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美国购房可以用未成年人的名义吗

中国人喜欢置业，来到美国也不例外，投资的首要渠道就是买房。那么房产证上写谁的名字，也是很多人的纠结所在，因为房子的归属是一个很大的问题。
美国购房可以用未成年人的名义吗
1、房契上只写大人名字，死后留给孩子。
2、房契上同时写上大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。大人逝去后，孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。
3、还有就是仅写孩子名字。在美国，18岁以下未成年人无权签署任何法律文书，只能靠父母或监护人代理，当父母或代理人无法继续代理时，必须事先设定继承代理人。这样的实际操作非常麻烦，不建议。
主要举例比较一下常用的(做法1)和(做法2)：
1 房契上只写大人名字，死后留给孩子您现在以个人名义买了80万的房子，三十年后您去世后孩子才继承，他以后卖房付税的计税底数 (Tax Basis) 是您去世那一天的房屋市价(假设120万)，如果他将来以120万卖掉房子，收益所得是零(120万 售价– 120 万计税底数= 0)，不需付任何收益所得税 (capital gains tax)！但在那之前，海外人士在美国的遗产税上免税额只有6万美金，虽然没有收益所得税，但是孩子必须支付40%的遗产税才能拿到房产权。
2 房契上同时写大人和孩子名字(联权共有) 这种做法叫joint ownership with rights of survivorship。您买了80万的房子，马上就把孩子的名字同放在房契上，这在美国算作是赠予了他一半产权，他的计税底数 (Tax Basis)会是您买价80万的一半，即40万。等三十年过去，您去世了，您那一半由他继承，计税底数(Stepped-up Basis)是您去世那天房屋市价120万的一半，即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数40万，总计税底数为100万。他若以120万卖房。收益所得是120万售价– 100万计税底数= 20万，他需要为这20万收益纳税(如果这不是他的主要居所 primary residence)！可以看出，联权共有增加了孩子的纳税负担。
美国购房可以用未成年人的名义吗
联权共有还有不少隐患：
如果将来有一天因某种原因你急用钱，非常需要卖掉这个房子。万一他在这紧要关头阻拦卖房，您可是一点办法也没有！如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世，结果可能是他的合法继承人和您一起拥有这个房产，有些時候这对您可能不是个好消息。如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世，他的债权人creditors会来找您。如果孩子有税务问题，会有税务留置扣押权 tax liens“绑“在房子上。如果孩子申请破产，即使您有一半产权，房子仍可能被强制卖出。如果孩子被起诉承担车祸责任，受害人要求赔偿金额巨大时，房产也会被牵扯到。以上种种说明房契上单独写孩子的名字，弊大于利。将来孩子读大学，因为名下有资产，几乎不大可能获得免费的助学金。和孩子联权共有房产在法律上算是您赠送一半房产给他，如果房价超过$14,000,需要申报联邦赠与税。（个人每年赠予另一个人的限额是$14000）。联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。美国联邦的 Medicaid 计划是针对低收入人群，为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时，政府会调查申请人有没有通过转移财产，使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。
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