区的更新由辖区街道办事处负责申报 ， 企业不得擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作 ， 否则可被处以200万元以上300万元以下罚款 。
旧住宅区城市更新规划批准后 ， 区政府应当组织制定搬迁安置指导方案和市场主体公开选择方案 ， 经专有部分占建筑物总面积95%以上的物业权利人同意后 ， 公开选择市场主体 ， 由选定的市场主体与所有物业权利人签订搬迁安置协议 。
搬迁协议签订超过95%政府可启动个别征收
根据当前的规定 ， 必须100%业主、100%的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体 。 在利益诉求多元化的现实中 ， 要求取得100%的业主同意补偿安置方案十分困难 。 这种制度也在一定程度上催生了一些“钉子户” 。
针对搬迁难 ， 《征求意见稿》创设性地提出 “个别征收+行政诉讼”的解决方案 。 当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的 ， 市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收 。 对征收决定不服的 ， 可以向人民法院提起行政诉讼 。
市人大常委会相关负责人表示 ， 城市更新改造是城市规划实施的组成部分 ， 改造的目的主要是消除有关安全隐患或者进一步完善城市功能 ， 优化片区以及周边单位、居民的生产生活环境 ， 符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神 。
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