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楼市|武汉楼市阴霾散：新房“修复”、土拍火热

_标题是：武汉楼市阴霾散：新房“修复”、土拍火热
告别疫情带来的阴霾 ， 武汉这座城市正在复苏 。
距离武汉解封过去三个月后 ， 武汉市房地产市场新房成交从零到万套 ， 二手房市场成交也迎来6月份的小高峰 ， 大型房企纷纷奔赴武汉抢地 ， 武汉市场又恢复了往日的热闹 。
但是 ， 由于受到新冠肺炎疫情的影响 ， 武汉楼市的修复仍在进行中 。 业内人士预计 ， 武汉楼市全年成交量 ， 无论是新房还是二手房 ， 很难恢复至去年同等水平 ， “量跌价稳”将是下半年的趋势 。
“冰冻”后修复 ， 上半年新房成交4.36万套
【楼市|武汉楼市阴霾散：新房“修复”、土拍火热】根据中指研究院数据显示 ， 2020年1-6月 ， 武汉市商品住宅（不含保障性住房）新增供应335.08万平方米 ， 同比下降63.8% 。 2020年1-6月 ， 武汉市商品住宅（不含保障性住房）成交面积为323.66万平方米 ， 同比下降63.3% 。
另据贝壳研究院数据显示 ， 今年上半年 ， 武汉新建住宅成交面积同比下滑47% ， 市场仍处在恢复过程中；6月单月 ， 武汉新建住宅成交量同比下滑30%以上 ， 二季度成交量同比仍下滑38% 。
回顾上半年 ， 武汉楼市历经了冰封的三个月和修复的三个月 。 在疫情之下 ， 武汉楼市新房和二手房都呈现“冰冻”状态 ， 直到4月8日 ， 武汉全面解封 ， 楼市开始慢慢恢复 。
从成交套数来看 ， 根据中国指数研究院统计数据 ， 今年上半年 ， 武汉新房成交4.36万套 ， 同比下降48.7% 。 其中 ， 4月 ， 武汉新房成交6627套；5月 ， 成交11977套 ， 环比上涨80% ， 恢复到去年同期的8成；6月份成交1.33万套 ， 比5月份上涨11.2% 。 由此可以看出 ， 上半年的5、6月份 ， 武汉新房成交已经连续两个月破万套 ， 正在追赶去年成交水平 。
值得注意的是 ， 在疫情过后 ， 武汉新房房价不仅没有像市场传言那样“跌去一半” ， 反而迎来了新盘的涨价潮 。 对此 ， 业界认为 ， 部分楼盘涨价主要是受到装修款计入房价的影响 。 5月15日 ， 武汉市发布了新版的《武汉市商品房买卖合同》 ， 自从5月25日正式启用 ， 其中表明 ， 装修价款可计入房价贷款 。
随着新房的供应量加大 ， 新入市的新楼盘纷纷调高了“备案价” 。 据武汉当地媒体统计 ， 4月到6月 ， 武汉共有77个新房项目涨价 ， 6月加推项目中 ， 54%的楼盘涨价 ， 平均上涨778元/平方米 。
“水涨船高” 。 随着5、6月调高价格的新盘入市 ， 上半年武汉新房价格也有所上涨 。 来自中指研究院统计数据显示 ， 今年上半年 ， 武汉新房成交均价为13722元/平方米 ， 同比上升11.6% 。
楼市|武汉楼市阴霾散：新房“修复”、土拍火热
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（图表来源：中指研究院）
二手房成交量同比降4成 ， 均价跌1.8%
二手房市场方面 ， 根据贝壳研究院数据显示 ， 今年上半年 ， 武汉二手房实际成交同比明显下滑41% 。 作为其时的全国疫情中心区 ， 2-3月武汉二手房市场基本无成交 ， 4月市场缓慢抬升 ， 5月成交环比明显增长 ， 增速达252% ， 6月成交高位小幅增加 ， 且创下2017年月度实际成交最大值 。
