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2020年买房，10年后是喜还是悲？经济学家为刚需指明方向

不知不觉 ， 冬天的脚步越来越近 ， 2019年的楼市即将落下帷幕 。
对很多购房者来说 ， 这是充满了纠结和不安的一年 ， 上半年一度出现了入市的“小阳春”信号 ， 下半年情势急转直下 ， 楼盘打折降价潮、土地流拍潮再次出现 ， 又让不少人退避三舍 。
正是因为各类信号频出 ， 才让购房者们踟蹰不前 。
比如 ， 最近几个月 ， 房地产融资额大幅下降 ， 多个城市趁着“金九银十”展开打折促销 ， 包括恒大、碧桂园在内的多个龙头房企也是如此 ， 部分城市的远郊特价房 ， 更是出现了20%以上幅度的下降 。
正当房地产市场的气氛日益冷清之际 ， 各地又开始了新一轮的“抢人大战” ， 从天津到南京 ， 从南通到三亚 ， 从河南到江西 ， 多个省市在最近两月先后出台了人才购房新政 ， “定向宽松”的信号又似乎出现了 。
既然纷纷扰扰的2019年楼市没有多大机会 ， 对普通购房者而言 ， 假如2020年买房 ， 10年后是“喜”还是“悲”？换句话说 ， 明年买房的话 ， 再过10年 ， 会“偷着乐”还是“后悔不迭”？
我们可以从以下三个方面展开分析 。
第一 ， 未来10年的房产持有成本 。
2020年买房，10年后是喜还是悲？经济学家为刚需指明方向
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何为房产持有成本？
广义上说 ， 一套房子从买入过户开始 ， 到卖出变现的持有过程中 ， 从交易税费 ， 到物业费、水电暖气费、房屋装修维修费 ， 甚至房屋折旧费 ， 都应当计算在内 。
举个例子 ， 一个普通的三线地市 ， 房价在8000左右 ， 120平米的房子加维修基金、契税等费用 ， 总价大约为100万 ， 按二套房首付四成、按揭利率上浮30%来计算 ， 30年的房贷 ， 按揭60万 ， 总支付利息达74.68万 ， 本息总价合计高达180万左右 。
假设装修费用需20万元 ， 10年时间 ， 房屋折旧翻修费用10万元 ， 共计花费210万元 。
仅仅只有这些费用是不够的 ， 最大的考验还是“房产税” 。
虽然房产税还在推进过程当中 ， 加征的税率、面积还没有定论 ， 但是 ， 未来几年落地将是大概率事件 。
有专家此前发布专题研报 ， 对房产税的征收做出猜想 ， 存量房按市场评估值征税在技术上已经没有障碍 ， 因城施策是大概率事件 ， 假设人均免征面积为40平米 ， 以年均1%的税率计算 ， 年缴房产税总额约9000亿 ， 相当于2018全国卖地收入的15% 。
看似不起眼的房产税 ， 如果以合理的方式征收 ， 其实能缓解不少庞大的卖地收入压力 ， 如果按照专家的设想 ， 人均40平米的免征额度 ， 既考虑到了每个刚需自住房家庭的需求 ， 又是投机炒房的一条红线 ， 年均1%的税率大部分人都可以接受 。
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但是 ， 对多套有房族来说 ， 房产持有成本将会不可避免的上升 ， 假如你已经有了自住房 ， 还想在明年买房“投机” ， 10年后很有可能“后悔不迭” 。
不过 ， 对首套房刚需来说 ， 不管未来持有成本如何变动 ， 该买还是要买 ， 不存在“喜”或者“悲”的情况 。
第二 ， 城镇化进程对人口流动的影响 。
根据国际经验 ， 发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程 ， 即“纳瑟姆曲线” 。
这个过程包括三个时期和两个拐点：城市化水平在30%以下 ， 处于缓慢发展的准备阶段 ， 超过第一个拐点30%之后 ， 进入快速发展阶段 ， 直至超过第二个拐点70%之后 ， 城市化进程再次趋于平缓 ， 步入成熟阶段 。
我们处在哪个阶段？
参考2018年的城镇化率 ， 已经达到了60%左右 ， 也就是说 ， 10年后 ， 我们会迎来第二个拐点 ， 步入真正意义上的成熟阶段 。
因此 ， 人口流动未来依然会非常快 ， 因为农村人口涌入城市 ， 小城市人口涌入大城市 ， 沿海大型城市群对中西部地区的吸引力依然非常强 。
数据显示 ， 2018年长三角经济区的总人口达到了2.25亿人 ， 据预测 ， 到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万 。
