中国证券报房企融资成本持续下行，量增价跌
房企融资成本持续下行
□本报采访人员 王舒嫄
2020年上半年 ， 房企境内债发行规模大增 ， 且各梯队房企发债成本均不同程度回落 。 有的房企下调存续期内债券利率 。 克而瑞研究中心数据显示 ， 在各梯队中 ， TOP11-30房企降幅最大 ， 上半年平均融资成本跌至4.35% ， 较2019年下降1.52个百分点 。
【中国证券报房企融资成本持续下行，量增价跌】专家指出 ， 按目前形势看 ， 融资成本下降的趋势还会延续 ， 但下半年房企资金面整体情况仍有待观察 。
量增价跌
机构数据显示 ， 1至5月 ， 房企境内信用债发行规模同比增长10% ， 平均发行利率较2019年下行1.2个百分点 。 截至6月18日 ， 今年以来房企发债净融资额达1490亿元 ， 比去年1-6月的479亿元的三倍还多 。
方正证券固收首席分析师齐晟表示 ， 2020年以来 ， 房地产行业信用债发行火热 。 一方面 ， 房企由于销售回款困难 ， 且存在大量借新还旧需求 。 同时 ， 资金宽松 ， 融资成本下降 ， 为债券发行提供了有利条件 。
近日万科发行20亿元公司债券 。 其中 ， 品种一实际发行8亿元 ， 票面利率为3.20%；品种二实际发行12亿元 ， 票面利率为3.90% 。
发债成本不断下降的同时 ， 不少房企下调存续期内债券利率 。 万科就于近期发布公告拟将“17万科02”的后续两年票面利率从4.54%调整至2.30% 。 6月初 ， 万科将5年期债券“17万科01”的后两年票面利率由4.5%下调至1.90% 。 此外 ， 华夏幸福等对存续期内债券利率进行大幅下调操作 。
关键看销售
“利率下降为债券融资创造了有利条件 ， 但投资者对地产债发行人的资质要求较高 ， 资质较低的房企恐难以通过债券融资缓解资金压力 。 ”齐晟指出 。
中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示 ， 从目前情况看 ， 融资成本下降的趋势会延续 。 但下半年房企资金状况主要看商品房的销售情况 ， 如销售并不理想 ， 资金链仍将偏紧 。
业内人士指出 ， 随着国内疫情得到有效控制 ， 销售节奏将逐渐回归常态 ， 从二季度起全国商品房销售面积或实现小幅增长 。 全年或与2019年大体持平 。 若未来土地市场过热 ， 不排除在开发商融资层面进行政策调节的可能 。
“政策可进行分类管控 ， 按照开发销售型、持有运营型等有所区分 ， 分别制定相应的控制指标 。 ”克而瑞研究中心副总经理杨科伟建议 ， 开发销售型仍可以按照原先的规模总量上限、整体控制比例 ， 继续做好相关安排 ， 尤其要避免房企非理性高价拿地 ， 引发房价上涨预期 。 对于持有运营型要加大支持力度 ， 避免因资金链断裂造成大量持有项目“烂尾” 。 
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