从人口流向看房价走势——19年人口迁徙大盘点
在房地产市场、地区经济发展中 ， 人口依然是一个非常关键的变量 。 我们团队持续跟踪国内人口的流动趋势 ， 剔除人口的自然增长后 ， 2019年我国人口的流向更加集中 。 在劳动年龄人口持续减少的大背景下 ， 各地抢人政策也会愈演愈烈 ， 我国房地产市场的总量下行、结构分化的特征也会越来越明显 。
中泰宏观每周思考第79期
摘要1、广东浙江继续领跑 ， “二八现象”愈发凸显 。 2019年我国人口流动的方向进一步加强了2018年的大趋势 ， 继续呈现“东迁”和“南下”的特征 。 不过人口的流向变得更加集中 ， 70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东 ， “二八”现象愈发明显 。 2、省内层面：继续向核心城市集中 。 每个省份内部 ， 只有省会等少数城市是人口净流入的 ， 大多数城市都面临人口净流出的压力 。 浙江省90%以上的净流入人口 ， 都流向了杭州和宁波 ， 广东主要流向了深圳、广州和佛山 。 3、“抢人”愈演愈烈 ， 新一线明显发力 。 从城市等级来看 ， 一二线城市人口持续流入 ， 三四五线城市人口在持续流出 。 18年“抢人”大战比较成功的安徽省和西安市 ， 19年人口迁入规模明显放缓 。 核心城市都开始加入“抢人”队伍 ， 未来中小城市的人口流出压力还会更大 。 4、小城市持续流出 ， 地产调整压力大 。 随着地产刺激的退出 ， 人口对于房价的影响也会越来越明显 ， 人口持续流出的地方 ， 未来房价调整压力会更大 。 而对于人口流入的城市 ， 房地产市场也可能有不同的表现 。 受教育水平较高的人口流入 ， 对房价推升更明显 ， 深圳就是一个例子 。 1广东浙江继续领跑 ， “二八现象”愈发凸显
2019年 ， 我国人口流动的方向进一步加强了2018年的大趋势 ， 继续呈现“东迁”和“南下”的特征 。 2019年我国东部省份人口净流入规模超过150万 ， 而按照秦岭-淮河一线来划分南北方的话 ， 南方省份人口净流入达到167万 。 而且东部和南方省份的人口迁入规模 ， 相比2018年进一步增加 。
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从具体省份来看 ， 人口的流向变得更加集中 。 2019年浙江和广东人口净流入规模就达到了84.1万和82.6万 ， 在全国层面遥遥领先 。 根据我们计算 ， 70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东 ， 而前两年这个比例都只有60%左右 。 与其说人口流向了东部和南方省份 ， 不如说是更加集聚地流向了广东和浙江两省 ， “二八”现象愈发明显 。
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2省内层面：继续向核心城市集中
从省内流动的情况来看 ， 也和2018年类似 ， 人口继续向省会和“双子星”类核心城市集中 。 在每个省份内部 ， 只有省会等少数城市是人口净流入的 ， 大多数城市都面临人口净流出的压力 。 比如江西、山西、河南、湖北、陕西、甘肃等地 ， 基本上都只有1-2个城市人口在净流入 ， 其余城市人口均在净流出 。
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而且即使是各省内的核心城市 ， 2019年也出现了非常明显的分化 。 以福建为例 ， 2018年厦门和福州人口净迁入量分别为5.37万和2.76万 ， 相差不大；但2019年两个城市的差距明显拉开 ， 厦门净迁入量达到了13.3万人 ， 而作为省会城市的福州 ， 净流入量只有0.8万人 。 这说明 ， 在经济和政策因素的驱动下 ， 人口在地区之间的分化在加剧 。
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即使是人口流入大省 ， 也不是“遍地开花” 。 以浙江省为例 ， 2019年人口净迁入规模居全国第一 ， 浙江省的11个地级市中 ， 有4个城市是人口净流出的 。 剩下7个城市是人口净迁入 。 但从规模上来看 ， 其实浙江省绝大部分的净流入人口 ， 都流向了杭州和宁波 。 其中 ， 杭州人口净迁入49.35万人 ， 宁波人口净迁入30.07万人 ， 占省内各地市净迁入总量的90%以上 。
人口净流入的另一大省广东的情况也是类似的 ， 大部分的人口都流向了深圳、广州和佛山 ， 其他城市的人口迁入规模相对较小 ， 部分城市甚至还在净流出 。
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3“抢人”愈演愈烈 ， 新一线明显发力
从各等级城市的情况来看 ， 一二线城市持续人口净流入 ， 三四五线城市人口在持续流出 。
