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失灵的房地产规律，20年来首次转折，清华教授精炼总结

过去10年 ， 很多人会对谢国忠印象深刻 。
他是麻省理工的博士 ， 还在摩根士丹利做过董事总经理 ， 还曾精准预测资本市场的顶部 。
唯独在房价这件事上 ， 听了他的刚需们 ， 只能咬碎了牙往肚里咽 。
原因何在？
我觉得 ， 是很多专家拿成熟市场的行之有效的规律 ， 来对标我国的楼市 ， 必然会出现偏差 。
拿房价收入比这个指标来说 ， 三亚46.6倍 ， 深圳37.3倍 ， 北京36.1倍 ， 厦门30.9倍 ， 上海30.3倍 ， 福州、广州、天津、南京、杭州均超过20倍 。
在国际上 ， 这个指标在3-6倍之间 ， 才是合理的 。
今天看到一则新闻 ， 日本房地产调查公司KANTEI的报告显示 ， 2018年东京房价收入比为13.3倍 ， 连续7年上升 ， 创下10年新高 。
失灵的房地产规律，20年来首次转折，清华教授精炼总结
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3-6倍合理 ， 东京13倍创新高 ， 在京沪广深和热点城市动辄几十倍的数据面前 ， 其他国际大都市 ， 只能算是“弟弟” 。
可是 ， 10年前 ， 北上广的房价收入比就远超国际水平 ， 为什么这么久的时间里 ， 房价依然“稳如泰山”？
因为我们的房地产 ， 仅仅刚走过了20年罢了 。
用12个字来概括：起步晚 ， 扩张快 ， 体量大 ， 能赚钱 。
因此 ， 不管是房企还是购房者 ， 不管是常住人口还是外来人口 ， 都愿意赋予这些城市远超自身价值的估值 ， 房价有没有高估不重要 ， 关键是有人愿意接盘 。
什么指标 ， 什么量化标准 ， 什么房价收入比、租售比 ， 东京、纽约、伦敦、首尔这些早已“固化”的城市 ， 在一个快速扩张的市场面前 ， 规律是“失灵”的 。
但是 ， 之所以称为“规律” ， 就一定具备普适性 。
以前不起作用 ， 是因为新兴市场天然具备高估值 ， 加上农民进城、城市化、学区医院等优质资源集聚、居民逐步加负债 ， 与成熟市场没有可比性 。
失灵的房地产规律，20年来首次转折，清华教授精炼总结
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这些要素 ， 首次出现了“转折点” 。
房地产行业 ， 从快速成长的“青春期” ， 过渡到了“成熟期” 。
拿行业规模来说 ， 15万亿的成交额 ， 已经达到瓶颈 。
在8月份 ， 恒大总裁夏海钧称 ， 房地产1年卖15万亿 ， 还能保持十年 。
融创老板孙宏斌前几天说 ， 房地产的增量已经没有了 ， 15-16万亿的规模会维持下去 。
前段时间举行的博鳌房地产论坛上 ， 中国银行业协会经济学家巴曙松 ， 与社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮之间发生了一次争论 ， 陈淮说 ， 楼市未来会走向平稳 ， 不管是调控还是房企自身 。
巴曙松问他：什么叫稳？不应该是“稳中有降”吗？陈淮称：只是增速下降 ， 房地产的规模还会继续增长 。
巴曙松接着追问：难道会突破16万亿的成交？陈淮避而不答 ， 不愿意预测具体数字 。
恒大与融创 ， 代表了最激进的房企 ， 陈淮代表了最乐观的专家 ， 连他们都对行业规模持保留态度 ， 也意味着市场已经形成了共识 。
还有购房者的杠杆 ， 确实加不动了 。
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央行最近发了个报告 ， 低收入家庭债务负担较重 ， 尤其是年收入低于6万元的家庭 。
有负债家庭中 ， 年收入低于6万元的平均债务收入比为285.9% 。 而年收入高于36万元的 ， 平均债务收入比为89.0% 。
此外 ， 年收入低于6万元的有负债家庭中 ， 有0.8%的家庭债务超过50万元 ， 也就是说 ， 这部分家庭在收入水平不变的情况下 ， 需要用近10年的全部收入 ， 来偿还债务 。
在城市里 ， 年收入低于6万的家庭可能并不多 ， 但扣除掉车贷、房贷、消费贷、人情往来、吃喝用度 ， 年均可支配收入在6万以下的 ， 可以说比比皆是 。
这些家庭 ， 这些购房者 ， 已经没有余力再去增配房产了 ， 即便人人都有住大房子的需求 ， 人人都想改善 ， 钱包不允许 ， 一切都白搭 。
人人都知道北京的学校和医院最好 ， 也知道上海的外滩最繁华 ， 更知道省会有24小时不打烊的饭店 ， 还能找到月薪上万的工作 。
没钱 ， 这些都免谈 。
知名房产专家、清华客座教授聂梅生 ， 精炼总结了这样的趋势 。
失灵的房地产规律，20年来首次转折，清华教授精炼总结
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12月6日 ， 聂梅生在参加活动时表示：现在到了两个非常重要的节点：一个是2017年服务业占GDP比重超过50% ， 另一个是服务业达到50%的情况下 ， 一二三产业结构发生变化 。
“对房地产来说 ， 服务是转入了存量资产 ， 转入了盖房子盖完了 ， 房子卖完了 ， 房产证转移了 ， 变成物业管理、小区形成服务业、消费” 。
她引用《三体》里的一句话 ， 来形容房地产的迭代：我消灭你 ， 和你无关 。
综上所述 ， 1.行业规模见顶 ， 2.居民负债走高 ， 3.房地产转向存量服务业 ， 它们都印证了一点：“失灵”20年的房地产规律 ， 终于要起效了 。
我觉得 ， 起效的时间 ， 可能就在2020年 。
【失灵的房地产规律，20年来首次转折，清华教授精炼总结】一个重要的原因是：即便放开限购 ， 市场受到的刺激 ， 似乎也很微弱 。
比如 ， 从南京、天津到广州、成都、佛山、郑州 ， 最近一连串的购房新政 ， 按说应该会激起很大的波澜 ， 但事实上 ， 除了深圳豪宅税取消有一点动静之外 ， 市场出奇的冷静 。
这就是所谓的“边际递减”效应 。
一个饿极了的乞丐 ， 突然间吃到了一口热包子 ， 当然会表现的“狼吞虎咽” ， 但是 ， 当他已经吃饱之后 ， 再美味的包子 ， 也不可能再提起一点兴趣 。
房地产也是这样 ， 市场从萌芽到激进扩张 ， 只用了20年 ， 从幼稚走向成熟、稳定、不张扬 ， 只用几年就够了 。


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