徐静波|徐静波：疫情之后，东京房价会不会跌
16.07.2020
本文图片
本文字数：1970 ， 阅读时长大约3分钟
导读：或许明后年是到东京买房的好时机 。
来源 | 静说日本
作者 | 亚洲通讯社社长 徐静波
【徐静波|徐静波：疫情之后，东京房价会不会跌】跟日本不动产经济研究所的一位部长聊 ， 他告诉我一个数据：东京都中心的港区、中央区的房价 ， 在过去5年间 ， 平均涨了25%左右 。 这是上世纪90年代初日本泡沫崩溃之后 ， 东京房价最大的涨幅 。
东京都的中央区 ， 是日本主要的商业中心与金融中心 ， 银座、日本桥、筑地、月岛 ， 都属于中央区 。
东京都的港区 ， 是东京高档住宅区比较集中的地方 ， 而且外国使馆（包括中国大使馆）基本上都在港区 ， 大家熟悉的六本木、赤坂、虎之门、白金台、麻布、品川、南青山等 ， 都是港区的地盘 。
其实 ， 这两个区之所以房价会涨这么多 ， 一个很重要的原因是 ， 这几年中央区的东京湾沿岸和港区的高坡地（六本木、赤坂）以及虎之门等地 ， 建造了一大批超高层现代公寓楼 ， 日文叫做“タワーマンション”（塔式公寓楼） ， 一般都在20层以上 。
这些塔式公寓楼有一个共同特点 ， 就是24小时酒店式管理与服务 。 同时有专用楼层作为会客厅、活动室、健身房、学习教室、酒店客房等公共服务区域 ， 供住户们免费使用（客房适当收钱） 。
这种24小时酒店式管理与服务 ， 主要是吸引了两种人：一类是公司小白领 ， 第二类是准备开始养老的“团块世代” 。
为什么会吸引这两种人呢？
因为这些公寓楼 ， 要么在市中心的高档住宅区（交通便捷、上下班方便、商业繁荣、医院众多） ， 要么就在景色秀丽、距离银座10分钟车程的东京湾 ， 可以欣赏静静的海湾和灿烂的夜景 ， 趴在阳台看日出日落 。
所以 ， 公司小白领们买一个小户型的公寓 ， 感觉特浪漫特时尚 。 而对于上世纪60年代参加工作 ， 进入21世纪开始退休的“团块世代”来说 ， 早年在郊外买一块土地建一栋小楼 ， 是梦想；等年纪大时 ， 发现24小时有人照顾才是现实 。 所以 ， 东京首都圈出现了“回归都心”的风潮 ， 助推了东京市中心价格的上升 。
当然 ， 除了这些因素之外 ， 还有海外游客的大量涌入 ， 导致酒店、商业设施的需求增加 ， 商业地价因此上升 ， 而商业地价的上升也拉动了住宅地价的上升 。 此外 ， 东京要举办奥运会 ， 奥运元素也拉动了房地产市场的上扬 。
其实 ， 还有一个因素 ， 是我们中国人“购房团”的出现 。
有人开玩笑说 ， 去东京塔式公寓楼的顶层敲门 ， 一半都会说中文 。
这话有些极端 ， 但是 ， 因为中国人有给孩子准备婚房的习惯 ， 这么多孩子在日本留学 ， 留在日本工作生活 ， 在东京买一套房子也很自然 。 加上同样的面积与地段 ， 东京塔式公寓楼的价格比中国的北上广深 ， 普遍还便宜三分之一以上 。 所以 ， 这些年在东京买房的中国人还真不少 。
一场意想不到的新冠肺炎疫情突如其来 ， 把今年的奥运会给整没了 ， 明年是否还开得成？日本有80%的人表示没信心 。
更为关键的是 ， 因为怕疫情扩散 ， 东京各企业纷纷实施“在家上班”制度 ， 严格控制到公司上班人数 ， 远程办公不仅成了热门 ， 也开始成为一种新的劳动制度 。
日立、富士通、NEC等世界五百强企业 ， 都提出了“鼓励一半以上员工在家上班 ， 削减30%以上办公室”的目标 。 东京市中心的办公楼 ， 开始出现退租潮 。 而因为可以在家远程办公 ， 窝在市区狭窄公寓楼里的白领们 ， 开始向交通便捷的郊区搬家 ， 像东京都周边的一些海滨小城、温泉度假区、富士山下等地区 ， 成了东京人外逃之地 。
好不容易出现的“回归都心”潮 ， 瞬间180度大转弯 ， 变成了“远离都心”洪流 。
这一股洪流 ， 现在才刚刚出现势头 ， 等“在家上班”变成一种稳固的新劳动制度后 ， 相信会有更多的人离开喧哗的东京都中心 ， 到乡下去过一种悠闲的田园生活 。
这样一来 ， 势必导致东京房地产价格走跌 ， 而且是商业地产与住宅房产双双走跌的局面 。
日本不动产经济研究所在7月15日发表了一份5月份东京首都圈（东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县）的新建公寓楼销售统计报告 ， 结果是比2019年同月大幅减少了82.2% ， 仅卖出393套 ， 这是自1973年有该项调查以来 ， 单月最糟糕的纪录 。
东京首都圈的总人口可是有3680万人（上海市2428万人、北京市2153万人） 。
东京都市中心23个区的销售量 ， 相对好一些 ， 比去年5月减少了69.9% 。 但是千叶县跌幅高达93.9% ， 埼玉县跌幅91.3% ， 神奈川县跌幅也达到83.4% 。
不过 ， 不动产经济研究所的分析认为 ， 东京市中心的房价不会马上走跌 ， 因为开发商都是日本最大型的住宅开发公司 ， 底子厚实 ， 不需要立即抛房圈钱 ， 也就是说 ， 他们不会马上降价 ， 扛得住 。
【徐静波|徐静波：疫情之后，东京房价会不会跌】不动产经济研究所主任研究员松田忠司先生分析 ， 东京市中心的每户新房（二室一厅及以上）平均销售价格为6485万日元（约424万元人民币） ， 价格比去年上半年还是上升了6.4% ， 这是因为以塔式公寓楼为主的新房 ， 大多建在交通便捷的东京市中心 ， 因此市场刚需依然存在 。 但是 ， 随着“在家上班”制度的普及 ， 郊外的一户建型住宅会成为热门 。 如果这场疫情导致日本经济出现大幅衰退 ， 削价竞争也会成为必然 。
或许到明后年 ， 是大家到东京买房的好时机 。
微信编辑｜蒋张妍（实习）
