财经新媒体|绿城分拆代建业务上市 轻资产输出模式仍存挑战
《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑
代建业务一直被看作是不受财务限制的房地产开发模式 ， 但近期却有房企分拆代建踏上IPO之路 。 6月19日 ， 港交所文件显示 ， 绿城管理已通过上市聆讯 ， 挂牌时间、融资规模等具体信息暂未披露 。
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【财经新媒体|绿城分拆代建业务上市 轻资产输出模式仍存挑战】若绿城管理成功上市 ， 将是首家上市的国内代建企业 ， 同时也将是绿城集团分拆绿城中国（3900.HK）、绿城服务（02869.HK）之外的第三个在港上市平台 。
对于绿城管理选择上市的原因 ， 有业内专家表示 ， 目前整个代建业务利润增速并不理想 ， 经营活动现金净額、毛利率普遍下滑 ， 需求不稳定且各家房企纷纷涌入 ， 由此引发的激烈竞争给绿城管理的发展带来了新的挑战 。
争相进入代建市场
当前房地产市场的规模、利润逐步见顶 ， 多元化发展成为众多房企的共同选择 。 不少房企在商业、文旅、健康、养老等领域拼杀后发现 ， “由重到轻”的运营模式才是一门好生意 。 据CRIC统计 ， TOP20房企均有涉足代建 ， 其中尤以杭州本土房企最为热衷 。
目前绿城、建业、金地、雅居乐等房企均已分拆出代建子公司 。 2020年1月 ， 中交地产旗下公司与惠州市惠燃实业发展有限公司等签订项目委托管理服务协议 ， 并于3月将旗下子公司更名为中交房地产管理集团有限公司；今年5月 ， 雅居乐地产重庆区域签约贵阳清镇毛栗山代建项目 ， 其以代建的形式正式进入贵阳 。 近日 ， 金地集团中标广州国际金融城起步区新华保险大厦代建项目 ， 代建业务首次进入广州 。
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对比部分房企 ， 绿城代建项目数较多 。 截止2019年12月31日 ， 绿城管理于中国26个省、直辖市及自治区的85座城市及于柬埔寨一座城市拥有260个代建项目 ， 市场占有率超20% ， 而个别房企的代建数目不超过100个 ， 甚至仅10多个 。
针对目前代建行业的竞争格局 ， 不同房企在代建领域的侧重点不同 ， 如近期金地聚焦写字楼代建 ， 华润主要发力园区、体育馆等政府代建项目 ， 而建业聚焦河南本土房地产项目 。 但是一般来说 ， 政府代建非企业盈利点 ， 目的多在于参与国家的民生工程建设 ， 赢得市场占有率 ， 而商业代建则可为公司带来更多盈利点 。
让房企扎堆涌入的代建 ， 到底是什么业务？一位熟悉代建行业的人士告诉《财经》新媒体 ，房地产代建开发模式起源于美国 ， 是由拥有土地的委托方发起 ， 拥有项目开发建设经验的专业代建方承接 ， 双方通过平等协商建立合作关系 ， 最终目标是实现共同盈利 。 代建主要分为政府代建、商业代建和资本代建三种 。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为 ， 在当前房企拿地竞争越来越激烈的背景下 ， 由于代建业务属于轻资产运营模式 ， 因此无需代建方投入大量的资金 ， 也不需要通过招拍挂拿地 ， 因此所承担的压力和风险都会小很多 。 同时还可获得规模的迅速扩张 ， 这吸引众多房企加入入局代建领域 。
目前从发展情况来看 ， 房地产企业代建已形成了不小的规模 ， 特别是在土地竞争激烈的部分地块中 ， 不少企业直接选择代建来承接项目 。 另外 ， 近几年的政府旧改需求不断增长 ， 保障房、基建投资一直增加的市场情况下 ， 代建行业的发展空间依然会有不小的增长 。
合营代建风险犹存
此前 ， 绿城管理集团总经理李军说：“代建这个行业不是谁都能玩的 。 ”这是由于代建对企业的品牌、管理能力、客户资源等方面都有较高要求 。 这句话 ， 现在同样也在敲打着绿城管理自己 。
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