乐居网|光大证券房地产行业投融资策略：更积极地看待2020下半年
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报告摘要
行业背景：政策面维持“约束中求平衡” ， 资金面充裕但约束仍在
新冠疫情冲击巨大 ， 政策面侧重供给端纾困托底 ， 地方引才力度增强 ， 重申“约束中求平衡 ， 房住不炒是底线 ， 因城施策防失速”整体政策框架 。 宏观流动性充裕 ， 资金面边际改善 ， 整体均衡 ， 但避免房地产过度吸收信贷资源而产生“资金黑洞”效应的内生约束仍在 。 需求侧按揭投放路径依赖 ， 利率跟随LPR下降；供给侧资金来源此消彼长 ， 发债放量 ， 信托严控 。
行业基本面：疫情后复苏态势明显 ， 全年销售有望回正 ， 预测投融资同比+5％
需求侧：银行按揭投放路径依赖、疫情积压需求集中释放、房企加大推盘力度、置业情绪短期回温 ， 短期销售反弹明显 。 预测2020全年商品住宅销售金额同比持平 ， 销售面积同比-5％ 。 土地市场：债券融资放量 ， 资金面压力可控；地方出台购地支持措施 ， 供地“质/量”均提升；部分房企仍存较强补货需求和规模扩张需求；预计全年土地市场供需两旺 ， 成交金额有望保持正增长 ， 成交结构向一线城市倾斜明显 。 供给侧：地产链“硬核反弹”持续 ， 新开工受制于高基数/棚改退潮/饱和备货约束 ， 全年预计-5％；开工库存回升 ， 可售库存平稳 ， 去化周期可控；竣工回归合同约束 ， 复苏态势明显 ， 边际波动 ， 全年预计+6.5％；施工增速回升 ， 净停工逐步收窄 ， 全年预计+4.4％；施工类投融资韧性较强 ， 土地购置费继续增长 ， 房地产投融资全年预测同比+5％左右 。
主流房企：销售和营收有望延续增长 ， 利润端积极因素渐显
收入端：AH主流样本房企的2020年平均销售目标同比+11％ ， 结算覆盖度仍在高位（A股25家约139％ ， H股20家约97％） ， 竣工交付意愿积极 ， 预计2020年AH龙头房企营收增长确定性较高；利润端：融资成本下行 ， 拿地权益比例提升 ， 积极因素渐显；股东回报：进一步下调派息比例的可能性较低 。
投融资建议：短期基本面升势明显 ， 叠加外资回流预期 ， 下半年建议积极配置
政策面平稳 ， 资金环境相对宽松 ， 为行业基本面持续修复奠定基础 ， 短期升势明显 。 目前AH主流房企整体估值水平处于低位 ， 高股息收益对长线资金具备较强吸引力 。 叠加海外资金回流预期 ， 建议下半年对地产股配置可更加积极 。 推荐万科A/万科企业、保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国、中国金茂 。
风险分析
新冠疫情冲击明显 ， 全球经济整体降速 ， 影响居民收入、信用扩张、按揭偿还及消费支出；房企还债高峰来临 ， 部分中小房企信用风险提升；办公楼出租率及租金水平下降；消费支出下滑有可能导致零售和仓储物业租金下滑 。
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【乐居网|光大证券房地产行业投融资策略：更积极地看待2020下半年】文章来源:乐居
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