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电子商务|WeWork要盈利，优客将上市，但共享办公依旧“无聊”

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电子商务|WeWork要盈利，优客将上市，但共享办公依旧“无聊”


WeWork成为了“烂摊子”之后 ， 共享办公领域似乎失去了所有外界的信任和兴趣 ， 特殊的2020年更给它的未来带来了太多不确定性 。 幸好 ， 近日沉寂许久的共享办公领域传来了一丝好消息 。
上周 ， 优客工场终于圆梦国内共享办公“第一股” 。 只不过这个过程有些曲折 ， 其并非通过独立招股上市的方式 ， 而是“借壳” 。
7月8日 ， 优客工场宣布已经与在纳斯达克上市的SPAC（特殊目的收购公司） Orisun Acquisition Corp 达成合并协议 。 合并完成后 ， 双方将以新的股票代码在纳斯达克上市 。
早在去年年底 ， 优客工场就向美国SEC递交了IPO招股书 。 但类似WeWork遭遇的坎坷一样 ， 优客工场IPO最终未能成功 。 虽然借壳的方式并不是最优解 ， 但无论如何优客工场总算是如愿上市 ， 只是名义上是被别人收购了 。
于此同时 ， 已经被外界视为“烂摊子”的WeWork也传来了久违的好消息 。 7月13日 ， WeWork 董事长马塞洛·克劳尔在接受采访时表示：在经历了动荡的一年后 ， WeWork 将于 2021 年实现盈利 ， 较公司之前的预期提前一年 。
共享办公领域连续传来了好消息 ， 让这个几乎已经沉寂一年多的行业又一次出现了生机 。 但也有人士指出 ， 现在的共享办公依然是几年前那样 ， 不仅“无聊”而且无望 。
共享办公第一股能否安全？
根据这次公布的收购协议 ， 此次合并后优客国际将在纳斯达克上市 ， 优客工场现有股东和管理层也将获得7000万股优客国际的普通股 。 合并上市之后 ， 优客工场的市值将达到7.69亿美元 。
那么对于优客工场而言 ， 这7.69亿美元的市值值得庆幸吗？答案是否定的 ， 从以往优客工场的融资及估值来看 ， 这次借壳上市可以称之为最典型的“流血”上市 。
【电子商务|WeWork要盈利，优客将上市，但共享办公依旧“无聊”】根据公开资料显示 ， 早在2018年11月完成2亿美元D轮融资时 ， 优客工场的估值就已经高达28.57亿美元 。 此后在2019年的4月和7月 ， 其又分别拿到了龙熙地产（逾2亿元战略投资）和其他相关机构的融资 ， 虽然没有公布相应估值 ， 但估值上涨是必然的 。
通常情况下 ， 按照正常创业公司融资的规律 ， D轮之后再拿到两轮融资 ， 优客工场的估值大概率要接近40亿美元 。
但如今 ， 通过这种“曲线救国”方式实现上市的优客工场 ， 市值仅仅只有7.69亿美元 ， 约为2018年估值的四分之一 ， 虽然不像WeWork那样估值暴跌（从最初700亿跌至不到100亿） ， 但也乐观不到哪儿去 。
对于优客工场此次采用的上市方式 ， 相关证券行业分析师对懂懂笔记表示：“与我们通常认知的借壳上市不同 ， 美股的SPAC是通过设立一家没有任何业务只有钱的公司 ， 也就是自己造一个壳 ， 然后通过这个壳来并购自己的目标企业 ， 达到实现上市的目的 。 ”
通过这种方式实现上市 ， 其优点和缺点都很明显 ， 上述分析师强调：“这种方式的优点是风险小、门槛低、周期短 ， 优客工场之前提交招股书独立IPO失败之后 ， 只能选择这种门槛更低的方式 。 但是缺点则是并购公司的股票价格会比IPO低很多 ， 因为这种模式下不能直接面向二级市场的投资人 ， 价格只是交易双方谈判决定的 ， 不会受其他因素影响 。 ”在他看来 ， 通过SPAC方式上市的公司前期只能在场外柜台交易系统（即OTCBB）上市 ， 后续还存在转版方面的难题 。
优客工场的创始人毛大庆此前在接受采访时曾这样表示 ， 融资的目的是为了更大的发展 ， 并不是单纯为了续命 。 但优客工场的财务表现却难以支撑这种说法 。 根据其去年底提交的招股书显示：2019年前9个月 ， 优客工场亏损额约为5.73亿元 。 而此前两年即2017和2018年度 ， 优客工场的亏损额分别为3.73亿元和4.45亿元 。
对于互联网领域的创业公司而言 ， 亏损可能不算什么 ， 只要市场空间够大 ， 规模成长迅速 ， 现金流健康 ， 资本市场就会给予足够的支持 。 这种情况通常会直接体现在估值和股价上 ， 比如拼多多、美团等等 ， 虽然每个季度亏损巨大 ， 但其增长的势头以及健康的现金流足以支撑估值和股票的坚挺 。
但共享办公领域近一年来的状况却迥然不同 。 优客工场的亏损令投资者开始敬而远之 。
或许是WeWork泡沫破碎带来的连锁反应 ， 外界对共享办公这个市场未来究竟有多大的发展前景明显存疑 。 优客工场的经营现金流从2017年至2019年前九个月始终为负；从2015年创立至今整体亏损已经达到15亿元；在过去两年债券融资明显增加的状况下 ， 其在2020至2022年将迎来短期借款和长期借款的集中还款期 。 这些不利情况下 ， 或许流血上市已经是唯一举措 。
共享办公难逃“传统”
互联网形态的创业公司能够获得更高估值 ， 几乎是资本市场的共识 。 过去几年多来我们看到包括小米、富士康在内的企业在上市后都在拼命给自己扣上一顶“互联网公司”的帽子 ， 为的就是获得资本对互联网公司的青睐以及高估值 。
但商业模式和收入结构是不会骗人的 。 上市已经两年的小米近期股价刚刚重回发行价 ， 富士康如今的股价也只有14元左右 ， 跟两年前的发行价13.77元相差无几 。 要知道 ， 这二者可都是各自行业中的佼佼者 。
同样 ， 优客工场和WeWork也一直都在努力将自己打造成互联网公司 ， 但从本质上来看它们依旧是业务模式非常传统的重资产运营企业 。

