江瀚视野|中国房地产已到天花板？黄奇帆解读楼市该怎么看？，人均50平
近日 ， 中国国际经济交流中心副理事长、重庆市原市长黄奇帆在中宏国研研究院论坛上解读中国房地产称 ， 人均住房面积50平方米 ， 年建设量17亿平方米 ， 实际上是中国房地产行业的天花板 。
“哪怕中央政府不说 ， 房子是用来住的 ， 禁止房地产炒作 ， 市场规则也会推动识时务的房产商的产量从一年生产17亿 ， 过个3、5年降到15亿、14亿 ， 而不是每年总是35%、50%往上增长” ， 黄奇帆称 。
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最近一段时间著名的经济专家黄奇帆再次发表了一个言论 ， 就是人均住房面积达到50平方米 ， 实际上房地产市场已经达到了行业的天花板 ， 他的这个逻辑我们到底该怎么看？
之前在黄奇帆还是重庆市长的时候 ， 就已非常不看好房地产市场文明 ， 但是我们要仔细看一下黄奇帆的逻辑到底是什么？
首先 ， 黄奇帆认为房地产行业实际上进入了一个全面的28分化的状态 ， 他说中国一年17亿平方米 ， 差不多十几万亿的销售额80% ， 都被中国前10的房地产包揽了 。 这的确是房地产行业的一个现状 ， 最核心的原因就是房地产行业发展到这个时代已经进入了全面的市场成熟期 ， 而市场成熟期在产业经济里面的核心逻辑就会实现28分化 ， 越来越多的市场向头部企业集中 ， 这也是为什么房地产企业开始全面的进入了市场集中度越来越高的状态 ， 所以黄奇帆所说的事情是非常正常的 。 的确是房地产市场当前的现状 。
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其次 ， 黄奇帆非常仔细的比对了 ， 整个中国房地产市场的发展和欧美房地产市场发展的不同 ， 他表示欧美房地产市场实际上是造100万平方米的房子 ， 只卖掉一半 ， 剩下的一半会用很长的时间进行持有 ， 然后通过租赁来获得更高的价值 ， 所以欧美房地产商是拥有大量的自有资本赚的是慢钱 。 而中国的房地产商大部分的钱都是借来的 ， 黄奇帆说这个比例可能高达95% ， 所以房地产商需要的是高流转 ， 需要在短时间内把房子全部卖掉还钱 ， 所以对于房地产来说 ， 整个中国房地产都属于高举高打的 ， 快速赚快钱的状态 。 这其实也是房地产市场的一个现状 ， 我们之前就反复强调 ， 在房住不炒理念的贯彻执行之下 ， 房地产商必须要学会真正的赚慢钱 ， 如何维护自己资金链的稳定也要明白 ， 赚钱不是那么简单 ， 那么容易的事情 ， 需要学会如何持有住房 ， 不过说实在正所谓积重难返 ， 房地产商的路径依赖不是短时间内可以改变的 。
第三 ， 黄奇帆认为当前房地产市场在长三角 ， 珠三角 ， 京津冀沉鱼等这些大都市圈还有一定的发展潜力 ， 的确如此 ， 我们看到世界上的很多发达国家都在大力发展自己的都市圈战略 ， 比如说日本的东京湾区 ， 美国加州的洛杉矶旧金山湾区等等 。 一些都市圈将会成为人口最密集的地方 ， 而中国的城镇化发展也正是这个趋势 ， 所以从这个角度来说 ， 在这些城市的核心区 ， 特别是城镇圈中地产市场的发展潜能是巨大的 ， 其实有一点黄奇帆并没有完全说到位 ， 这就是对于各个城市来说 ， 只要你这个城市是人口快速净流入的状态 ， 那么必然需要大量的住房 ， 实际上这就是支持整个城市未来长期发展的关键所在 ， 为什么这些都市圈那么吸引人 ， 最核心的关键就是大量的人口通过城市宏基效应被吸引到这些都市圈来 ， 这才是核心关键所在 。
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【江瀚视野|中国房地产已到天花板？黄奇帆解读楼市该怎么看？，人均50平】过整体上来说 ， 黄奇帆的理论还是非常有逻辑的 ， 大家当前必须要明白中国房地产市场面临的危机还是比较明确的 ， 所以我们必须要将当前的房地产市场潜在的风险给避免掉 ， 只有这样才能够维持房地产市场长期稳定的发展 。
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