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记住！学区房投资回避，这才是根因！

京城包租公 ， 资深房产投资人 ， 已为5000人优化购房解决方案 。 包租公不像其他自媒体 ， 话只说一半！亲自操盘多年 ， 经验丰富 ， 只说对你有用的建议 。
关注“京城包租公”微信公众号 ， 后台精选问答如下：
记住！学区房投资回避，这才是根因！
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【记住！学区房投资回避，这才是根因！】01
提问：包租公 ， 我买了六里桥的莲怡园二区 ， 均价4万+ ， 是个回迁房小区 ， 当时觉得便宜 ， 比市场价低20万以上 ， 首付首贷买的 。 想问下 ， 投资的话 ， 投资的话 ， 这个房子适合长持吗？
回答：莲怡园靠近地铁里面租户比较多 ， 周边大多回迁房对升值会有影响 。 可以再满2或满5后找机会置换
02
提问：你好 ， 我是长沙户口 ， 未来在北京定居 ， 目前资产 。
1 ， 北京昌平硅谷SOHO有一套商住两用价值150 ， 贷款40万 ， 贷款10年 ， 已还3年？月供6000 ， 租金2800 。
2 ， 湖南长沙有1套200平的写字楼价值240万 ， 年租金12万 ， 目前有贷款70万 ， 月供9000 。 贷款10年 ， 已还3年 。
3 ， 湖南长沙公寓2套 ， 价值100万 ， 贷款15万 ， 贷款10年 ， 已还5年 ， 月供2000元 ， 租金2200元
4 ， 湖南长沙商铺1套 ， 价值80万 ， 贷款25万 ， 贷款10年 ， 已还5年 ， 月供 ， 3000左右 ， 租金2500元
5 ， 手上目前有120万 ， 年收入100+ ， 想配置下资产 ， 目前在北京没有买70年商品房资格 ， 用公司买商住两用房合适吗？或者在外地不限购的70年商品房有没有好的标地 ， 您推荐下 ， 年收益10%长沙的115平单价8000二环 ， 可贷款10年 。 40% ， 能买吗？盼回谢谢 。 今天急等回复 。
答复：北京不要买商住 ， 流动性太差 ， 涨幅锁死 。 你名下长沙已经有两套公寓不建议再入公寓 。 北京可以尝试办个工作居住证首付积累到200左右入一套住宅 。 其它城市可以看下武汉重庆广州 ， 这些城市破限购都不难 。 你的资产中都是靠租金赚取收益 ， 建议重新配置下 ， 写字楼可以保留 ， 其余的资产建议置换成核心区住宅 。
03
提问：清华博士后 ， 清华集体户口 ， 明年出站 ， 意向单位在海淀永丰产业园 。 刚把老家的房子卖掉 ， 手里现有子弹300 。 为了3岁小孩落户和今后几年自住 ， 想在北京买房 ， 总价500左右的小两居 。 同时也希望房子5年后好转手 。 请问：
（1）西二旗的智学苑、铭科苑；
（2）回龙观的融泽嘉园；
（3）朝阳北苑的新街坊 。
这三个地方哪里比较合适？或者包租公给推荐几个比较合适的小区 ， 越具体越好 ， 麻烦大哥了 。
回答：1.智学苑大塔楼 ， 也是经适房品质一般 ， 好多都有10%的土地出让金 ， 变相提高首付 。 铭科苑小区楼龄偏老 ， 只要三栋带电梯 。 小区绿化覆盖率偏低 ， 环境一般；
2.融泽嘉园还不错 ， 如果有合适的标的可以入 ， 回龙观两居还建议看看新龙城智慧社美唐或者北京北 ， 自住保值都还行；
3.北苑的新街坊这个盘升值不行 ， 长期跑输大盘；推荐重点看回龙观板块
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04
提问：你好！父母已投靠落户 ， 本人离异 ， 是北京小房一套无贷 ， 外地一套有贷刚卖 ， 目前有资金150 ， 投资哪里较好？
回答：朝阳建议看金港国际的小户型和炫特区、梵谷水郡丰台可以看看草桥欣园、怡海花园或者方庄的方X园、三环新城 。
05
提问：将来假设利率一步步降低 ， 直到0或者负 。 那种情况下 ， 房租收益是不是非常可观了？但在之前是不是会经历房产价格的下跌？
回答：负利率指的是商业银行存放在央行的超额准备金的利率为负 ， 是一种货币政策手段 ， 并不是指的你去银行存钱存款利息为负 ， 概念上不要搞错了 。
利率和房租 ， 建议最好分开两条线来看 ， 这样比较清晰易懂 。
利率下降 ， 说明要么是通涨有所减缓 ， 人们要求的对通胀的补偿就少了；要么是经济增长率下降了 ， 做生意钱没那么好赚了 ， 没有那么多高增长的行业和公司了 。
房租收益上升 ， 是因为城市的能级不再继续显著提升了 ， 城市化进程也差不多到顶了 ， 人口不再剧烈高速导入了 ， 这时候租金的涨幅会快过房价的涨幅 ， 相当于房产的PE(市盈率)值降低了 ， 因为房价不再包含未来租金高速增长的预期 。
