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债务高塔上的潘苏通 在“加杠杆”游戏里摔了一跤

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债务高塔上的潘苏通 在“加杠杆”游戏里摔了一跤
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观点地产网步子迈得太快 ， 总会有摔跤的那一刻 。
比如向来擅长“加杠杆”游戏的潘苏通 ， 这次就在筹资活动中摔了一跤 。
7月14日 ， 高银金融宣布短暂停牌 ， 以待刊发有关内幕消息公告 。 消息一出 ， 便有香港本地媒体称 ， 此次停牌或涉及高银旗下香港九龙湾写字楼项目——高银金融中心被贷款方要求接管的事件 。
报道披露 ， 有高银金融中心租户声称接获一名接管人的通知 ， 指以后租金改向接管人缴交 ， 而非向高银 。
消息并非空穴来风 ， 7月15日 ， 高银金融发布的内幕消息公告 ， 内容也涉及前述事件 。 公告显示 ， 高银金融及若干直接及间接附属公司于7月13日分别接获数份通知 ， 内容关于赐誉有限公司、成美控股有限公司及GoalEagleLimited结欠的若干债务 。
观点地产新媒体从公告获悉 ， 其中 ， 涉及赐誉有限公司于2019年4月9日发行本金额为68亿港元的浮息优先抵押票据 ， 与德意志信托（香港）有限公司信托契据；以及成美、GoalEagle（借方）于2019年3月29日获得由若干独立金融机构授出一笔本金额约合共18.95亿港元的定期贷款融资 。
于7月13日 ， 赐誉接获BorrelliWalshLimited发出函件 ， 声称要接管赐誉的所有资产；同日 ， 高银金融接获抵押信托人的催缴函 ， 要求成美与GoalEagle立即支付贷款本金及所产生的利息合共约15.42亿港元及2.51亿美元（相当于约19.56亿港元） 。
而上述行为 ， 是否已构成违约 ， 市场上则看法不一 。 有消息指 ， 近期高银正与多名贷款方商讨还款细节 ， 但其中一名贷方因应市况不稳定为由 ， 要求高银提早还款 ， 并提出要接管物业 。
与此同时 ， 亦有消息传出 ， 由于高银与贷方的洽商已接近完成 ， 贷款并未到期 ， 不排除是有人借此胁逼高银及公司大股东潘苏通 。
但一业内人士亦有意见指出 ， 此为违约行为 ， 催收无果之后便会开始处置资产 ， 即通过变现或者债务重组的方式 。
继去年“启德退地”风波后 ， 高银金融的资金问题再次被摆上台面 。
焦点：高银金融国际中心
其中 ， 赐誉的所有资产及承担 ， 包括对位于九龙湾启祥道17号名为新九龙内地段6314号的一幅地块及建于其上的宅院、建筑及楼宇（写字楼物业）的直接拥有权 。 写字楼物业亦即为高银金融国际中心 。
再次被提及的高银金融国际中心 ， 相信很多人并不会陌生 。 这一投资性物业在高银金融的每份财报中 ， 都是必不可少的存在 ， 其业绩表现也颇受重视 。
这是潘苏通及高银从内地转战香港房地产市场后 ， 涉猎的第一个项目 。 于2011年 ， 潘苏通与高银组成合营公司 ， 以逾32亿港元投得该地皮 ， 后历经5年建筑期才落成启用 ， 并作为高银香港总部 。
资料显示 ， 高银金融国际中心位于香港九龙湾启祥道17号 ， 整座大厦总楼面面积共90万平方呎 ， 包括超甲级写字楼约80万平方呎和餐饮约10万平方呎 。
虽早期不被看好 ， 但近年来 ， 高银金融国际中心的租金表现不俗 。 2019年下半年 ， 高银金融国际中心录得租金收入及其他相关营业额同比增长32.7%至9670万港元 。 高银金融亦以项目管理费的形式产生新收入1540万港元 。
不过 ， 租金收入也主要来源于“自家人” 。 由潘苏通及其他关连公司租用的写字楼及餐厅 ， 每年缴交的固定租金约7800万元 ， 相当于整幢物业近五成的租金收入 。
对于左手金融、右手地产的潘苏通而言 ， 单靠租金收入远不能满足自身发展野心 。 早在两年前 ， 高银金融国际中心便已成为潘苏通进行资产腾挪、筹集资金的砝码之一 。
彼时 ， 为了简化及整合房地产业务 ， 高银金融向潘苏通出售香港何文田常盛街住宅项目60%股权 ， 以及持有何文田站第一期物业发展项目合营公司高鉎投资50.1%间接权益 ， 代价123.94港元 。
同时 ， 高银金融以56.08亿港元收购高银金融国际中心剩下40%的股权 。 交易完成后 ， 高银金融国际中心由高银金融全资持有 。
通过这一轮置换操作后 ， 潘苏通即向高银金融注入约67.94亿港元资金 。
