宅基地|坚守土地公有制性质不改变 确保农民宅基地权益( 二 )
宅基地改革试点为土地管理法修订提供了实践依据 。长期以来，宅基地一户一宅、无偿分配、面积法定、不得流转的法律规定，导致农村宅基地大量闲置浪费，农民宅基地用益物权难以落实 。2019年8月份,全国人大常委会审议通过新修订的土地管理法，自2020年起施行 。新法规定，在原来“一户一宅”基础上，增加宅基地户有所居的规定 。允许进城落户的村民自愿有偿退出宅基地 。明确下放宅基地审批权限，规定村民住宅建设用地由乡镇人民政府审批 。
2019年9月份，中央农办、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿等 。
目前，出租已经成为盘活闲置宅基地和农房的主流方式 。从租赁的主体看，有集体经济组织收购后统一租赁的，有市场化企业收购或收租后统一租赁的，也有农户自己出租经营的，还有通过与企业合作入股经营的 。
新土地管理法实施后，更多地区以农村集体经济组织或农户为主体，结合发展乡村旅游、下乡返乡创业创新等，有效盘活了闲置宅基地和农房 。浙江湖州南浔镇结合浙江省全域土地综合整治试点，以农村存量宅基地盘活利用为支点，撬动乡村旅游等特色产业杠杆，形成集约高效的农村土地利用格局；江西省上栗县在此前完成的农村房地一体确权登记颁证基础上，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，闲置土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展 。
要坚持审慎与突破并重
“要坚持审慎与突破并重继续深化宅基地制度改革 。”刘俊杰说，深化农村宅基地制度改革，既要坚持宅基地的住房保障功能，又要让宅基地活起来，打破现行宅基地使用权既是身份性居住保障权又是物权性财产权的“两权复合”结构，从而实现宅基地资格权独立成权并承载农民居住保障功能，以及宅基地使用权转型纯化为典型用益物权并承载资产功能 。
闲置宅基地和闲置农房是农村最大的“隐性资产”，也是启动农业农村发展加速度的关键 。高强表示，随着大量农村人口进城落户，农村“空心化”现象越来越突出，深化农村宅基地制度改革，就要在法律法规框架下，有意识地放宽市场化用地主体限制，扩大村集体经济组织经营自主权 。特别是要坚持工作推进与制度建设相结合，联动部署相关领域改革任务，鼓励基层创新，逐步完善政策办法和操作程序 。
例如，江苏省溧阳市强化试点统筹，将宅基地制度改革与村庄规划调整、土地综合治理、社会保障体系完善结合起来 。在试点推进过程中，当地还聚焦杰出乡贤和各类优秀人才，配套出台了《关于创新农村集体经济组织人才加入机制的指导意见》，率先在试点村引导人才融入乡村 。
“要探索宅基地跨集体流转问题 。”刘俊杰表示，盘活闲置宅基地资源，促进农村土地有效利用是宅基地“三权分置”改革的内在要求 。宅基地流转是盘活闲置宅基地和住宅的主要方式，在目前单个村集体内部对宅基地需求有限的情况下，如果不能跨集体流转，有效盘活利用就成为一句空话 。他建议，对已有探索开展政策实施效果评估，在确保农民利益不受损情况下，择机部署下一轮试点，逐步将实践证明行之有效的做法上升为制度安排 。（采访人员乔金亮）
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