北京办公业态总体量将超3300万平方米 下半年写字楼租金缓慢探底
近日 ， 高力国际发布最新报告 ， 数据显示 ， 预计到2020年底 ， 全北京办公业态总体量将超过3300万平方米 ， 年租金规模将超900亿元 ， 下半年写字楼整体租金进入缓慢探底阶段 。
其中 ， 甲乙级写字楼体量将超过1800万平方米 ， 成熟产业园体量将超过1500万平方米；在年租金市场规模方面 ， 甲级写字楼超过420亿元 ， 乙级写字楼约250亿元 ， 产业园近230亿元 。
北京写字楼市场：活跃度提升租金缓慢探底
报告显示 ， 随着有效的疫情防控 ， 北京写字楼市场活跃度开始提升 ， 业主和租户在二季度均开始正常的租赁活动 。 就二季度的全市甲级写字楼市场表现来看 ， 甲级写字楼净吸纳量回升 ， 约30000平方米 。
从空置率的变化来看 ， 整体市场空置率在本季度有新增供应的情况下 ， 依然保持稳定在16.5%左右 。
在租金方面 ， 二季度租金依然延续了高位盘整的态势 ， 整体市场租金水平继续小幅环比下降1.7%至367元每月每平米 。
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报告显示 ， 2020年北京甲级写字楼市场高供应的问题依然存在 ， 下半年北京市场依然会迎来接近70万平方米的新增供应量 ， 明年还有近80万平方米的新增供应入市 。
【北京办公业态总体量将超3300万平方米 下半年写字楼租金缓慢探底】高力国际华北区董事总经理严区海认为 ， “在高供应且需求中性的市场环境下 ， 空置率预计将在2021年达到本轮高供应时期的最高点 ， 达到20.7% 。 在高空置率的市场环境下 ， 租金依旧会保持缓慢下探的趋势 ， 但下方空间已经非常有限 ， 2021年和2022年可能会成为本轮市场租金调整的真正底部 。 ”
产业园办公物业市场：高供应量逐渐推高空置率租金进入下行轨道
长期以来 ， 北京的办公物业除了写字楼以外 ， 产业园也扮演了非常重要的角色 。
在2019年大供应量的基础上 ， 产业园市场空置率从2018年的17%左右上升到2019年末的23%左右 。
随着近两年高供应量逐渐推高空置率 ， 产业园市场平均租金也进入下行轨道 。
产业园市场平均租金从2018年134元每月每平米下降到2019年末的130元每月每平米 ， 到2020年底可能会进一步下探到125元每月每平米左右 。 从租金的走势来看 ， 成熟产业园市场呈现出和甲级写字楼市场相似的趋势 ， 供应量高企提升了整个市场的供应压力 ， 整体租金应声进入下调通道 。
高力国际华北区研究部董事陆明预测 ， 产业园市场空置水平可能会在2021年接近28%的水平并触及阶段性高点 ， 若疫情出现反复 ， 整体需求不能得到有效的释放 ， 不排除整个产业园市场的空置率会突破30% 。
陆明认为 ， 无论是写字楼市场还是成熟产业园市场 ， 高供应量推高空置率依然是整个北京办公市场的主旋律 ， 但从四个一线城市对比来看 ， 北京市场的未来供应量依然是相对较低 。 “高供应量能够大幅推高空置率 ， 除了本身供应体量的确较大外 ， 这背后也有整体市场需求不足的原因 。 ”
对于下半年的市场表现 ， 高利国际分析师表示 ， 要保持审慎乐观的态度 ， 成本因素依然会成为租户的核心考量 。
编辑：ZHOUGX
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