作为行业头部独角兽的WeWork是最好的例子 。 这家企业此前疯狂膨胀的估值（曾高达700亿美元）以及申请IPO的惨败 ， 都证明了“办公租赁二房东”行业的现状 。 当初WeWork在招股书里提到了超过100次自身拥有的“科技”属性 ， 但是过重的运营模式、过低的利润和资本效率始终在告知外界 ， 其只是个“传统行业的二房东” 。
仔细回忆一下WeWork等共享办公企业喜欢使用的“技术连接”、“大数据化平台运营”等词汇 ， 都是想靠优化空间布局、节能环保、环境舒适等成果来证明自己科技公司的属性 ， 但是否过于牵强？
实际上 ， 无论是WeWork还是优客工场 ， 其生意本质都非常好理解 。 简单而言就是和物产所有者（房东）签下长约 ， 进行装修之后再转租给个人或者中小企业 ， 同时通过较好的信息化管理手段进行运维 。 这与自如、蛋壳等长租公寓一样 ， 只不过一个是用来住、一个是用来办公 。
诚然 ， 对于中小创业团队而言 ， WeWork这样的环境与经营模式相较于传统写字楼有更多优点 ， 但这种便利与其互联网企业的商业模式并没有深层逻辑关系 。 因此 ， 我们看到危机之下的WeWork只能通过大规模裁员、剥离“非核心”业务以及终止在纽约和巴尔的摩等热门地区的办公楼租约 ， 去缓解自己的资金危机 ， 采用紧急瘦身术迎来所谓的“盈利” 。
由重转轻的挑战仍然艰巨
与那些传统房产公司一样 ， 重资产、低毛利是行业始终无法摆脱的属性 。 如今 ， 像链家这样的传统房产中介都开始向轻资产的互联网平台转型 ， 如何调配轻重资产的比例也成了所有共享办公企业的头等大事 。
今年4月 ， 优客工场创始人毛大庆曾提出“轻资产、重赋能”的战略转型 。 按照规划 ， 优客工场未来资产轻重比要达到约1:1 ， 其中轻资产模式包括运营托管、品牌输出和U Suite 。 这里面的运营托管是最直观的“轻”方式 ， 即优客工场未来希望扮演一个管家的角色 ， 不买、不租（房源） ， 单纯只是为用户提供管理服务 。
对此 ， 相关互联网行业分析师对懂懂笔记表示：“这种运营托管形式在房地产行业并不少见 ， 包括万豪、喜来登等很多品牌酒店都是通过这样的方式在运营 ， 酒店的业主另有其人 ， 万豪、喜来登作为运营方只负责日常运营和管理 。 ”
至于优客工场所提出的运营托管模式 ， 该分析师指出：“这确实是一种轻资产运营方式 ， 但想要让业主放心与你合作 ， 需要有足够强的品牌影响力以及非常专业化的管理水平 。 在这方面 ， 年轻的优客工场显然没有太多优势 。 ”
向轻资产转型能否成功尚不得而知 ， 但在目前的情况下 ， 对于共享办公企业而言 ， 入住率确实是决定它们生死的主要指标 。 遗憾的是 ， 这种相对便捷的租住优势并没能为行业带来理想的入驻率 。
根据艾媒咨询发布的最新数据显示 ， 截止2019年国内联合办公品牌入驻率在90%以上的只有3.3% ， 有将近70%的品牌入驻率不足7层 ， 16.4%的品牌入驻率甚至连50%都不到 。 在今年受疫情等不可控因素的影响下 ， 共享办公企业在入驻率方面的压力相较于去年更是进一步扩大 。
涉及的房产领域 ， 特别是办公室这种租赁为主的行业 ， 房租则是反映市场冷暖的另一个重要指标 。 在北京朝阳区望京某共享办公的曹先生在交流时透露：“目前感觉大厦里不少公司都搬走了 ， 人确实比去年少了很多 。 我没细数 ， 但看上去入驻率可能只有一半 ， 甚至一半都不到 。 ”同样在中关村创业大街以及海淀区上地办公区 ， 共享办公项目内类似的情况也不鲜见 。
根据房地产咨询机构仲量联行的数据显示 ， 受疫情影响 ， 今年二季度北京办公楼整体租金继续承压下滑 ， 录得环比下跌3.0% ， 同比下跌6.8%；空置率方面 ， 疫情导致租户退租并推高空置率 ， 目前空置率已攀升至五年来的最高点4.9% 。
身处市场低迷期 ， 优客工场不惜估值大幅缩水也要上市的原因不难理解 。 但上市后下一步的举措是什么 ， 如何改变盈利难、盈利模式单一的痼疾 ， 现在看来仍是迷雾重重 。 毛大庆自己曾坦承 ， “想实现真正的颠覆与创造 ， 恐怕还得有十年的培育期要走” 。 看一下“隔壁”商业模式相近的蛋壳、青客两家长租公寓企业在股市的近况 ， 未来这十年对于优客工场无疑将会充满挑战与磨难 。


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