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观点地产新媒体|滨江集团75亿融资计划与房企“千亿苦旅”

【观点地产新媒体|滨江集团75亿融资计划与房企“千亿苦旅”】
观点地产新媒体|滨江集团75亿融资计划与房企“千亿苦旅”
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观点地产网迈入千亿门槛后 ， 滨江集团加紧了融资与拿地 。
6月17日晚间 ， 滨江集团连发公告宣布 ， 公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过(含)30亿元的超短期融资券 ， 以及拟在北京金融资产交易所申请发行不超过45亿元债权融资计划 。
其中 ， 超短期融资券的期限为270日 ， 债权融资期限则为三年 ， 两笔融资均未确定利率 ， 均可选择一次发行或分期发行 。
融资挑战 ， 这或许是滨江集团 ， 乃至整个房地产行业都要面临的压力 。 因此滨江集团一次性公布75亿元的融资计划 ， 吸引了不少目光 。
滨江集团表示 ， 本次拟新增融资主要用于补充流动资金、偿还公司前期债务、调整债务结构等 。
对此 ， 有市场人士分析认为 ， 滨江虽然跨入了千亿门槛 ， 但其权益占比偏低 ， 公司通过权益销售结转的金额不足以支撑规模扩张的需求 ， 因此 ， 企业借贷规模在近两年急剧攀升 。
据观点地产新媒体获悉 ， 滨江集团的签约销售在过去几年迅猛增长 ， 2015年 ， 该公司的签约销售额金威233亿元 ， 同比增长48.41% ， 随后三年 ， 该公司的签约销售额分别录得366.8亿元、615亿元和850.1亿元 ， 增长幅度达到57.42%、67.67%和38.23% 。
2019年 ， 该公司的销售首次突破千亿 ， 达到1120.6亿元 ， 同比增长31.8% 。 与此同时 ， 根据观点指数公布的《2019中国房地产权益销售金额TOP100》 ， 滨江集团的权益销售金额仅为447.3亿元 ， 权益比为39.92% 。
事实上 ， 对房地产企业而言 ， 全口径销售包含了企业本身以及联营、合营企业的合约销售 ， 而在扣除了合作方占比之后 ， 剩余的权益销售额才是真正可以转化为营收的那一部分 。
在百强房企当中 ， 以2019年的销售情况为例 ， 恒大的权益占比超过90% ， 碧桂园的超过70% ， 万科约为65% ， 而与滨江集团排名相仿的同城房企祥生权益占比也超过滨江集团 。
权益占比不高 ， 就意味着在千亿销售当中 ， 真正收入滨江口袋的部分缩水了不少 。 但近年滨江集团一直在不断对外扩张 ， 希望做大规模快速发展 。
据悉 ， 6月单月 ， 滨江集团在江苏、杭州等地的拿地金额超过85亿元 ， 仅6月16日一天 ， 滨江在杭州厮杀83轮 ， 最终以近62亿元拿下一宗商住地块 。
据观点指数不完全统计 ， 2020年开年以来 ， 滨江集团的拿地金额接近250亿元 ， 仅前五月 ， 该集团新增土地储备超过100万平方米 。
企业运营需要钱 ， 扩张需要钱 ， 扩张途中的波折更耗钱 。 此前 ， 滨江集团收获深交所的问询函 ， 要求其对拆借款增加、深圳旧改项目的坏账计提等问题作出解释 。
年报显示 ， 滨江集团已经连续两年对深圳旧改项目进行单项计提资产减值拨备 。 计提减值要回溯至2016年 ， 滨江集团与深圳安远控股达成合作开发深圳龙华区安丰工业园项目 。 滨江向合作方融资输血11.6亿元
但随后项目无法推进 ， 合作方却未按约归还账款 。 经过第三方评估后 ， 预计合作方抵押资产可以收回账款4.36亿元 ， 所以滨江计提了7.24亿元坏账准备 。 而去年同期滨江集团的净利润仅为16.31亿元 ， 也就是说 ， 深圳旧改项目折戟损耗的资金几乎占了去年净利的一半 。
拿地规模的扩大、对外扩张不顺利、现金回款受限权益份额 ， 滨江集团通过增加融资来加快规模成长 。
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数据来源：企业公告 ， 观点指数整理
数据显示 ， 2020年开年 ， 滨江集团正不断通过超短期融资券、中期票据、ABS等多种融资方式进行融资 ， 据不完全统计 ， 截至目前 ， 滨江集团的筹资总额超过200亿元 。


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