北京|涨了12年，北京房租终于撑不住了！最高降一成，有的空了3个月
文章插图
文黄莹
编辑胡刘继
01
10余年未见大萧条
两天前 ， 晓宇意外在自如APP上点开之前租过的房子 ， 结果发现降价了 。
晓宇租的是一间位于丰台总部基地附近的次卧 。 以前租金是每月2850元 ， 上个月她准备续租的时候 ， 管家告诉她涨到3500元 。 面对这样的涨幅 ， 晓宇觉得承担不起 ， 决定搬家 。 没想到 ， 这几天租金突然降到了2500元 。
这次降价出乎她的意料 。
晓宇告诉《市界》 ， 自如是以每月7000元从房东手中收走的那套房 ， 本来打了隔断 ， 两居变三居 ， 主卧3500元左右 ， 两间次卧2800元左右 ， 自如勉强能盈利 。
但后来一次邻居举报 ， 隔断被拆 ， 里面住的租客也被迫搬走 ， 房子里就剩下两个房间 。 如果不趁着续租把成本平摊到另外两位房客身上 ， 自如的这门生意很难做下去 。
文章插图
但从今年的形势看 ， 降价似乎又在情理之中 。
决定搬家之后 ， 晓宇开始看房 。 她发现紧邻CBD——潘家园的一套精装两居室 ， 价格才5800元 ， 中介告诉她还有可谈空间；一套朝阳区姚家园的两居室也是6000元不到 ， 业主已经2个月没有租出去了……那套房源如果坚持要7000元 ， 会很难租出去 。
和晓宇同样发现房租下降的还有住在首经贸的王源 ， 她已经实打实地感受到了房租下降带来的好处 。
前段时间租约到期 ， 她想搬回从前曾经租住的一套房子里 ， 一联系中介 ， 发现前年6500元拿不下的两居室 ， 今年变成了5500 ， 还已经空置了2个月 。 往年一到换租就涨价 ， 今年居然还降价 ， 于是她非常欣喜地和室友一起搬了过去 。
对于北京的租客来说 ， 房屋降价是件难得一遇的事情 ， 上次房租普降 ， 还是2008年金融危机的时候 。
当租客们窃喜租金下降时 ， 房东们却烦恼起来了 。 自如在末端遭遇的一切问题 ， 被如实传导给了房东 。
朝阳区的一些房源 ， 自如已经开始和房东协商降租金事宜 ， 如果不降也可以 ， 自如赔偿两个月租金后退房 。
这引发了很多房东的不满 ， “当年租金高的时候 ， 你们赚得盆满钵满 。 如今房子没人租 ， 你们居然就要退租？这是违背合同 。 ”
文章插图
但这些房东们可能还没有意识到 ， 相比那些没把房子托管出去的房东 ， 他们已经很幸福了 。
房子在马驹桥的毕先生已经切身体验到了损失 。 他的房子是一套复式大三居 ， 往年 ， 这套大三居每月能租5800元 ， 但今年情况却有变化 。
年初疫情爆发之前 ， 毕先生的房子恰逢租约到期 ， 后来很快就有新的租客和他签约 。 然而万万没想到 ， 没等租客入住 ， 毕先生家小区就出现了新冠病例 ， 新租客马上就选择了解约 ， 还额外支付给毕先生一个月的租金作为补偿 。
虽然有补偿 ， 但随后疫情袭来 ， 毕先生的房子就这样白白空置了3个月 ， 让他直接损失过万元 。 当时中介就建议他降价 ， 最终 ， 毕先生降价1000元 ， 才把房子租了出去 。
北京的房子越来越不好租 ， 中介机构和经纪人也是这个链条上受到负面影响最大的 。
链家经纪人小王对《市界》表示 ， 在往年正常的租赁市场 ， 一般新上一套房子 ， 成交周期在两到三周左右 ， 今年受到疫情的影响 ， 房子成交周期延长了一个多月甚至更长 。 这直接导致了他业绩下滑 。
文章插图
小王表示 ， 全北京每个地区都在降 ， 只是降价的幅度不一样 。 和南边相比 ， 北边的租金会高一些 。 整体来说 ， 降幅在3%~10% 。
02
高房租的成因
想知道北京的房子为什么现在租不出去了 ， 房租为什么普降 ， 首先要弄清楚支撑房租一直上涨的因素是什么 。
通常来说 ， 房租的形成机理和涨跌原因不外乎两个因素 ， 一是房屋价格 ， 二是供求状况 。
关于房价的影响因素 ， 北京的情况有些例外 。
“价格影响租赁价格”通常适用于普通消费品领域 。 例如日常生活中租婚纱、租车 ， 婚纱、车都是纯粹的消耗型消费品 ， 使用次数有限 ， 它们的价格能被摊平在租赁价格中 ， 非常合理 。
