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小产权小产权房野蛮生长屡见纠纷 如何整治考验政府智慧( 三 )


2019年8月26日 ， 十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定 ， 新土地管理法于2020年1月1日起施行 。
新土地管理法删除了原法第四十三条关于“任何单位和个人进行建设 ， 需要使用土地 ， 必须使用国有土地”的规定 ， 破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍 。
有人解读称 ， 国家主动放弃对土地交易一级市场的绝对垄断 ， 中国的房产从此没有“大产权房”和“小产权房”的区别 ， 小产权房的问题迎刃而解 。
如今 ， 自然资源部在5月14日下发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中 ， 重申小产权房不能通过登记将违法用地合法化 。
如此一来 ， 购买了小产权房的置业者的幻想彻底破灭了 。
同地同权公平竞争
违法行为不能免责
近两年 ， 拆除整治违法建筑的风暴席卷全国 ， 城市干净多了 ， 也亮堂多了 ， 很多集贸市场被拆掉了 ， 街边的私搭乱建也没有了 。
但是对小产权房的整治 ， 除了部分山区的小别墅群被推光之外 ， 大量的城区小产权房还没有什么动静 。
在中南财经政法大学教授郭泽强看来 ， 小产权房问题 ， 拖不过去、绕不过去 ， 已经到了必须解决的地步 。解决小产权房问题 ， 既要尊重法律 ， 也要照顾历史和现实 ， 还要面向中国房地产市场以及土地制度的未来 ， 要有大智慧和大格局 ， 而不是重复过去严厉而无用的老调 。从技术层面而言 ， 只解决“存量” ， 不再产生新的“增量” ， 通过弥补相关手续的方式 ， 让这些“非法建筑”正式进入主流的住房体系 。
《法制日报》采访人员采访得知 ， 补缴土地出让金 ， 解决小产权房的历史遗留问题 ， 并非没有先例 。
日前 ， 在南京市大型小产权房项目七彩星城小区 ， 多位业主接到通知 ， 可更换购房合同及办理银行按揭等手续 。由于该项目在开盘建设时土地性质是集体土地 ， 这也意味着小产权房顺利实现“转正” 。
中国政法大学不动产与金融研究中心执行主任席志国认为 ， 解决小产权房的问题 ， 根本上还是要进一步推进集体土地改革 ， 使集体土地使用权能够进入市场 ， 从而能够和国有土地一样 ， 同地同权 ， 在同一基础上进行公平竞争 ， 这样小产权房的基础就不存在了 。
事实上 ， 新土地管理法已经允许集体建设用地使用权出让 。席志国建议 ， 下一步应当就集体土地使用权如何出让进一步完善 ， 彻底解决小产权房问题 。
对于已经建设的小产权房 ， 席志国主张依照不同的情形进行处理 。
【小产权小产权房野蛮生长屡见纠纷 如何整治考验政府智慧】“对于那些严重违法 ， 建立在集体农业用地上的未办理过农用地转建设用地相应审批程序的 ， 必须要予以严格处理 ， 即通过拆除恢复土地原状的方法予以纠正 ， 绝对不能将其进行合法化 ， 否则不但严重违反了国家保护耕地的基本政策 ， 而且也会使法律形同虚设 ， 失去了法律的权威 。”席志国说 ， “对于那些符合国家建设总体规划 ， 使用的也是建设用地所建造的小产权房 ， 则在符合新土地管理法的条件下予以合法化 ， 对其进行相应的产权登记 ， 但是由于其在建造时行为的违法性则不能予以免责 ， 仍然应当通过行政处罚等方式予以处罚 。”


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