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国是直通车|深圳楼市调控放大招！多地政策“急刹车”，炒房客有去无回？

房住不炒
上半年“一骑绝尘”的深圳楼市迎来调控冷水 。
7月15日 ， 深圳市住建局连发三则通知 ， 宣布收紧购房政策 ， 打击投机炒房 。
五方面内容引发关注：
1.升级限购：在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房 。
2.封堵“假离婚”：夫妻离异三年内按照离异前家庭总套数计算 ， 离异前家庭有2套商品住房 ， 离异后任一家庭成员在本市不得购买商品房 。
3.限贷升级：名下无房且无贷款记录仍保持首付3成；名下无房 ， 但有贷款记录 ， 购买普通住宅首付5成；购买非普通住房首付6成 。 名下1套房 ， 购买普通住宅首付7成；购买非普通住房首付8成 。
4.明确普通住房认定：套内120平方米、建面144方米 ， 同时 ， 成交价不高于750万元
5.抑制二手房过热：个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年 。
对于出台调控政策的背景 ， 深圳市住建局表示 ， 今年4月以来 ， 深圳房地产市场交易较活跃 ， 二手房价格上涨过快 ， 部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象 ， 引起广泛关注 。
今年以来 ， 快速反弹的深圳楼市一直处于“风口浪尖” 。 先后被曝出：千万豪宅“秒光”、千人抢5套房、买房需缴纳上百万元的“喝茶费”、学位房“跳涨”、多个小区逼近每平方10万元大关等消息 。 深圳二手房价涨幅也多月处于70个大中城市前列 。
诸葛找房数据显示 ， 2020上半年深圳二手住宅成交43586套 ， 累计同比增幅达39.9% ， 增幅明显高于同为一线城市的北京（-5.8%）和上海（-8.4%） 。 房价更为“坚挺” 。 截至2020年6月 ， 深圳二手住宅市场价格为69599元/平方米 ， 上半年累计同比上涨8.0% 。
市场预期更是持续看涨 。 今年深圳二手房涨价房源占比持续上升 ， 2020年6月 ， 深圳业主涨价房源占比为54.6% ， 该水平领先其他城市 ， 环比上升2.2个百分点 ， 同比上升29.9个百分点 。
深圳此次调控早有预期 。
7月4日 ， 住房和城乡建设部副部长倪虹等赴深圳调研考察 ， 并与深圳市住建局、房地产开发商、房产中介机构等代表举行了座谈会 。
7月8日 ， 深圳市住建局到长沙进行交流学习 。
上半年楼市打破常理、涨势“一骑绝尘”的深圳 ， 要去向一二线城市中楼市调控最为严厉的长沙学什么？不言而喻 。
有人将此次深圳的楼市新政总结为“长沙模式” 。 其中最为相似的一点是两者都给人才政策打上了“补丁” 。 如：此番深圳市规定需落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房 。 而此前 ， 在深圳市落户即可购房 ， 而人才政策又将落户门槛降得很低 ， 几乎等同于限购形同虚设 。
而长沙市规定 ， 外地人迁入长沙户籍后1年才能买房 。 同时还有严格的限售政策 ，如：在长沙市限购区域内买的房子 ， 房产权证书满4年后才能卖；购买二套房 ， 须在首套房产权证发证4年之后 。
调控政策会带来什么样的结果？
参考长沙 ， 下重手调控的结果 ， 是让长沙这个省会城市房价远低于多数热点一二线城市 ， 甚至比不过长三角的部分三四线城市 。
据诸葛找房统计 ， 今年6月份深圳二手房成交均价接近每平方7万元（6.96万元） ， 在百城中居首 ， 远高于北京、上海、厦门等地 。 同期 ， 被视为重点城市“房价洼地”的长沙二手房价为每平方米1.19万元 ， 排在48位 。 深圳房价是长沙的6倍多 。
这个差距并不与经济发达程度成正比 。 长沙2019年GDP超过1.1万亿元 ， 是17个万亿级城市之一 ， 人均GDP也位于二线城市前列 。
深圳并非个案 。 刚刚迈入下半年 ， 多地楼市就遭遇政策“急刹车” 。
调控转向了
7月初 ， 杭州、东莞、宁波三个楼市热的城市相继收紧调控“缰绳” 。
如：7月6日 ， 宁波出台十条稳定房地产市场的新政 。 其中 ， 三点核心内容引发市场关注：
1、扩大限购区域范围 ， 鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈 。
2、扩大土地供应、稳定地价 。
3、打击捂盘惜售：每批次预售建筑面积不少于5万平方米 ， 每批次间隔时间不少于3个月 。
对于出台调控收紧政策的原因 ， 宁波官方称 ， 近段时间以来宁波市房地产市场总体处于偏热状态 。 土地市场方面 ， 宁波土拍竞争激烈 ， 地价持续走高 ， 溢价率持续攀升 。 房产市场方面 ， 价格上涨预期增强 ， 不少楼盘重现排队买房和“日光盘”现象 。
简单总结就是：上半年 ， 宁波房、地两市走热 ， 为防躁动升级 ， 地方在下半年伊始 ， 就出手为楼市“浇凉水” 。 杭州、东莞都是同样的情况 。 （具体内容和分析参见《火热的长三角楼市被迎头浇了瓢凉水 ， 而这恐怕只是开始》）