但这并不意味着房价会跌 ， 因为我们以上讲的都是“增长率” ， 而不是增不增长 。 完全有可能经济增长率下来 ， 但还是一直在增长 。
而如果买对了房子 ， 还是可以很好地保值、对冲通胀 ， 名义价格长期平均看还是会继续涨的 ， 只不过涨的慢一点 ， 但是仍然高于贷款利率 。
06
提问：你好 ， 小白一枚 ， 目前我与老公在深圳工作 ， 两人都入了深户 ， 年收入50左右 ， 后期会慢慢增加 。 在成都高新大源有一套万科精装小3房 ， 品质不错 。 娃现在3岁半 ， 面临要上学的问题了 。 成都的房子挂着出售可能就200 ， 还完贷款手里子弹也就这么多 ， 纠结是否要留在深圳 。 毕竟深圳只能首付五成 ， 400左右买也不怎么好 ， 回成都又没任何人脉资源 。
回答：你好 ， 留深圳 ， 享受一线城市的红利 ， 房产和工资增值潜力都会比成都强很多 。 你的问题 ， 无非是老生常谈的“奋斗还是安逸”问题 。 当然是奋斗！人不奋斗 ， 和咸鱼有什么区别？以前分析过很多次：命运的分叉路摆在你面前 ， 有两条路让你选 ， 选了就回不去了 。 一种是在大城市活 。 留在深圳 ， 意味着未来几年将会过非常苦的日子 ， 工资全额偿还贷款 ， 日常生活开销靠家里接济 。 如果家里不能接济 ， 下班去开滴滴也是一种出路 ， 一切享乐和你无缘 。 另一种是回成都 ， 享受舒适人生 。 房子自然不是问题 ， 10万收入在成都算是丰盈 ， 按部就班 。 妥妥的easy模式 。 只是你的后代可能要重复你的老路 ， 再次选择要去大城市还是留在成都 。 你会在成都给孩子最好的教育 ， 提供最好的环境 ， 结果就是希望他能成龙成凤 ， 然后继续去大城市读985211 ， 进入北上广深的世界500强 。 他们会继续走你现在认为非常难的路 ， 你当年的纠结困惑 ， 会在他们身上重演一遍 。 可笑的是 ， 这条路其实是你现在已经帮他安排好的 ， 但是他们还以为是自己选择的 。 到20年后 ， 阶级固化 ， 你的孩子想在北上广深留下来 ， 只会越来越难 。 中国的城市化进程是不可逆的 ， 浩浩荡荡 ， 滚滚洪流 。 你可以选择安逸的人生 ， 但这是把属于你这一代的历史责任 ， 留给了下一代 ， 让下一代再来走进城的老路 。 来到大城市 ， 就使出浑身解数 ， 拼了最后一口气留下来 ， 千万不要回小城市 。 留下来就是胜利 。 既然有了深圳户口 ， 那就直接在深圳上车 。 深圳很多方式可以操作成首付3成 ， 详见知识星球内部分享 。 深圳子弹200买房不难 ， 回报率最大的板块 ， 详见知识星球内部分享 。
07
提问：你好！准备买第二套房子 ， 未来会提前还款 ， 选择哪种贷款方式 ， 20年等额本息 ， 20年等额本金 ， 30年等额本息 ， 30年等额本金？如果提前还款的话 ， 第几年还最好？
回答：标准答案是30年等额本息 ， 永不提前还清为什么买房贷款 ， 选择等额本息 ， 而不是等额本金？我们以100万借款 ， 基准利率4.9% ， 10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元 ， 等额本金12416元 。
1.同样锁定一笔借款 ， 等额本金比等额本息的月供要多20% ， 这里的20% ， 如果换成等额本息 ， 相当于你可以借来120万的贷款 ， 凭空多了20%的支出 ， 浪费了现金和现金所带来的机会 。
2.有人说 ， 等额本金的月供是逐年减少的 ， 还有人说 ， 等额本金的总月供少于等额本息 。 没错 ， 但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年 。 先有定量 ， 才有定性 。 利率是个位数 ， 贷款是百位数哪怕按照10年期计算 ， 等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金 ， 如果按照30年按揭 ， 则要到第十几年 ， 实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了 。
3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？最重要的一点 ， 是因为我们的视角：通胀的速度 ， 通常保守按照12%计算 。 我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供 ， 才能得到真正的【币值】 ， 【币值】才是真实的【月供】 。 一旦加上通胀这个因素 ， 逻辑就变得鲜明易懂 ， 相比没有通胀 ， 我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】 。 按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元 ， 等额本金12416元 。 等额本息末月月供3192元 ， 等额本金3037元 。