但北京的房子就不一样了 ， 已经算不上普通消费品 ， 更像是投资品 。
我们来算这样一笔账 ， 假设将房子纳入普通消费品范畴 ， 以目前的房价和房租来计算收益 ， 你就能有所感触 。
假设北京的一套房子房价为8万元每平 ， 总面积100平 ， 总价也就是800万元 ， 租金算每个月1万元 ， 在不计算利息成本的情况下 ， 这套房子的租售比就是1:800 ， 也就是相当于67年才能回本 。 而目前房屋产权也只有70年 ， 指望通过租房来挣钱 ， 显然是不划算的 。
租售比通常是指房屋月租与房屋总价的比值 ， 国际标准通常为1:200到1:300 。
但事实上 ， 相比租金回报 ， 因为房价上涨而带来的投资回报 ， 才是大家所真正看重的东西 。
既然以房价来定义北京的租金意义不大 ， 那影响房租的重要因素就只剩供需关系 。 在租房市场中 ， 租房人数量、可供出租房源的数量 ， 都会影响到供需关系 。
作为首都 ， 北京历年来吸引着人口的大量流入 。 从有统计数据以来的1978年到2017年 ， 北京市的常住人口从21.8万人 ， 上涨到了2170.7万人 ， 上涨了100倍 。 房租也随着人口的增多 ， 水涨船高 。
文章插图
房租在2017年到2018年间上涨尤为迅速 ， 还有一个因素是北京加大了对于违建的拆除力度 。
根据主流媒体数据统计 ， 北京在2015年到2017年分别拆除了1818万、2979万、5985万平方米的违章建筑 ， 力度一年比一年大 。
文章插图
虽说整顿市容市貌、消除隐藏危机带来了好处 ， 但大规模拆违导致的小产权、无产权房的消失 ， 使得租赁市场底层供应大量减少 ，租户只得提高自身预算 ， 最终导致租金整体上移 。
在供需影响之外 ， 还有一个房租上涨的因素是各种长租公寓平台的推波助澜 。 这其实也是让众多租客反感、让众多房东诟病的一个点 。
2018年前后 ， 正值长租公寓的“风口期” 。 当时 ， 有投行预测 ， 中国长租公寓将是“5 万亿元级”的市场规模 。 于是 ， 各路资本抢滩长租公寓 。
昌平区北七家镇的房东曹逸对《市界》表示 ， 他的房子是2018年交房的毛坯房 ， 在北七家一个并不算核心的位置 。 交房当日 ， 在现场最活跃的除了装修公司的 ， 就是各种来收房的长租公寓 。
因为地处偏远 ， 交通不是很便利 ， 周边配套也不是很齐全 ， 曹逸对出租价格并没有太高期待 。 不过在后来和长租公寓们的交谈中 ， 曹逸发现 ， 他们给出的条件很诱人：房屋免费装修 ， 收房价格高于市场价 。 很多人想都没想 ， 就把房子交给他们了 。
在长租公寓高租金收房的推动之下 ， 业主胃口、市场价格全部抬高了 。
文章插图
支撑北京房租上涨的因素还有一个 ， 就是大家赚得多了 。 房东们发现 ， 不管租金多贵 ， 都有人租 。
前些年 ， 不仅仅是长租公寓行业 ， 很多行业都处于风口 。 在资本的加持下 ， 北京的TMT、创业创新等行业都蓬勃向上 ， 对于人才需求量很大 ， 高薪聘请成为行业常态 。
当时大家的工资上升到什么程度呢？
根据Wind数据显示 ， 2014 年至2017年 ， 北京城镇居民人均可支配收入由 4.45万元增长至 5.72万元 ， 年均增幅均在 8.5%以上 。 这已经高于房租的增长幅度 。
文章插图
在众多因素影响之下 ， 北京的房租变得越来越高 。
03
租金因何下跌？
在不少人看来 ， 疫情是这次北京的租房市场惨遭滑铁卢的罪魁祸首 。
租房市场有明显的淡旺季之分 。 往年春节之后的2、3月份 ， 以及5、6、7月的毕业季 ， 都是租房市场的旺季 。
但疫情让北京的中介们痛失2、3月的黄金旺季 ， 大家都憋足了劲想要把握住5、6、7月的这次机会 。
但是没想到 ， 6月份北京疫情的反复 ， 让一切都变了 。
自如经纪人张亮向《市界》介绍 ， 本来自如推出了针对于大学毕业生的“海燕计划” ， 准备通过免除押金、打折等吸引一批学生房客 ， 但目前毕业生们来北京都困难 ， 现在看来“海燕”是飞不起来了 。
