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经济观察网|地下楼市：小中介的安置房生意( 二 )


改底单
朱俊工作的中介门店位于四环内一处居民区底商 ， 谈客户的场所同样在会议室内 。 虽然与李伟一样做的都是安置房生意 ， 但朱俊称他不对接拆迁户 ， 而是直接从拆迁办和开发商手中购买剩余房源 。
朱俊介绍 ， 通常情况下 ， 如果安置户不愿意购房 ， 开发商会加价回购 ， “比如安置房定价是1万元/平方米 ， 开发商的回购价可能是1.1万元或1.2万元 ， 这样一个项目下来 ， 开发商手中会积累一批房源 。 ”
由于是政策性住房 ， 需要特定的购房资格 ， 这部分房源开发商无法正常销售 ， 朱俊称 ， 他就是帮助开发商销售剩余房源的 。 这类房源通常价格会比周边商品房价格低40%左右 ， 由于和开发商直接签约 ， 所以未来房本下来时 ， 直接就是购房者的名字 。
朱俊介绍 ， 想要购买这类住房 ， 第一步先和他们公司签委托代理合同 ， 并交付50%的房款 。 第二步 ， 他带领购房者到拆迁办做拆迁补偿手续 。
朱俊称 ， 安置房均与拆迁或腾退面积相对应 ， 开发商回购安置房 ， 等于对应的拆迁或腾退面积也空置出来 。 “比如说 ， 老房子60平方米 ， 补偿600平方米安置房 ， 但人家只要200平方米就够了 ， 开发商回购400平方米 ， 对应的就是原来40平方米的老房子面积 。 ”
购房者名义上买的是老房子 ， 老房子腾退或拆迁 ， 需要补偿安置房 ， 实现间接购买安置房的目的 。 “你买了老房子 ， 只要有合同 ， 那就应该给你安置房 ， 你买多大的安置房 ， 对应相应比例的老房子 。 ”
第三步 ， 拆迁办做好老房子购房合同、拆迁补偿协议等一系列手续后 ， 统一拿到主管部门进行资格审核 。 通过审核后 ， 购房者会拿到一张类似准购者的购房证明 ， 然后等开发商通知选房 。
朱俊表示 ， 如果安置小区的房源选完了 ， 购房者没有选到房 ， 一般有两种选择 ， 要么选择其他安置项目房源 ， 但需要重新做拆迁手续、审核；也可以退款 。 “因为不止我们一家在做 ， 很多公司都在做 ， 选不到房也正常 。 ”
朱俊透露 ， 并不是所有安置房项目都可以做底单 ， 每个项目要求不一样 。 朝阳区有三个安置房项目 ， 外地人只要具备购房资格也可以购买 ， 但海淀区某个安置房项目 ， 做底单必须得北京市户口 ， 外地人无法做 。
一位接近北京市住建委的人士告诉经济观察报采访人员 ， 无论拆迁还是腾退 ， 都是一户一室登记 ， 改底单几乎没有任何通过审核的可能 。 该人士也提醒 ， 这类行为可能存在诈骗 ， “你把钱给他了 ， 到时候说审核没通过 ， 房子没了 ， 钱也要不回来” 。
高利润
李伟感叹安置房买卖太赚钱了 ， 他自己都吃不过来 ， 不仅把身边的朋友拉进来一起做 ， 还希望有更多的人和他一起“玩” 。
李伟用东四环外某安置房项目举例 ， 该项目安置户购买价格是1.1万元/平方米 ， 一套75平方米的房子总价为82.5万元 。 他用30万元锁定了这套房子 ， 随后以3.2万元/平方米价格出售 ， 同时收取6万-10万元不等的佣金 。
从投入上看 ， 李伟支付给原业主的收益是80万元 ， 除了30万元定金 ， 剩下的50万元交房时支付 。 另外还需要支付中间人3万元好处费 ， 再加上交给开发商的82.5万元房款 ， 理论总投入是165.5万元 。
如果这套房在交房前卖出 ， 李伟的实际支出是33万元 ， 根据报价 ， 可以卖到240万元 ， 等到交房时 ， 李伟的收益是74.5万元 。 假如 ， 交房前没有卖出 ， 减去20万元尾款 ， 李伟的总投入是145.5万元 ， 收益率也接近50% 。
目前该项目周边市场价为4.3万元/平方米 ， 同样75平方米的商品房总价是322万元 ， 按照2.7%服务费计算 ， 普通中介公司卖出一套房拿到的佣金是8万元 。
李伟的办公桌上放着一摞20公分高的牛皮纸文件袋 ， 每个文件袋都装着一套安置房购买合同及相关材料 。 他从其中一个纸袋拿出一沓材料 ， “看这套房子 ， 下半年交房 ， 只给他（安置户）30万元 ， 这套房子就是我的了 ， 卖出去就能赚钱 。 ”
该套房源是位于朝阳区定向安置项目的一套小两居 ， 原值单价1.2万元 ， 李伟购买的单价为2.38万元/平方米 ， “这等于房子还没到手 ， 业主就赚了80万元 。 下来我们卖的话 ， 价格肯定要3万元以上了 ， 周边商品房都6万元了 。 ”李伟表示 。
据李伟介绍 ， 安置房项目原值普遍较低 ， 与周边商品房市场价有较大的差价 ， 可操作空间也比较大 。 作为中介 ， 根据投入资金、持有年限不同 ， 获取的回报也不一样 。
以昌平区某安置房项目为例 ， 一套88平方米的房子 ， 原值总价为123万元 ， 中介收房成本一般在200万元到240万元左右 ， 卖出总价是340万元 。 周边同样面积的商品房价格普遍超过500万元 。
如果中介选择押房 ， 一般先给业主30万元到50万元作为定金 ， 获得这套房源的独家代理权 ， 并承诺在一定时期内卖出 。 “就算我3万元卖出 ， 我们也能赚三四十万 ， 100%回报率 。 ”李伟说 ， 与其买一套商品房 ， 还不如押两套到三套安置房 。
即便规定时间内没有卖掉 ， 自己接盘 ， “拿下房本后能过户变成商品房 ， 按现在价格也能赚两三百万 。 ”李伟说 ， “你200万元买商品房 ， 每个月还得还月供 ， 这个房子虽然有风险 ， 但咱都有办法规避 。 ”


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