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公寓切记！除非人傻钱多，否则这几类房千万别买！

大家好 ， 我是小司 。
后台问我房产问题的朋友非常多 。
【公寓切记！除非人傻钱多 ， 否则这几类房千万别买！】很多朋友问的都很具体XX城市XX区域XX楼盘能不能买 ， 其实说实话 ， 有些地方我没去过 ， 楼盘也没实地考察过 ， 直接就说能买不能买 ， 属实是不负责任 。
但是买房有大逻辑在 ， 跳出地段、楼盘来看 ， 还有一部分朋友还在纠结要不要买商铺、写字楼和公寓 。
遇到这样的朋友 ， 属实是让我很着急 ， 大家对于房产投资的专业知识 ， 真的是太匮乏了 。
今天就来跟大家说说为什么我不建议大家买这几类房产 。
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大部分人买公寓 ， 一般就是图几点：便宜、不限购、总价低 。
如果没有缺点 ， 那公寓岂不是被抢疯了？谁还买住宅？
所以说公寓是有硬伤的 ， 俗话说便宜没好货 ， 也是这个道理 。
公寓切记！除非人傻钱多，否则这几类房千万别买！
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一般情况下 ， 公寓是没有落户功能的 ， 也没有学区性质 。
公寓生活成本比较高 ， 水电都是按照商水、商电收取 ， 价格比民水民电相差一倍 。 一般情况下公寓是不接入煤气的 ， 只能用电磁炉做饭 。
而且公寓的交易税费是按商业用房交易收取 ， 一般交易需要缴纳税费达到10%-15%之间 ， 比一般普通住宅交易缴纳税费要高出1倍甚至2倍以上 。
所以公寓在未来买卖的时候 ， 会比住宅交更多的税费 ， 所以增值回报率不高 ， 卖不上高价；
而且公寓首付五成 ， 只能贷款十年 ， 不像住宅能首付三成 ， 贷款三十年；对买家的购买力要求比较高 ， 所以导致在二手市场上买家不喜欢公寓 。
而且最重要的是公寓没有信贷价值 ， 也就是说在银行的信贷评估系统中 ， 公寓是不怎么值钱的 。 对比看 ， 住宅在银行的信贷评估系统中是非常值钱的 。
所以没有信贷属性 ， 或者低信贷属性的公寓 ， 并不是投资的优选 。
商铺、写字楼 ， 本质上也是这个原因 ， 甚至我认为商铺和写字楼 ， 是比公寓更差的投资标的 。
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先不说商铺本身有什么问题 。
就是现在的商业模式来说 ， 大量的线上渠道、电商渠道 ， 已经完全瓜分了流量 ， 甚至成为主流渠道 ， 商铺已经不是流量的汇聚地了 。
买写字楼也是这个逻辑 ， 现在写字楼的空置率有多高 ， 就不用我来说了 。
买了写字楼你自己开公司家大业大还可以 ， 如果想要出租赚回报率 ， 我劝你还是谨慎吧 。
尤其是当有人跟你说商铺、写字楼能升值 ， 这事儿就更不靠谱了 。
二手商铺过户费用 ， 税金和交易费用在10%左右 ， 土地增值税在50-80之间 。
也就是说涨的的再多 ， 都是给国家的 ， 你得到的很少 。
比如说：一间商铺 ， 涨了100万 ， 其中有50%-80%的税费 ， 你得到的只有20万-50万之间 ， 还有交易税卖家的接近10%。
你能拿到的溢价本身就很少 ， 而且买商铺、写字楼的首付基本都在5-7成之间 ， 按揭的贷款年限最高也只有10年 ， 流动性又远差于住宅 。
据小司了解 ， 很多买了商铺的都是7折左右就把房抛售了 。 这投资回报率 ， 可以说是相当低了 。
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最后 ， 我建议大家纯投资还是别考虑这三种房子了 ， 投资回报率真的不高 ， 手里的钱还锁死了 ， 得不偿失 。
有一个地产大佬曾经说过：没有六套住宅不要买商铺 ， 没有三套商铺不要碰写字楼、公寓 。
房产里面的弯弯绕 ， 还真的是挺多的 。 如果不是极其敏锐能选中未来优质地段、配套的朋友我建议还是不要碰这类型的房 。
现在已经不是闭眼买房的时代了 ， 普通老百姓(603883,股吧)还是多看 ， 多听 ， 最后再考虑投资吧 。
但如果有的朋友说：我就真的又没户口又没钱 ， 只能买公寓 ， 如果不买 ， 我在北上广深连个住的地方都没有 。


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