业内人士介绍 ， 类似自如、蛋壳这种托管型中介机构 ， 大部分房客为合租房客 ， 客群70%是学生 。 根据北京晚报预测 ， 今年北京高校毕业生有24万人 ， 其中大部分因为疫情 ， 搁置了找工作、返京的计划 。
链家经纪人小王也遭遇了同样的问题 。 和自如、蛋壳这种托管机构不同 ， 他们主要以整租为主 ， 客户大多数是外来务工人员 ， 以及为了孩子上学在学校周边租房的父母 。 遇上北京二次疫情 ， 他们也都没有回来 。
突如其来的疫情打乱了北京的节奏 ， 减少了城市里居住的人口 ， 直接导致了供需关系的失衡 。 但是 ， 这种失衡其实已经酝酿已久 。
北京房租的止步不前 ， 其实从2018年7月就已经开始了 。
文章插图
前文说过 ， 影响北京房价最主要的是供需因素 。 北京早在“十三五”规划纲要中 ， 就明确提出2300万的人口红线目标 。 在2017年 ， 北京常住人口自1997年以来首次实现负增长 ， 为2170.7万人 ， 比2016年减少2.2万人 。
另外 ， 在长租公寓的带动之下 ， 租金的价格已经快涨到极致 。
东北证券做过这样一笔测算：假设人均租房居住面积为 30 平米 ， 年租金采用该年12个月租金的算术平均值 ， 可以看到从 2013 年以来 ， 北上广深其租金收入比一直远超国际公认的合理租金收入比25% 。 但是在其后几年 ， 租金收入比并未有明显上升 ， 一直控制在 50%以内 。
截至2018年上半年 ， 北京租金收入比为 47.44% ， 显示租金压力已较大， 未来上升空间有限 。
文章插图
在P2P 等金融泡沫退潮、TMT受外部环境冲击、互联网红利往四五六线城市下沉等形势下 ， 支撑高租金的高收入者貌似一夜之间就隐匿了 。原本摇摇欲坠的房租 ， 遇上了这次疫情 ， 立刻疲软 。
在这次疫情之下 ， 压力最大的要数各种长租公寓平台 。 目前长租公寓市场可分为集合式与分散式两类 ， 其中以分散式长租公寓压力最大 ， 例如自如、蛋壳等 。
文章插图
根据蛋壳的第一季度报告显示 ， 蛋壳的入住率并非从疫情之后才开始下降的 ， 而是从2019年下半年就已经开始 。 截至3月31日 ， 其入住率从2018年年中的89%下降到75.6% ， 下降了13.4% 。
文章插图
过去几年 ， 北京的人口控制政策对于长租公寓的打击也不小 。 因为人口控制、消防安全因素的影响 ， 原本分散式公寓赖以生存的隔断也不让打了 ， 长租公寓的利润更低了 ， 盈利变成了问题 。
以前房子在房东自己的手上 ， 遇到这种突发状况 ， 相当于房东们一起平摊了风险 。 但是 ， 目前市面上很多房子现在给了中介机构 ， 相当于中介机构把这个风险全部承担了下来 。 这正好印证了那句老话：机遇有多大 ， 风险就有多大 。
作为自如的房东 ， 瑶瑶也听说了自如正在和客户商量降价的事情 ， 但她目前还没有接到通知 。
她对《市界》表示 ， 他们最好还是别给我打电话 。 不过 ， 自如打电话给我要求我降价的话 ， 我大概率会同意 ， 我自己租更租不出去 ， “这时候抱团取暖度过难关可能更重要” 。
【北京|涨了12年，北京房租终于撑不住了！最高降一成，有的空了3个月】（应受访者要求 ， 文中晓宇、王源、曹逸、张亮、瑶瑶均为化名）
推荐阅读
- 净流入|每年超10万人口逃离北京，超20万人口奔赴广深，为何？
- 上汽大众途观x|颜值比途观L高！上汽大众途观X将亮相2020北京车展，明年初上市
- 人间风物志|游雍和宫：有人说这是北京必打卡景点之一，但我并不觉得非去不可
- 北京发布“26条措施”实施指南 优化台胞台企发展环境
- 推荐|北京丰台一处自来水井发生“井喷”，多方联动，不到一小时修好
- 暴雨|中央气象台继续发布暴雨黄色预警！北京这些地区需注意
- 北京|北京卫视《我的桃花源》开播 发现京郊之美
- 性感女神再回归
- 今天的你，真好看
- 8月|北京发布雷电蓝色预警：有雷阵雨天气局地短时雨强较大