2020年买房，10年后是喜还是悲？经济学家为刚需指明方向
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目前 ， 长三角已经是中国发展最为成功的城市群之一 ， 在长三角城市群中集聚的人口达到了15401万 ， 占全国人口的11% 。
珠三角也是如此 ， 2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万 ， GDP总值达到了75710亿元 ， 人均GDP则达到了12.46万元 。
2020年买房 ， 长三角、珠三角城市群是第一选择 ， 退而求其次 ， 可以选在京津冀、长江中游、中原、成渝、关中等城市群 ， 如果在非核心城市群买房 ， 10年后极有可能会后悔 。
第三 ， 货币对房地产扩张模式的影响 。
房地产是靠什么扩张的？任何人都能回答出来：钱 。 货币对楼市的作用 ， 可以用“四两拨千斤”来形容 。
【2020年买房，10年后是喜还是悲？经济学家为刚需指明方向】举个例子 ， 1990-2000年 ， 广义货币M2增加了8倍 ， 用CPI衡量的物价 ， 上涨了101% 。
从2001年至2018年末 ， 18年的时间里 ， M2增加了11.5倍 ， 但CPI上涨不足50% 。
为什么这18年里 ， M2增速又提高了不少 ， 我们却感受不到物价有多大变化呢？即便包含人力成本的餐饮、维修、家政之类的工作更值钱了 ， 但电子产品、规模化生产的流水线产品 ， 反而实实在在的降价了 。
原因在于 ， 住房市场化后 ， 多出来的钱 ， 都流入到了房地产当中 ， 不动产的“估值”持续上升 。
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但是 ， 这种长期且大力度的流入是不可能持续的 。
一方面是货币增速在变慢 ， 最近两年M2增速已经低于8% ， 连以前的零头都赶不上 。
另一方面是房地产金融体系大幅收紧 ， 10月份的房贷利率政策变化 ， 直接把1年期LPR和5年期LPR隔离开来 ， 短期LPR利率下降 ， 引导资金往实体经济流入 ， 代表长期房贷的5年期LPR依然高企 ， 货币流入楼市的意愿和速度都会大打折扣 。
关于这个问题 ， 有经济学家为刚需族指明了方向 。
11月11日 ， 中泰证券经济学家李迅雷发文指出 ， 所谓“房价走平即亏钱” ， 大意是考虑到资金成本、物业费、税费等持有成本 ， 如果未来房价涨幅较小或者走平的话 ， 持有房产都是亏钱的 。
李迅雷认为 ， 过去涨价多的时候 ， 大家都去买房 ， 但房价涨得慢、涨得少了呢？今年以来房价走平甚至下跌的城市越来越多 ， 这种情况持续久了以后 ， 大家的预期会发生变化 ， 需求也会起变化 。
笔者觉得 ， 对首套房刚需来说 ， 要了解未来10年“持有房产可能亏钱”的事实之后 ， 再考虑2020年是否买房 ， 只要是基于自住、工作需要 ， 家庭财力也完全能承担得起 ， 买房当然是水到渠成的事 。
买房会不会后悔 ， 董明珠此前也用一句话说清 。
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她在接受杨澜采访时表示 ， “其实现在年轻人他要结婚 ， 要生孩子嘛 ， 你说他本来就想搞个科研 ， 但是找了个对象愁死了 ， 房子也没有 ， 他的精力首先就拿掉了一半 ， 他不可能用心去做科研 。 一人一套房 ， 我逐步做到每个工人都有一人一套房 。 尤其是住房问题 ， 这不只是基本的民生 ， 更是在社会上的一种尊严” 。
董明珠这句“一人一套房 ， 社会上的一种尊严” ， 道出了房地产市场的本质：居者有其屋 。
从集体土地入市扫清障碍 ， 到北京共有产权房大规模试点 ， 从租赁市场体量大幅增加 ， 到深圳推出年涨幅不超5%的精装修公寓 ， 从租售并举到多渠道的土地供应 ， 从房贷利率参考LPR到房地产融资体系收紧 ， 现在房地产市场正在做的事 ， 就是要实现董明珠所说的“一人一套房” ， 让每个人都能住有所居 。
也许这套房子的产权不是你的 ， 但你在这里居住 ， 在这个城市扎根 ， 可以享受稳定的居住环境 ， 以及与有房族完全一致的教育、医疗条件 ， 未来10年 ， 我们都是见证者 。


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