一线城市中 ， 北京和上海仍维持人口总量控制政策 ， 深圳和广州继续人口净流入 。 2019年北京人口继续净迁出 ， 但净迁出规模从2018年的22万缩窄至6.3万 。 上海虽然保持人口净流入 ， 但规模不到1万人 。 而深圳和广州人口在大幅流入 ， 2019年广州净迁入25万人 ， 尽管深圳未公布人口的自然增长数据 ， 但根据常住人口增量推算 ， 净流入体量估计也有30万左右 。
新一线城市加入了“抢人”大战的队伍 ， 近两年人口迁入规模明显增加 。 比如杭州、南京等新一线城市 ， 除了经济上的吸引力外 ， 在人才吸引政策方面也在不断增加力度 ， 不仅落户政策有所放宽 ， 还在人才补贴、租房补助、购房补贴等多方面提供相应的待遇 。 2017年的时候 ， 新一线城市的人口净迁入量还不到90万 ， 而2019年该规模已经升至140万 。
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在2018年的时候 ， “抢人”最成功的当属安徽省和西安市 。 2018年安徽省各地人才政策均大幅放宽 ， 而当年也是安徽人口净流入的巅峰 。 但这种盛况只维持了一年 ， 2019年安徽人口净流入明显放缓 ， 净迁入规模甚至比2018年之前的水平都要低 。 从地级市层面来看 ， 2018年安徽省内各市几乎都是人口净流入的 ， 而到了2019年 ， 已经有6个地市出现人口净流出的现象 。 西安也很类似 ， 尽管2019年仍有13万的人口净迁入 ， 但相比2018年的32万也是明显放缓的 。
这也说明 ， 要想持续地吸引人口 ， 仅靠高成本的人才政策是不够的 ， 关键还要看经济和产业的持续发展 。
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几乎所有的三四五线城市 ， 继续面临人口持续净流出的压力 。 而且在我们统计的206个城市中 ， 即使不剔除人口的自然增长 ， 2019年有28个城市的常住人口也是负增长的 。
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我国劳动年龄人口已经连续六年负增长 ， 意味着我们已经步入了人口存量竞争的时代 。 核心城市都已经开始加入“抢人”队伍 ， 未来中小城市人口流出的压力还会更大 。
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4小城市持续流出 ， 地产调整压力大
长期来看 ， 人口是影响房价的关键因素 。 像日本在90年代以前房价一路上涨 ， 对应的也是劳动年龄人口增长、城市化率快速提升的时代 。 而90年代以后房价明显回落 ， 这其中固然有地产泡沫破灭的因素 ， 但为何这么久以来房价却再也没回去呢？人口或是关键 ， 日本劳动年龄人口在90年代中期达到峰值 ， 之后便开始持续下行；而90年代以后城市化率的速度也大幅放缓 ， 也就是说支撑房价的人口基本面已经发生了明显转变 。
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我们也统计了2018-2019年我国各地房价涨幅和常住人口的变化 ， 发现两者存在一定的正相关 。 随着地产刺激的退出 ， 人口对于房价的影响会越来越明显 ， 人口持续流出的地方 ， 未来房价调整压力会更大 。 其实中小城市房地产市场的调整压力 ， 从2018年以来就已经持续体现了 。
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即使都是人口流入的城市 ， 房地产市场也可能有不同的表现 。 Wang等人(2017)采用中国城市非户籍人口占比和房价数据进行分析 ， 发现区域间人口迁入每增加1% ， 将导致房价上涨0.7% 。 研究也发现 ， 并不是所有的人口迁入都对房价有推升作用 ， 受教育水平较高的人口净迁入对房价的影响更大 。
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这也就能解释 ， 为何近期深圳房价的上涨压力会比较大 。 2019年深圳常住人口增加了41.2万 ， 其中常住户籍人口的增量就有40万 ， 常住非户籍人口只增加了1.13万 ， 如果扣除人口自然增长 ， 常住非户籍人口可能还是减少的 。 这就意味着 ， 去年深圳农民工或许在净迁出 ， 而迁入的人口大多是符合落户条件的引进人才 ， 这部分人口的净迁入对房价的推升作用更加明显 。
所以往前看 ， 在我国劳动年龄人口持续减少、政策刺激减弱的大背景下 ， 房地产市场的调整压力会越来越大 ， 各地抢人政策也会愈演愈烈 ， 房地产市场的结构性特征也会越来越明显 。
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