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德信中国116轮竞价后，36亿拿下温州一块地，德信中国频频高溢价拿地背后，这是个大难题……( 二 )


调高权益比存难
拿地溢价率维持在高位 ， 分散风险、保证利润空间对房企来说 ， 是一个颇为重要的课题 。 尤其是在房地产行业利润水平普遍走低的大背景下 。
亿翰智库研究总监于小雨向采访人员表示 ， 过去 ， 房企在获取高溢价率土地后 ， 会选择“捂地”的方式来保证盈利 ， 而现在则会找品牌溢价率高的企业合作 。
这也正是德信中国选择的方式 。 在此前的2019年业绩发布会上 ， 德信中国管理层表示 ， “地价较热时通过合作方式取得土地控制溢价率分散风险 。 ”
不过 ， 采取合作方式降低风险的另一面便是权益占比明显较低 。
德信中国2019年年报显示 ， 报告期内 ， 其新增的38个项目总价值约295.13亿元 ， 而其应占权益仅111.56亿元 ， 占比仅为37.8% 。 同样地 ， 在2018年新增的22幅土地中 ， 权益占比仅为31.3% ， 其中 ， 权益占比超过50%的仅9块 ， 有一宗位于杭州地块 ， 德信中国占比仅7.4% 。
德信中国也意识到了这一问题 。 “合作也会带来运营效率的降低 ， 所以我们从2019年开始逐步调整合作模式 ， 从广泛合作到未来战略性合作 ， 选择性合作 。 ”公司管理层业绩会上也坦言 ， “未来也会进一步调高权益比 ， 从40%-50%提高到50%以上 。 ”
不过 ， 诸葛找房数据中心分析师陈霄向采访人员表示 ， 德信中国以合作方式拿地居多 ， 权益比例较低 ， 在当前的市场环境下 ， 行业竞争日益激烈 ， 采取合作方式拿地更能缓解风险压力 。 而从德信中国当前的盈利能力以及负债水平来看 ， 短时间内提高拿地权益比例或难以实现 。
对于通过合作开发降低风险的方式 ， 地产评论员严跃进表示 ， “合作开发的模式会稀释企业项目销售收入” ， 同时 ， “一些高溢价项目 ， 因为地块成本比较高 ， 即便是通过合作开发也会还是有很多潜在的问题” 。
张波则坦言 ， 通过合作来分担风险并非最佳路径 ， 2016-2017年不少地王项目后续销售不佳 ， 合作也未能实现预期收益现象比比皆是 。
 
 
（责任编辑：常丹丹 HO016）


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