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乐居网|五月份土地市场量跌价升，房企融资难度加大

乐居网|五月份土地市场量跌价升，房企融资难度加大
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机构数据显示 ， 5月份全国重点城市土地市场呈现量跌价升的现象 ， 平均溢价率环比上涨 。 一线城市土地出让市场热度明显高于二、三、四线城市 。
业内人士指出 ， 土地成交量下跌和房企融资趋紧有一定关系 。 房企需加大营销去化力度 ， “促销售、抓回款” ， 确保现金流 。
溢价率上涨
克尔瑞研究中心指出 ， 5月份全国300个城市经营性土地成交建面总计17975万平方米 ， 同比下降21% ， 环比下降14%；平均楼板价为3072元/平方米 ， 同比上涨12% ， 环比上涨1% 。
土地成交量下降 ， 但溢价率延续上行趋势 。 机构数据显示 ， 5月份 ， 全国300个城市经营性土地出让平均溢价率环比增加0.5个百分点至16.5% 。 一线城市溢价率迅速回升 ， 二线城市溢价率稳中有升 ， 核心地块维系高热度；三四线城市溢价率小幅回落 ， 但强三线城市热度不减 ， 南通、绍兴、金华等地溢价率皆超过20% 。 流拍率降至7.8% ， 环比下降1.4个百分点 ， 集中在远郊区县 。
具体看 ， 一线城市累计成交527万平方米 ， 环比增长10% ， 同比翻倍增长；平均楼板价为17917元/平方米 ， 环比上涨33% ， 同比上涨47% 。 广州土地市场活跃 ， 成交总建面达263万平方米 。 北京、深圳土拍市场转暖 ， 多宗优质地块高价出让 ， 北京分钟寺宅地更是刷新今年以来的单价纪录 。
二线城市累计成交3604万平方米 ， 环比下降39% ， 同比下降28%；平均楼板价为5597元/平方米 ， 环比上涨13% ， 同比上涨19% 。 中西部二线城市仍是成交主力 ， 重庆、成都和郑州成交建面均超过200万平方米 。 核心地段优质地块仍维系高热度 ， 高溢价、地王时有出现 ， 成都天府新区、成华片区均诞生新的单价地王 。
三四线城市累计成交13844万平方米 ， 环比下降5% ， 同比下降21%；平均楼板价为1857元/平方米 ， 环比下跌3% ， 同比下跌9% 。 长三角地区三四线城市土地市场相对活跃 ， 常州、南通、盐城等地成交建面皆超过100万平方米 。 强三线城市土拍市场热度不减 ， 南通、绍兴、金华等地溢价率皆超过20% ， 弱三四线城市房企拿地态度普遍谨慎 ， 底价成交常态化 。
融资下降
值得注意的是 ， 土地市场出现量跌价升的现象 。 这与典型房企5月份融资下降、融资成本攀升、到期债务较多等因素有关 。
5月份单月 ， 95家典型房企融资总额为905.15亿元 ， 环比下降22.6%% ， 同比下降6.9% 。 其中 ， 发债总额为362.10亿元 ， 环比上升15.9% ， 同比下降18.0% 。 本月融资成本为5.36% ， 环比上升1.69个百分点；其中 ， 境外发债成本为7.09% ， 境内发债成本则环比上升至4.86% 。
5月份 ， 95家典型房企境外债权融资127.80亿元 ， 环比上升37.8% ， 同比上升85.6% 。 4月底境外美元债市场震荡缓解 ， 加上债券到期压力 ， 房企尝试恢复发行境外债 。 时代中国5月6日成功发行2亿美元债 。 正荣、碧桂园（02007）及力高集团（01622）也发行了境外美元债 。 值得注意的是 ， 5月股权融资、资产证券化发行环比有较大幅度下降 。
房企5月份到期债务较高 ， 房企拿地趋于谨慎 。 克尔瑞研究中心指出 ， 5月房企有19笔债券到期 ， 金额共计293.59亿元 。 其中 ， 到期金额最高为雅居乐2015年5月发行的一笔5亿美元的境外优先票据 。 绿地控股当月有3笔债券到期 ， 分别是2笔共计40亿元的境内债和1笔2.8亿美元的境外债券 。
此外 ， 2020年6月将有13笔债券到期 ， 金额共计232.10亿元 ， 环比下跌21% 。 单笔金额最高为中国恒大（03333）2015年发行的一笔50亿元的公司债 。 首开股份的一笔40亿元的中期票据也将到期 。
加快供货节奏
多位业内人士指出 ， 随着半年度业绩冲刺季的到来 ， 房企将加快供货节奏 ， 供应有望放量增长 。 信贷资金整体趋向宽松 ， 仍是楼市持续复苏的实质性动因 。 在供应放量的情况下 ， 预计6月市场仍将保持较高热度 ， 成交将继续回升 。
克尔瑞研究中心指出 ， 各城市市场、各项目去化将持续分化 ， 核心一、二线城市市场前景值得期许 ， 中高端乃至豪宅市场仍有强劲需求支撑 ， 弱三、四线城市市场下行压力不容小觑 。
【乐居网|五月份土地市场量跌价升，房企融资难度加大】中原地产首席分析师张大伟表示 ， 从全国市场看 ， 活跃城市较多 ， 特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏 。 武汉市场明显企稳 。 从各地土地市场看 ， 高价地、高溢价率地块成交频繁 ， 开发商看好后市 。
多家机构指出 ， 疫情影响逐渐减弱 ， 一季度以来市场持续复苏 ， 但今年企业整体去化压力仍较大 。 对于房企而言 ， 除了抓紧目前的销售窗口期供货外 ， 还应积极加大营销去化力度 ， “促销售、抓回款” ， 以保证现金流安全 。 随着半年度业绩冲刺季的到来 ， 预计6月企业供应有望放量增长 ， 市场整体仍将保持较高热度 ， 成交将继续回升 。
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文章来源:中国证券报


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