均价方面 ， 疫情之下 ， 2020年二季度 ， 武汉二手房均价较去年四季度下跌3.2% ， 降幅在监测的重点18城中最大 。 从同比看 ， 2018年以来 ， 武汉二手房均价保持平稳微幅下跌态势；2020年二季度 ， 武汉二手房均价同比下跌1.8% ， 基本持平 。
值得注意的是 ， 武汉二手房市场挂牌量持续增加 ， 市场成交节奏明显放缓 。 贝壳研究院数据显示 ， 2020年二季度 ， 武汉二手房源成交周期近6个月 ， 比去年同期延长两月有余；客户成交周期43天 ， 同比延长14天 。
而房东对于市场预期仍处低位 ， 从挂牌价格的变动来看 ， 2020年二季度业主调价中 ， 涨价占比仅18% ， 同比下降2个百分点 。
土地市场仍火热 ， 高溢价地块频现
与新房和二手房市场受到较大冲击不同 ， 武汉的土地市场自从3月底以来就延续了去年的火爆态势 ， 融创、中海等大型房企纷纷溢价加码武汉 ， 也反映了大型房企对于武汉楼市的信心 。
上半年值得关注的两场土拍中 ， 4月23日吸睛无数 。 当天武汉共出让10宗地块 ， 一日揽金228亿元 ， 超过2019年一季度的土地成交总额 。 其中 ， 融创斩获4宗地块 。 在这4宗地中 ， 东湖区两宗热门地块吸引了众多房企竞争 ， 在各经历了近200轮的举牌之后 ， 分别以溢价率72.94%和85%成交 。
融创中国董事会主席孙宏斌丝毫不掩饰其对武汉后市的看好 ， 在武汉解封之时就亲自奔赴武汉进行考察和签约 ， 而重仓武汉也成为融创布局的长期战略地之一 。
央企中海也大手笔在武汉买地 。 6月30日 ， 中海豪掷144亿元 ， 拿下归元二期2宗地块 。 此外 ， 南山地产以9.62亿元拿下另一宗地块 ， 楼面价13514.75元/平方米 ， 溢价率达93.13% 。
回顾上半年 ， 贝壳研究院数据显示 ， 受疫情影响 ， 武汉上半年住宅用地市场成交规划建筑面积同比下滑39% ， 但楼面价同比增长22% ， 溢价率维持稳定 。 武汉二季度共成交27宗住宅用地 ， 接近上半年成交量的6成 ， 其中7宗地块溢价率达到或超过30% ， 高潜力区域热度较高 。
业内：武汉楼市尚在修复中 ， 价格保持平稳
下半年武汉房地产市场走势如何？对此 ， 中指院分析人士预测称：“上半年武汉房地产市场恢复速度缓慢 。 从土地市场供应量来看 ， 住宅用地市场供应量有限 ， 在一定程度上限制了土地市场成交量的上升 ， 新房市场供销比亦不足1 。 在经济下行压力下 ， 预计武汉房地产市场下半年逐渐发力 。 ”
对于下半年武汉新房市场的走势 ， 贝壳研究院高级分析师潘浩表示：“受疫情叠加暴雨季影响 ， 武汉新房市场需求端恢复速度较慢 ， 在降价预期之下 ， 市场主力的刚需客户进场缓慢 。 同时供应端受工期延后影响 ， 整体供应量回升速度有限 。 因此预计下半年市场持续复苏 ， 但全年看 ， 武汉新房市场很难达到去年同等水平 。 在业绩承压下 ， 房企更倾向选择薄利多销 ， 但价格管控下不会发生大规模降价 ， 价格将保持平稳 。 ”
二手房方面 ， 贝壳研究院首席市场分析师许小乐预计称：“由于前期疫情的影响 ， 武汉二手房全年成交恢复至去年水平难度较大 。 武汉二手房价格长期平稳 ， 年初受疫情扰动下跌 ， 6月已经基本回复前期平稳水平 ， 房地产调控政策不会发生大的放松 ， 故二手房均价会随成交的起伏而波动 ， 但全年二手房均价将继续保持平稳 。 ”
新京报采访人员徐倩


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