可以看出 ， 在上半年的182天里 ， 房地产市场经历从售楼处关停、楼市交易停摆到市场逐渐复苏 ， 再到部分市场楼市热度过高、排队买房重现的过程 。 这也让楼市政策出现从“整体趋松”向“部分趋紧”的转向 。
据中原地产研究中心统计 ， 今年上半年全国发布房地产相关政策304次,同比上涨21% ， 刷新了半年调控次数的历史纪录 。 这300多次调控政策以扶持、纾困等支持性政策为主 ， 特别是降低落户门槛、提供人才购房补贴等人才政策占据其中相当大比例 。
不过 ， “下半场”刚开始 ， 这种政策暖意就已经逐渐消退 ， 更多调控收紧信号传出 。
楼市筑起“拦水大坝”
除更多城市收紧地方性政策外 ， 房地产金融端也有收紧迹象 。
央行发布的数据显示 ， 上半年广义货币M2供应量和社会融资规模同比分别增长11.1%和12.8% ， 增速均为近两年新高 。
由于房地产的资产属性 ， 其对货币政策十分敏感 。 专家指出 ， 过去几十年来 ， 每当货币宽松、货币供应量增加、利率下降的时候 ， 房地产市场就是上扬的；而货币政策收紧 ， 利率提高、货币供给减少的时候 ， 房地产市场就是下行的 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出 ， 上一次M2和社融均保持两位数增长还是在2015-2017年 ， 当时的货币高发触发了一轮资产回升 ， 地产空前兴旺 ， 不少三四线城市房价翻番 。
那么这一次 ， 还会“昨日”重现吗？
李宇嘉指出 ， 早些年 ， 银行对地产新增贷款占各项新增贷款的比例 ， 曾经高达43%、44% ， 但这些年 ， 在相应政策引导下 ， 这个比例逐年下降 ， 今年1-5月份地产贷款占比已经降到25% 。 尽管1-6月份 ， 居民户新增贷款占全部新增贷款的比重 ， 从1-5月份的25%提升到了29.4% ， 但这仍是2013年以来上半年的新低 。
这说明 ， 尽管今年货币投放了很多 ， 商品房市场回升也带动了按揭贷款增加 ， 但接近70%的“水”并未进入楼市 。
前有深圳、上海严查房抵经营贷资金违规流入楼市 ， 后有LPR的几次非对称降息 ， 这些都传递出同样信号：虽然进入货币宽松周期 ， 但楼市正在筑起大坝以遏制资金过度流入房地产市场 。
监管部门近期也发出“警告” 。 银保监会新闻发言人表示 ， 当前 ， 部分市场乱象有所反弹 。 一些高风险影子银行死灰复燃 ， 有的以新形式新面目企图卷土重来 。 企业、住户等部门杠杆率上升 。 部分资金违规流入房市股市 ， 推高资产泡沫 。
该发言人称 ， 银保监会当前特别要强化资金流向监管 ， 规范跨市场资金往来和业务合作 ， 严禁银行保险机构违规参与场外配资 ， 严查乱加杠杆和投机炒作行为 ， 防止催生资产泡沫 ， 确保金融资源真正流向实体经济中最需要的领域和环节 。
又见楼市松绑“一日游”
另一个调控收紧信号来自政策“一日游”的城市 。
7月初 ， 环京区域的河北省怀来县传出解除限购的消息 。 起因是怀来此前的“限购”政策文件到期废止了 ， 但当地并没有出台新文件与之衔接 。 不过 ， 2日 ， 怀来县官方发布声明称 ， 并未废止限购政策 ， 也没有放松对房地产市场的调控 。
业内将之视为全国第13个松绑调控政策“一日游”的地方 。
松绑调控后被迅速撤回正说明中央对“房住不炒”的态度十分坚定 。
今年政府工作报告是改革开放40多年来篇幅最短的一份 ， 但其中仍然对“房住不炒”予以强调 。
上半年 ， 楼市从冷到暖 ， 主要城市房地产市场交易基本恢复到去年同期 。
58安居客房产研究院分院院长张波表示 ， 预计下半年调控总体放松的力度依然会保持谨慎态度 ， 尤其是针对需求侧政策 ， 例如涉及首付比例、限购、限贷类 ， 政府松动空间十分有限 。
他认为 ， 总体来看 ， 下半年市场交易量同比去年的差距会逐步减少 ， 但热点城市和区域的楼市依然可能会走出新高峰 。 房价、地价预期的稳定性会进一步加强 ， 但城市间量价分化会持续 。
住建部政策研究中心原主任秦虹指出 ， 经过疫情之后的当前 ， 用分化已经不足以形容房地产市场的变化 ， 房地产市场出现了“超级分化”格局 。 如：百强房地产企业今年上半年的土地取得主要集中在五大城市群 ， 占到拿地规模的60% ， 其中长三角一个城市群占到了百强企业拿地规模的30% 。 从房价来看 ， 今年上半年涨幅排名前20的城市一半以上集中在长三角地区 。
【国是直通车|深圳楼市调控放大招！多地政策“急刹车”，炒房客有去无回？】中长期来看 ， 当前我国房价处于高位 ， 房地产市场根本矛盾并未得到实质性解决 。 房地产市场超级分化使房地产调控和应对风险的难度更大 。 在此背景下 ， 秦虹指出 ， 未来房地产市场仍需坚定“房住不炒”、因城施策等调控方向 ， 建议更多以都市圈为范围 ， 统筹房地产发展与调控 。


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