齐鲁晚报·齐鲁壹点|上半年济南供地降6成！分析：短期对房价影响不大( 二 )
此外,挂牌条件和楼市环境也有一定影响 。 “去年竞价地块,主要分布在主城区及雪山、华山、王舍人等位置较优地块,且挂牌条件限制较少 。 今年出让地块中,很多居住组团都有严格的竞价条件限制,并不是所有企业都能参与,影响了拿地积极性 。 ”济南一房企投拓部工作人员也表示,济南上半年土地市场供应紧缩,且不少地块属于定向拿地 。
上半年不少楼盘以价换量,有的甚至跌破楼面价销售,拿地成本也成为开发商考虑的重要因素 。
“疫情导致现金流紧张,开发商拿地会提前跟踪很久,但最终拿地还是会综合分析成本出价 。 ”山东财经大学山东省房地产业发展研究中心孙大海博士说,供地量少并不能说土地市场冷,想进入济南的开发商还很多,在济南经营的开发商也很想拿地继续开发,但各家还需根据土地储备和资金情况来拿地 。
“还是有不少开发企业处于缺地状态,是想拿地的 。 ”许传明表示,经十一路地块经历43轮竞价并触发熔断,也反映出开发企业仍有较高的拿地需求 。
“房企要发展就必须有土地来开发新项目,所以高溢价也要拿地 。 ”上述房企投拓部人员说,碰到优质地块,房企拿地的积极性就大了 。 经十一路地块竞得人新城目前在济南的项目已售罄,无地块可开发,对该地块自然“虎视眈眈” 。
预测
供地减少房价会涨吗平稳是总基调
上半年济南供地、拿地数量都减少,未来一段时期,房价会不会因供应量少而上涨?许传明说,一般房地产企业拿地后,开发周期有两三年,目前三四个月的土地供应减少,对未来的长期影响不大 。
土地市场与楼市是两个市场,不能简单理解成一段时期拿地少,房价一段时期就会高 。 “高溢价率的地块本身很小,而且未来开发出的住宅楼卖多少钱,还是要看销售市场的走势,如果市场一直平稳甚至降价,那定价高了也卖不动 。 ”许传明说,目前只是上半年供地量少,只要全年供地计划完成,下半年供应大大增加,这样还是能保持平稳 。 “而且买房者从有买房需求到最终买房也有一个过程,一般也得好几个月 。 ”
今年政府工作报告提到,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展 。 这也为未来房价平稳定下总基调 。 虽然5月杭州、南京等地出现“万人摇号”的抢房大戏,刚进入2020年下半年,杭州、东莞、宁波等城市便开始出台约束性调控政策 。
“土地供应量少,成交量下降确实会使未来一定时期内供应的住宅面积少,但并不意味着房价一定会上涨 。 ”孙大海说,房价是否上涨还取决于库存量、市场销售情况,如果库存量合理,市场销售平稳,房价仍能保持平稳 。 “如果库存量比较大,一定时段减少供地也有去库存的效果 。 ”孙大海还表示,更多土地底价成交,对房地产市场来说不是坏事,有利于市场平稳健康发展 。 目前济南楼市库存在合理范围内 。
在济南市人民政府法律顾问、济南大学法学教授袁曙光看来,房价稳定对城市吸引人才、留住人才、发展产业都很重要 。
“济南居民的居住环境得到很大改善,正在成为宜居城市 。 而且济南最近又被央视《中国经济生活大调查》评选为‘中国十大美好生活城市’,住得好不好、成本高不高对城市来说也是很重要的,从这个角度说房地产市场还是应该保持平稳 。 ”袁曙光说,城市有限的土地,既要充分考虑民生,满足居民们对美好生活的追求,也应该注重产业发展,特别是济南要大力发展的产业,为这些产业的发展留下空间 。
措施
下半年将加快供地进一步稳定楼市
济南市自然资源和规划局相关工作人员说,今年上半年土地供应量少,主要还是受疫情影响,接下来将加快供地 。
济南一家房企投拓人员说,由于上半年地块不多,下半年多数开发商会集中拿地,个别优质地块多轮竞价会成为正常现象 。 “目前济南多数房企都急待补仓,求‘地’若渴 。 部分济南本土房企,在售项目仅1-2个,若后续再不拿地,在济南的经营会受影响 。 ”
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