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海南海南自贸港“拒绝房地产” 岛外资金仍看多商业物业( 二 )


“全域限购后 ， 其他市县的新盘市场上 ， 几乎没有多少符合条件的购房者 ， 销售量和销售额萎缩至不到以前的30% 。 ”一位海南地区TOP5的地产项目销售负责人谈到 。
走在海口街头 ， 往日密集的中介铺面已大部分不再营业 ， 部分开门营业的店内空无一人 。 海口多个在售楼盘 ， 偌大的营销中心空荡荡 。 “限购政策让岛内外的投资客都没有空间 ， 只有部分海南本地刚需客会来看房 ， 但这类需求毕竟有限 。 ”前述项目销售负责人表示 。
海南省统计局的数据显示 ， 2020年前4个月 ， 19个市县中 ， 销售面积不足1万平方米的有9个市县；销售额不足亿元的有8个市县 ， 大部分都集中在海南中部和西部地区 。
在海南楼市的重镇海口 ， 虽然限购加码 ， 但本地供需客和改善型的本地需求仍然强劲 。 6月6日 ， 在海口比邻江东新区的一个楼盘新推一栋现房 ， 当日上午基本已经售罄 。 “只要地段足够好 ， 有区位优势 ， 在海口和三亚仍然不愁卖 。 ”
2019年 ， 海口市全年销售面积达到440.56万平方米 ， 同比上涨12%；销售额约677.8亿元 ， 同比上涨30.2% 。 前述项目销售负责人表示 ， 由于存在一手楼限价 ， 地段好的新盘仍然有海南本地刚需客入手 。
但类似的“笋盘”毕竟是少数 ， 更多中小地产商面临限购后的去化压力 。
购房者减少外 ， 这两年海南的新增商品住房供地非常少 。 如是金融研究院报告指出 ， 2019年海口、三亚商品住宅用地一共只供应了790亩 ， 平均去化周期下降到11个月 ， 如果没有新增供给 ， 按目前的库存只能支撑不到一年半的销售 。 王路透露 ， 目前海口新房存量已经见底 ， 库存在5个月左右 。
更多的土地 ， 改为产业用地 。 根据《海南省2020年重点项目投资计划》 ， 2020年海南共安排省重点项目105个 ， 总投资3772亿元 ， 年度计划投资677亿元 。 可以预见的是 ， 未来海南产业园区建设必将提速 。
此外 ， 自贸港总体方案在文旅方面给予了很大的政策倾斜 ， 方案中明确要大力发展旅游业 ， 支持建设文化旅游产业园 ， 发展特色旅游产业集群 ， 培育旅游新业态新模式 ， 创建全域旅游示范省 ， 并对有稳定现金流的优质旅游资产 ， 推动开展证券化试点 。 支持住房租赁金融业务创新和规范发展 ， 支持发展房地产投资信托基金（REITs） 。
“自贸港是为吸引更多的企业进驻 ， 会坚决走房住不炒的道路 。 ”王路表示 ， 未来 ， 海南将增加产业用地及商业物业用地供应规模 ， 住宅用地供应随之减少 。 海南将走上“去住宅”的道路 ， 主赛道也将由住宅地产切换为商用物业、产业物业 。
未来红利
“海南的房地产行业和雄安类似 ， 海南可能会遵循雄安的发展规律 。 最近两年 ， 海南对房价控制得比较得当 ， 预计海南会维持现在的房地产态度——房住不炒 ， 并不会因为海南的特殊性而去掉这个红线 。 ”浙商证券陈昊认为 ， 之所以这次方案中没有强调关于海南房价的问题 ， 主要在于近两年海南控制房价上面取得的成效显著 ， 维持现在控制力度比较合适 。
随着近日《海南自由贸易港建设总体方案》公布 ， 海南的地产销售又活跃起来 。 “《方案》带来的红利是看得到的 ， 海南未来人口和经济总量都会稳步增长 ， 这是楼市升值的潜力 。 ”前述海南房地产项目销售负责人表示 。
自贸港政策出台后 ， 海口部分热点楼盘的看盘人流在增加 。 前述海南房地产项目销售负责人表示 ， 海南本地刚需居民已经感受到了海南的潜力 ， 前来看房的人数确实增长；而非海南居民则开始咨询未限购的写字楼等商业地产 ， 密切关注未来升值的空间 。
“自由贸易港的建设需要大量的基础和城市建设方面的投入和发展 ， 这都离不开房地产 ， 它包括了商业楼宇 ， 包括了写字楼 ， 金融大厦等设施 。 ”广东省房地产研究会执行会长韩世同对证券时报·e公司采访人员表示 ， 海南自贸港方案提出后 ， 如果又转化成新一波的房地产开发热潮 ， 那方案就肯定是失败的 。


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