结果是什么呢：
1.等额本金的总月供 ， 比等额本息更多2.等额本金早期消耗了你更多的现金 ， 月供压力更大 ， 也消耗了更多的机会3.买房开头难 ， 等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草
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08
提问：能否说说您为什么不建议我们投资学区房吗？
回答：从投资方面 ， 没有学区的房产获得学区提升的概率更大 ， 特别是在一个教育集团化 ， 或者扩大划片 ， 新区迅猛发展的城市 。
从个人财富方面 ， 上学目前是投入产出比很低的活动 ， 本科以后就是负收益 ， 这个回报率正在逐年下降 。
很多人的目标是考上好大学 ， 这个逻辑已经错位很久了 。
三十年前 ， 大学生基本等同于好工作 ， 那个年代一份好工作可以说是获得财富和地位的唯一途径 ， 与其说是考上好大学 ， 更多的是获得美好人生 。
但在今天 ， 这个关系不再对等 ， 对应不存在了 ， 把考上大学当做目标是一种浅层思维导致的谬误 ， 更是植根于大众智力不平等基础上的掠夺游戏 。
不否认好学校里有聪明人出现 ， 但逻辑是因为有更大比例的这种聪明人 ， 或者说 ， 这个组织通过游戏规则来获取更多的聪明人 ， 所以这个学校才被视为好学校 。
规则 ， 利用规则 ， 修改规则 ， 才是真正的力量 。
09
提问：你好 ， 请多多指导 。 基本情况：现自住房一套（十年内不会卖掉） ， 另持有工体附近老破小（1990年代）二居室一套 ， 非自住 。
非自住换房位置目标：总价750以内
换房目的：保值增值 ， 无刚需上学需求
初步目标：方案一是东城大方家胡同或朝阳门内小街 ， 方案二是在工体附近换一个品质更好的 。 是否还有第三种更好的方案？谢谢包租公 ， 期待早日能够收到您的指导 。
回答：750保值+无学区需求看东城不合适 ， 工体整体溢价偏高投资标的不好淘 。 投资盘还是首选朝阳 ， 建议看朝青、双井、劲松等地 ， 例如华纺易城、东恒时代二期、首城国际等都还不错 。
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提问：你好 ， 北京买房小白我现在的基本情况：16年买的深圳一套两居 ， 用我的名字买的贷款我老婆也签字了贷款未还完 ， 我老婆在北京5年社保 ， 我们想在北京买套房子主要是做投资+自住（不过10年内不会来北京住 ， 小孩在深圳上学）能拿出来首府在260左右 ， 大哥请帮忙推荐下哪里的合适？（之前中介带看过西三旗富力桃园一居 ， 看过限竞房北七家的金辰府还有亦庄的招商臻珑）我没有区域限制 ， 帮忙看看我现在的情况推荐哪里？万分感谢！
回答：西三旗富力桃园一居不适合 ， 北七家的限竞房不建议买 ， 位置不行 。 亦庄的招商臻珑溢价产品 。 260的首付按二贷能看400左右的标的 。 如果你们月供能力不错 ， 可以垫资全款抵押看500+的标的 。 推荐看炫特区 ， 石佛营西里 ， 安苑北里 ， 安慧东里 ， 丝竹园 ， 惠新里 ， 丽景馨居 ， 晨光家园 。
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提问：本人目前在京有像素商住一套 ， 300万现金 ， 大厂两套 ， 吉林门市一套 。 月收入5万左右 ， 公积金10年 ， 但征信不是很好 ， 现在想在北京现金+公积金贷 。 预计在400-500万总价房产 ， 想在朝青(国美 ， 炫特 ， cbd传奇60平左右） ， 常营(保利家园 ， 北辰福地 ， 富力限价商品房89平） ， 十里堡和石佛营 ， 甜水园 ， 呼家楼 ， 团结湖(老破小） ， 现在看的有点乱了 。 想请包租公 ， 指点保值增值 ， 具体哪些小区可以选择 。 预计持有周期 ， 及后续的操作指导 。
回答：朝青>常营 ， 朝青的这几个盘都还不错 。 国美 ， 炫特 ， cbd传奇都是可以入的需要具体标的来比较 。 还有首城国际、柏林爱乐建议也淘一下 。 持有5年左右比较合适 ， 如果增值在50%+就做再抵押+手中现金再投资一套 ， 商住有机会就出掉不适合长持 ， 大厂留一套就可以了 ， 投资标的选择非常重要 ， 选对了雪球才能滚起来
房地产投资注定只是小部分人的牌局 ， 我们已经跑在前面 ， 手把手教你实现从零到千万的资产积累 。 很多人后台给我留言提问 ， 包租公精力有限 ， 无法一一解答 。
请大家关注“京城包租公”微信公众号 ， 后台提问 ， 部分解答 。
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