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老婆把房子低价卖给闺蜜“代管”，怎知人家拿去抵押贷款，吐血！

文/羊城晚报全媒体采访人员邓伟东
个案回放
闺蜜实付3万元 ， 房子就转到她名下代为“保管” ， 人家却拿去贷了160万元
如今 ， 彻底相信爱情的婚姻真是少之又少 ， 在凡人眼中 ， “超现实主义心态”可能更保险 。 张小姐和老公李先生多年前就喜欢投资小户型 ， 且斩获颇丰 。 但是 ， 她坚信“没有永远保鲜的感情” ， 于是就把其中一套位于珠江新城只写了自己名字的小单位 ， 通过各种操作以对外声称的60万元成交价“卖给”闺蜜 ， 让她帮自己好好保管好这份资产 。
非常不幸 ， 事情发展轨迹正如张小姐所料 ， 她和李先生的婚姻未能走到尽头 。 在办理离婚财产分割时 ， 李先生才发现这套早已升值数倍的房子已被张小姐偷偷卖掉 ， 于是愤而追讨 。
老婆把房子低价卖给闺蜜“代管”，怎知人家拿去抵押贷款，吐血！
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羊城晚报资料图片
然而 ， 更狗血的还在后面 ， 原来张小姐的闺蜜也不是省油的灯 ， 去年 ， 这闺蜜因为生意需要资金周转 ， 竟把此前答应为张小姐“保管”的房子拿去银行抵押贷款了160万元 。
李先生风中凌乱——已是人家名下的房产自己还能追回来吗？银行贷款又该怎么破？李先生赶紧找专业律师求救 ， 并将张小姐和她闺蜜告上法院 ， 期望能追回这套夫妻共有房产 。
庭审结果
“买家”不构成善意取得 ， 但第三人银行却构成善意取得抵押权
法院开庭后调查到 ， 张小姐闺蜜实际上仅向张小姐转账了3万元 ， 其未能举证证明已支付60万元购房款 ， 因此不能构成善意取得涉案房屋 。
但张小姐闺蜜已将涉案房屋抵押给第三人某银行广州分行 ， 且法院认定第三人银行为善意取得 ， 其抵押权应受法律保护 。 此时李先生要追回房屋遭遇到障碍 。
于是 ， 李先生当庭提出 ， 愿意代张小姐闺蜜清偿涉案房屋的抵押贷款 ， 其后再另案向其追偿这笔款项 。
最终 ， 法院判决：李先生向第三人银行支付张小姐闺蜜所欠抵押贷款余额158万元及相关费用；之后张小姐闺蜜要到第三人银行办理抵押涂销；此后张小姐闺蜜必须协助将涉案房屋过户回李先生张小姐二人名下 。
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有时 ， 闺蜜也会不太靠谱羊城晚报资料图片
律师说法
以法律智慧破解层层障碍 ， 失去房产终追回
广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师分析：
1、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的 ， 所有权人有权追回；除法律另有规定外 ， 符合下列情形的 ， 受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记 ， 不需要登记的已经交付给受让人 。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权 ， 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失 。 当事人善意取得其他物权的 ， 参照前两款规定 。
2、上述案例中 ， 张小姐将夫妻共有房产擅自处分 ， 又被其闺蜜抵押给了第三人银行 。 此时李先生要追回涉案房产 ， 法律上需要突破最主要的两重障碍 ， 一是张小姐闺蜜是否对该房产构成善意取得？二是第三人银行是否构成善意取得抵押权？如何破解？
无处分权人将不动产转让 ， 受让人若符合上述法律规定的三个要件则构成善意取得 ， 但张小姐闺蜜未就涉案房产支付合理对价 ， 依法不构成善意取得 。
抵押权系其他物权之一 ， 认定第三人银行构成善意取得抵押权也需满足三个要件：行为善意；有偿取得抵押权；抵押权已完成登记 。 第三人银行与张小姐闺蜜签订抵押贷款合同时 ， 该房产登记在后者名下 ， 第三人银行已尽到形式上审慎的审查义务 ， 且已发放贷款 ， 并办理抵押登记手续 。 其依法构成善意取得抵押权 。
此时 ， 第三人银行的抵押权成为李先生追回房产的最后障碍 。 李先生一方祭出大招 ， 愿意代张小姐闺蜜清偿贷款（其后另案追偿） ， 最后障碍得以扫除 。
“李先生在其律师的帮助下 ， 凭借法律智慧 ， 经过几番博弈 ， 终追回失去的夫妻共有房产 。 ”李燕玲律师指出 ， 能获得如此“大团圆结局” ， 李先生使出的“舍得”策略其实功不可没 。
来源|羊城晚报·羊城派
责编|施沛霖
审签
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张德钢
实习生
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【老婆把房子低价卖给闺蜜“代管”，怎知人家拿去抵押贷款，吐血！】叶程


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