但由于此前大肆加杠杆拿地 ， 高银金融自身的资金状况一直不甚理想 ， 上述资产腾挪之后 ， 缺口仍存 。
让潘苏通再次打起了高银金融国际中心的主意 。
于2018年6月 ， 高银金融将旗下高银金融国际中心抵押给长实旗下公司 ， 获得约102.3亿港元贷款 ， 贷款将用于偿还工商银行贷款 。
这一融资计划市场讨论诸多 ， 当时还有业内分析道：“这种交易可能不只是一种商业贷款 ， 而是双方之间或存在战略型合作 ， 只是有些约定并没有对外透露而已 。 ”
而长实在2018年半年报中 ， 将一笔102.3亿港元的“短期应收贷款”计入账中 。 这一贷款 ， 年利率约8% 。
但双方后来也没有合作 。 2019年4月 ， 消息称高银金融完成偿还了长实的贷款 ， 但后又随即转向德意志银行寻求一笔68亿港元的债券融资 。
也正是这笔68亿港元的债券融资 ， 让高银金融陷入如今的境地 。 于2020年7月13日 ， 声称接管人表示委任CosimoBorrelli、MaSiuMingSimon及ChiLaiManJocelyn担任赐誉的董事 ， 以接替全部现任董事 。
盘活：出售资产与再融资
如高银金融找不到偿债的方法 ， 高银国际金融中心或将易手他人 。 而相关债务无法及时解决 ， 高银金融也将面临着一揽子连带的违约问题 。
在此次发布的公告中 ， 高银金融方面表示 ， 集团正在安排为票据及贷款进行重新融资 ， 方法（其中包括）如下：寻求87亿港元左右的新融资；及出售其于九龙启德第4B区4号地盘名为新九龙内地段第6591号一幅地块 。
对于87亿港元左右的新融资 ， 其未述及具体的计划 ， 市场上消息也甚少 。
至于出售计划 ， 今年3月份已有相关动态 。 3月19日 ， 高银金融发公告称收到一名独立第三方（一间具规模的从事房地产发展等综合业务的公司）有条件要约 。 该要约提述的全面收购项目 ， 即为上述的出售地块 。
半个月后 ， 高银金融表示已接受收购所持香港九龙启德地块的要约 。 其称 ， “现正与有关方面就该建议交易的合规事宜进行咨询工作 。 ”
资料显示 ， 新九龙内地段第6591号地块 ， 由高银系公司迅富国际有限公司于2018年12月以约89亿港元的价格拿下 。 该地块总占地面积约为9708平方米 ， 总建筑面积为3.2万平方米至5.3万平方米 ， 计划作住宅发展 ， 预计总投资额约140亿港元 。
历经两个月 ， 高银金融终于宣布以70.4亿港元出售启德4B区4号地皮 ， 买方为TopFamilyGroupLimited ， 所得款项净额将用作偿还借贷及一般营运资金 。
尽管出售地块可以及时输血 ， 但粗略一算 ， 资金缺口仍不小 。 高银金融也续称 ， 尽管如此 ， 与票据及贷款所结欠的总未偿还本金额加相关累计利息相比 ， 写字楼物业的当前市值存有可观的余额 。
于2019年12月31日 ， 于未经审核综合财务报表上 ， 高银金融写字楼物业账面值约183亿港元 。
“就在短期内为票据及贷款取得再融资一事 ， 董事会一直以来及直至现在仍然有此信心 。 ”信心虽在 ， 但不可至否 ， 高银金融本身的资金难题更难以解决 。
深陷资金迷途 ， 与潘苏通早年间的高杠杆拿地不无关系 。 据观点地产新媒体早前统计 ， 于2016-2019年4年内 ， 潘苏通撬动了近400亿资金 ， 抢下何文田、启德等区域多宗高价土地 。
数据显示 ， 于2019年12月31日 ， 高银金融营运资金约为52.17亿港元 ， 现金及现金等值以及已抵押银行存款合共约为25.5亿港元 。 但截至2019年底 ， 高银金融的计息银行及其他借贷约为154.83亿港元 ， 债项对总资产比率为41.4% 。
借贷压力之下 ， 去年高银金融就闹了一场“启德退地”风波 。 退出香港启德第6546号地块之时 ， 潘苏通还对外回应 ， “融不到资 ， 这是一个笑话 。 ”
潘苏通总是对高银金融的融资能力信心十足 。 而此次债务危机 ， 也亟需高银金融发挥再融资能力 。
据悉 ， 这次着手接管高银国际金融中心的BorrelliWalshLimited ， 即香港保华顾问有限公司 ， 是一家专注重组、破产和司法的会计师事务所 ， 并参与了近年来规模最大、难度最大的企业倒闭和调查 。
【债务高塔上的潘苏通 在“加杠杆”游戏里摔了一跤】一业内人士称 ， 高银金融的这些资产盘活起来不容易 ， 只能找重组方 ， “最终还要看中介和债权人最终能找到何种方式盘活资产 ， 不然只能一直拖下去 。 ”


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